（2013）浙绍民终字第1093号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-09-17
案件名称
绍兴市妇幼保健院与鲁昆林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴市妇幼保健院,鲁昆林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1093号上诉人（原审原告）绍兴市妇幼保健院，住所地绍兴市越城区东街***号。法定代表人何炳福，院长。委托代理人（特别授权代理）何建航、石宁辉，浙江鉴湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）鲁昆林。上诉人绍兴市妇幼保健院、上诉人鲁昆林因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人绍兴市妇幼保健院的委托代理人石宁辉，上诉人鲁昆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：位于绍兴市越城区中兴中路91号房屋系由原告建造的医院西面营业房。2012年3月8日，被告向原告出具承诺书、求租申请表和竞租承诺书各2份，要求参加营业房竞租，并承诺如被告未能竞租得房屋，其在招租结果公布后20天内腾空房屋归还给原告，被告在其中1份竞租承诺书上确认其通讯地址为中兴中路91号。后绍兴市公共资源交易中心于2012年5月14日组织对诉争房租赁权竞价，被告以年租金26.6万元的价格竞得诉争中兴中路91号营业房的承租权，被告在竞价记录单和成交确认书上签名确认。后因被告未在成交确认书约定的2012年5月21日下午4时30分前缴纳第一期租金及交易手续费，并签订房屋租赁合同，绍兴市公共资源交易中心于2012年5月31日出具违约通知函1份，终止成交法律关系。另查明，原、被告曾于2007年4月4日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为46.59平方米），租期为1年（自2007年4月1日起至2008年3月30日止）；于2008年3月31日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为21.12平方米），租期为1年（自2008年4月1日起至2009年3月30日止）；于2010年12月20日签订房屋租赁协议书1份，约定由被告承租原告位于中兴路临3A房屋（面积为21.12平方米），租期为1年（自2011年1月1日起至2012年3月31日止）。又查明，2012年11月13日，原告出具情况说明1份，载明“全院范围内的全部建筑，均按国家规定程序办理建造，但由于院内有部分建筑物产权原属政府代管房及市房管处拆建房与市房管处尚在商洽之中。为此关于医院产权证至今尚未办理”，该情况说明由绍兴市房地产管理处予以确认。原审判决认为：本案的争议焦点为原、被告就诉争的中兴中路91号营业房是否存在租赁关系。虽然被告否认双方于2007年4月4日、2008年3月31日、2010年12月20日签订的中兴路临3A房屋租赁协议书中的“中兴路临3A房屋”与本案诉争的中兴中路91号营业房存在关联性，但根据被告在绍兴市公共资源交易中心出具的竞租承诺书中确认其通讯地址为中兴中路91号以及在该院（2012）绍越民初字第2963号案件庭审时（2012年9月6日），被告也承认其现在使用的房屋为中兴路91号，可以确认诉争的中兴中路91号营业房目前的实际使用人确实为被告鲁昆林。因被告办理的营业执照中明确载明其经营场所为中兴路临3A房屋，并向工商管理部门提交了其与原告签订的房屋租赁协议书（2007年4月4日和2010年12月20日签订），且被告自认目前租赁的房屋面积为21.12平方米，与2010年12月20日房屋租赁协议书载明的中兴路临3A房屋面积完全一致，绍兴市公共资源交易中心出具的享有优先权经营户名单也确定诉争的中兴中路91号营业房的经营户为被告鲁昆林，故该院认定被告确系中兴中路91号房屋的承租人，原、被告于2010年12月20日签订的房屋租赁合同中确定的面积为21.12平方米的中兴路临3A房屋即为诉争的中兴中路91号房屋。综上，位于诉争中兴中路91号房屋系由原告建造的营业房，虽原告未能办理产权证，但房管部门已对其房屋性质及权属作出了确认，故原、被告于2010年12月20日签订的房屋租赁协议，应认定为合法有效。被告以诉争房屋产权不明，原告无权就该房屋主张权利的主张，该院不予采信。根据该协议约定，因双方在该承租期届满后，未继续签订租赁协议，被告应将房屋归还给原告，故原告现要求被告腾退该房屋的诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付自2012年4月1日起至2013年2月3日房屋租金190136元的诉讼请求，因被告在租赁期届满后，继续占有使用诉争房屋，故被告应支付相应的房屋使用费，但房屋使用费应按原合同约定年租金57024元计算，对原告自2012年4月1日起至2012年6月2日止的租金按每月6097元计算的主张，与合同约定价格不符，该院不予支持；对原告要求自2012年6月3日起至腾退之日止的租金按竞租成交价年租金26.6万元计算的主张，因与被告发生竞租法律关系的相对人为绍兴市公共资源交易中心，而并非本案原告，故该院对原告这一主张也不予支持。因原告未能举证被告在占有使用诉争房屋期间产生的水电费用，故该院对原告要求被告支付水电费的诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告鲁昆林应于该判决生效之日起三十日内腾退位于绍兴市越城区中兴中路91号营业房，并归还给原告绍兴市妇幼保健院；二、被告鲁昆林应于该判决生效之日起三十日内向原告绍兴市妇幼保健院支付房屋使用费（按每年57024元，从2012年4月1日起计算至被告实际腾空之日止）。三、驳回原告绍兴市妇幼保健院的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2109元，由原告负担1545元，被告鲁昆林负担564元，于该判决生效之日起三十日内付清。上诉人绍兴市妇幼保健院不服原判，提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。讼争房屋（中兴中路91号）面积为27㎡，而非21.12㎡，竞租成交前租金为6097元／月，而非57024元／年。原审法院认定与被告发生竞租法律关系的相对人为绍兴市公共资源交易中心，而并非本案原告，与事实不符。二、原审判决法律适用不当。关于水、电费举证，上诉人已提出调查取证申请，原审法院在未明确表示不同意调查申请的情况下，判令上诉人承担举证不能的后果，明显不当。关于违法占用期间的租金损失计算标准，应按26.6万元／年计算。三、原审判决违背公序良俗，可能使违法行为人得利、国有资产流失，并且可能对竞租市场造成不利影响。综上，要求二审法院依法改判。鲁昆林答辩称：一、绍兴市妇幼保健院一审的诉争标的是归还21.12平方米的临3A房屋，二审诉争标的变成25.47平方米的临3A房屋，其上诉属于非法变更诉讼请求，事实上，临3A房屋是中兴中路97号房屋，该房屋租金已经结清，房子已经归还，租赁关系已终止。二、与上诉人发生竞租法律关系的是绍兴市公共资源交易中心，绍兴市妇幼保健院不是出租人，不是适格主体。上诉人鲁昆林不服原判，提起上诉称：一、双方当事人就诉争的中兴中路91号房屋不存在租赁关系，原审认定上诉人系中兴中路91号房屋的承租人，双方签订的房屋租赁合同中确定的面积为21.12平方米的中兴路临3A房屋即为诉争的中兴中路91号房屋是错误的。二、原审判决产权认定错误，绍兴市妇幼保健院提供的一份情况说明不能作为产权证明。三、原审判决程序违法。绍兴市妇幼保健院提交的作为证据的租赁合同未经质证，超过举证期限，原审法院以（2012）绍越民初字第2963号案件2012年9月6日的庭审笔录作为依据违反法定程序。综上，要求依法改判。绍兴市妇幼保健院答辩称：一、一审法院混淆了中兴中路91号和97号房屋及租金，诉争房屋是中兴中路91号，57024元／年是中兴中路97号房屋的租金。二、关于中兴中路91号房屋的租赁合同，2007年4月4日签订的租赁合同包含91号和97号房屋，之后91号房屋没有和鲁昆林签订过合同，但鲁昆林一直占有该房屋。三、关于一审举证期限，上诉人2013年6月5日向法院提交了补充证据和调查申请，是在举证期限内的，鲁昆林在一审法官已明确要求其对租赁合同发表质证意见，告知了如果不质证后果自负的情况下放弃了质证的权利。上诉人绍兴市妇幼保健院在二审中提供如下证据：1、绍兴市工商局越城分局《关于举报中兴中路91号“KFT”违法经营回复》一份，要求证明中兴中路91号房屋现由鲁昆林实际使用的事实。2、2013年6月5日上诉人向绍兴市越城区人民法院邮寄的补充证据和调查申请的邮寄单一份，要求证明租赁合同举证未超过举证期限。3、绍兴市妇幼保健院出租房费用催款单一份，要求证明2012年6月15日至2013年9月30日鲁昆林占有使用91号房屋期间产生的水电费用。上诉人鲁昆林质证认为：证据1不能证明91号房屋由其占有使用；证据2不属于新的证据，租赁合同与本案没有关联性；证据3系原审原告自己出具，不予认可。本院经审查后认为，证据1、2来源合法，符合证据三性，本院对该证据的证明效力予以确认。证据3系上诉人绍兴市妇幼保健院单方制作，鲁昆林不予认可，本院不予确认。上诉人鲁昆林在二审中提供如下证据：1、中兴中路91号房屋前的纸箱照片三张，要求证明纸箱收件人不是鲁昆林。2、2009年3月28日房屋租赁协议书、2012年8月15日绍兴市妇幼保健院出具的民事诉状和（2012）绍越民初字第2963号民事裁定书各一份，要求证明原审原告诉争的房屋是21.12平方米的中兴中路97号房屋。3、绍兴市妇幼保健院出具的情况说明一份，绍兴市公共资源交易中心的违约公告一份，要求证明原审原告对诉争房屋无产权。4、租赁保证金发票一份，要求证明招投标时其交了押金。5、竞价通知书一份，要求证明与其发生竞价法律关系的是绍兴市公共资源交易中心。6、营业执照一份，要求证明工商登记的地址为中兴路临3A。上诉人绍兴市妇幼保健院质证认为：证据1、2、3不属于新的证据，超过举证期限，证据4、5超过举证期限，与本案没有关联性。对证据6无异议。本院经审查后认为，证据1与本案没有关联性，本院不予确认，证据2、3、4、5不属于新的证据，本院不予确认。证据6经质证无异议，本院予以确认。本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的基本一致。本院认为，根据绍兴市公共资源交易中心出具的享受优先权经营户名单、竞价交易结果清单，上载明中兴中路91号商业用房的经营户为鲁昆林。鲁昆林向绍兴市公共资源交易中心出具的房屋求租申请表、竞租承诺书中确认其通讯地址亦为中兴中路91号。结合绍兴市工商局越城分局《关于举报中兴中路91号“KFT”违法经营回复》中查明中兴中路91号营业房由鲁昆林在实际经营的事实，可以确认中兴中路91号房屋的承租人为鲁昆林。因此，原审法院认定双方当事人之间就中兴中路91号房屋建立租赁合同关系，并无不当之处。鲁昆林否认与绍兴市妇幼保健院就中兴中路91号房屋存在租赁关系的主张，本院不予采信。上诉人鲁昆林主张原审法院对讼争房屋的产权认定有误，但根据绍兴市妇幼保健院向原审法院提交的房管部门对房屋性质及权属作出的情况说明及房产出租申报审批表，原审法院认定中兴中路91号房屋的产权属于绍兴市妇幼保健院，其有权出租本案诉争房屋，当属正确。关于讼争中兴中路91号房屋的面积问题，根据绍兴市公共资源交易中心出具的绍兴市级行政事业单位房产出租申报审批表和租赁房屋基本情况等证据，结合双方当事人所作陈述，可以确认中兴中路91号房屋建筑面积为28.35平方米，土地使用面积为27平方米。故原审法院认定中兴中路91号房屋面积为21.12平方米有误，本院依法予以纠正。关于讼争中兴中路91号房屋的租金问题，对于2012年6月3日前的租金，根据上诉人绍兴市妇幼保健院提供的5份发票，结合上诉人鲁昆林在民事上诉状中陈述租金统一标准为每平方米2700元的事实，本院对绍兴市妇幼保健院提出的月租金为6097元的事实予以采信。对于2012年6月3日后的租金，本院认为，绍兴市公共资源交易中心的编号为20120039号租赁文件明确载明其系受委托进行招租，租赁房屋基本情况中也载明产权方为绍兴市妇幼保健院。鲁昆林于2012年5月4日出具的中兴中路91号商业用房挂牌产权（房屋）求租申请表中明确承诺“贵中心已披露的文件的具体内容的真实性、完整性和准确性均仅由出租方承担，贵中心无需为此承担任何责任，如在交易的过程中发生争议需提起诉讼或仲裁，除贵中心存在重大过错，故意行为之外，本人承诺不将贵中心列为相关诉讼、仲裁的被告，被申请人和第三人”，说明鲁昆林在投标之前已知晓上述材料，也明知绍兴市公共资源交易中心系受委托，而非出租人。因此，竞租成交后，与承租人发生租赁关系的出租人应为绍兴市妇幼保健院，故原审认定与鲁昆林发生竞租法律关系的相对人为绍兴市公共资源交易中心错误，本院依法予以纠正。上诉人鲁昆林竞租成交后不签约，仍占有使用讼争房屋，应按照市场价格赔偿绍兴市妇幼保健院的损失，故对绍兴市妇幼保健院要求自2012年6月4日起至腾退之日止的租金按竞租成交价年租金26.6万元计算的主张，本院予以支持。上诉人绍兴市妇幼保健院主张鲁昆林应支付欠付出的水电费用，但其提供的费用催款单系单方制作，亦无其他证据佐证，本院不予支持。上诉人鲁昆林主张绍兴市妇幼保健院提交的作为证据的租赁合同未经质证，超过举证期限，违反法定程序。本院认为，绍兴市妇幼保健院已举证证明其提交租赁合同在举证期限内，一审庭审中法官也已明确告知鲁昆林不予质证的法律后果，因此原审审理程序并无不当。综上，原审法院认定事实有误。上诉人绍兴市妇幼保健院提出的上诉理由中的合理部分，本院依法予以采信。上诉人鲁昆林提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第857号民事判决第一、三项；变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第857号民事判决第二项为：鲁昆林应于本判决生效之日起三十日内向绍兴市妇幼保健院支付2012年4月1日起至2012年6月3日止的租金12803元及按每年26.6万元支付自2012年6月4日起至实际腾退日止的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2109元，由绍兴市妇幼保健院负担529元，鲁昆林负担1579元。二审案件受理费4218元，由绍兴市妇幼保健院负担1060元，鲁昆林负担3158元。本判决为终审判决。审 判 长 毛振宇代理审判员 姚 瑶代理审判员 马 丽二〇一三年十一月二十日书 记 员 余建维 来自