（2014）神民初字第00453号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-02-11
案件名称
苏治田与高艳军、第三人王秀丽、张秀芳房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
神木县人民法院
所属地区
神木县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏治田,高艳军,王秀丽,张秀芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款
全文
陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2014）神民初字第00453号原告苏治田，男，1960年8月12日出生，汉族，神木县人。被告高艳军，男，1977年7月24日出生，汉族，神木县人。第三人王秀丽，女，30岁左右，神木县人。第三人张秀芳，女，30岁左右，神木县人。原告苏治田诉被告高艳军、第三人王秀丽、张秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏治田、被告高艳军到庭参加了诉讼，第三人王秀丽、张秀芳经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月3日，被告从原告处租赁位于神木县东山路西侧房屋独院一处，租赁期限为6年，从2010年11月3日起至2016年11月2日至（租赁期间前后排返修，被告应无条件解除合同）。年租金为18万元，按年交纳，在每年11月3日前一次性交清。被告签订合同之后，只交纳了一年的房租，即从2010年11月3日至2011年11月2日，2012年元月份未经原告同意，被告擅自将上述房屋转租给武小军，武小军后又将该房屋转租给第三人王秀丽和张秀芳，后第三人王秀丽与张秀芳只给原告交纳了2011年4月至2010年11月2日的房租，2012年11月3日至今的房租被告分文未予支付。故起诉请求：1、依法判令被告立即支付原告房屋租金18万元，期限从2012年11月3日起至2013年11月2日；以及从起诉之日至清偿之日的房屋租金；2、判令被告支付原告违约金3.6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提供了以下证据：原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，证明原被告签订房屋租赁合同的事实。被告高艳军辩称，租赁房屋后，被告交了第一年的租金，第二年的租金是第三人直接给原告交付的。原告应当向第三人主张权利。被告高艳军未向法庭提供证据。第三人王秀丽、张秀芳未到庭答辩亦未向法庭提供证据。经本院审查认为，对原告提供的房屋租赁合同因被告无异议，能够真实反映原、被告之间形成租赁合同的事实，该证据来源合法、内容真实、与本案有关联予以认定。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年11月3日，原告苏治田将位于神木县神木镇东山路大兴庄村窑洞住宅一处出租与被告高艳军，双方签订了租赁合同。合同约定租赁期限从2011年11月3日起至2016年11月3日止，年租金为18万元，按年交纳，于每年11月3日前一次交清。合同签订后，被告交纳了第一年的租赁费18万元。后被告将该房屋转租给第三人王秀丽、张秀芳，因无法与被告联系，第三人将第二年的租赁费18万元直接交付原告，即将租赁费付至2012年11月3日。2014年5月底，第三人王秀丽、张秀芳将房屋腾出，房屋所有权人刘小平已将房屋收回。庭审中原告表示从2012年11月3日起至2013年11月3日的租金只主张13万元。另查，原告苏治田租与被告的房屋属刘小平所有，原告与刘小平于2010年9月5日签定了一份房屋租赁协议，协议约定租赁费为每年3.8万元，租赁期限为2010年8月22日起至2016年8月21日止。原告将房屋装修后租与被告高艳军使用。原告已将租赁费付至2013年11月3日。本院认为，原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了房屋租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容又不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，虽然被告将房屋转租与第三人王秀丽、张秀芳，但是原被告之间的合同仍然有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。故原告要求被告支付从2012年11月3日起至2013年11月3日的租金13万元符合法律规定，依法予以支持。被告辩称已将房屋转租与第三人与其无关的的理由不能成立。因原告仅将租赁费给房屋所有人付至2013年11月3日，故原告要求被告给付从起诉之日至清偿之日的房屋租金的请求没有事实依据和法律依据。至于原告请求被告支付原告违约金3.6万元，因为合同中对违约责任的约定前后矛盾，亦不予支持。第三人已将房屋腾出交付房屋实际所有人，且原告也表示不与第三人主张租赁费，故第三人在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、限被告高艳军于本判决生效后十日内支付原告苏治田房屋租赁费13万元；二、第三人王秀丽、张秀芳在本案中不承担责任。三、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由被告高艳军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 张 箭审判员 李保利审判员 麻建栋二〇一三年十一月二十日书记员 贾庆菊 来源：