（2013）铜民二初字第00157号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-10-28
案件名称
孙悍与铜陵县国土资源储备发展中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
安徽省铜陵县人民法院
所属地区
安徽省铜陵县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
孙悍；铜陵县国土资源储备发展中心
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条
全文
安徽省铜陵县人民法院民 事 判 决 书（2013）铜民二初字第00157号原告：孙悍，男，1975年8月3日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵县，经常居住地安徽省铜陵县。委托代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。被告：铜陵县国土资源储备发展中心，组织机构代码证号77906816-3。法定代表人：徐梅，该中心主任。委托代理人：叶小兵。委托代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。原告孙悍与被告铜陵县国土资源储备发展中心（以下简称铜陵县储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年2月27日受理。依法由审判员严立新适用简易程序，于2013年3月27日公开开庭进行审理，原告孙悍委托代理人史万全、被告铜陵县储备中心委托代理人程贺到庭参加诉讼。因案情复杂，2013年5月17日，本院依法组成合议庭，于2013年6月9日公开开庭进行审理，原告孙悍委托代理人史万全、被告铜陵县储备中心法定代表人徐梅及其委托代理人程贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙悍诉称：2008年5月19日，孙悍与铜陵县储备中心签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，建筑面积88.6平方米＋50.4平方米（阁楼）。现铜陵县储备中心告知孙悍实际房屋面积为86.9平方米＋66.04平方米（阁楼），与所订合同不符，超出合同所规定的面积，因此，请求判令铜陵县储备中心按照与孙悍签订的第2XXXX2号的《城市房屋拆迁补偿安置合同》交付房屋并拒绝支付超出合同面积费用；本案诉讼费用由铜陵县储备中心承担。铜陵县储备中心辩称：一、《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第2XXXX2号）合法有效。2008年5月19日，双方经协商签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，在协议中明确了双方的权利义务，其中第三条第（一）项“另加阁楼50.4平方米”是预估面积。第三条第（三）项“……其建筑面积最终以市房地产管理部门核定为准”。“50.4平方米”并非是铁定的。二、铜陵县储备中心在履行合同的行为中并无不当。回迁安置房已建好，经房地产管理部门核定，阁楼面积为66.04平方米，比预估的面积多16平方米。这并非铜陵县储备中心有意或随意增加的。铜陵县储备中心按合同约定给付此套安置房给孙悍并无不当。三、孙悍在诉求中“拒绝支付超过合同面积费用”是错误的。超过的16平方米阁楼面积，是该安置房不可分割的部分。孙悍在接受此套安置房的同时，应当支付16平方米的费用。拒绝支付意味着无理。综上所述，孙悍“拒绝支付超过合同面积费用”的诉求，既无事实依据，更无法律依据，请求法院驳回孙悍的诉讼请求。孙悍为支持其主张，向法庭出示以下证据：1、孙悍身份证复印件，证明孙悍身份及诉讼主体资格。2、《城市房屋拆迁补偿安置协议》，证明双方权利义务，其中回迁地点为X号楼6XX室，建筑面积88.6平方米，阁楼面积50.4平方米。铜陵县储备中心质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，但是合同第一页第一条，被拆迁房屋地点是人民北路，49.23平方米平房，无证。政策规定只能产权调换49.23平方米房屋。第二页第三条，初步编号是X栋XXX室，面积88.6平方米，加阁楼50.4平方米。合同的内容可以看出孙悍是最大的受益者。铜陵县储备中心为支持其辩解，向法庭出示以下证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明铜陵县储备中心的诉讼主体资格。2、《城市房屋拆迁补偿安置协议》，证明双方权利义务，是政府安排的，给予了优惠，孙悍是最大的受益者。3、铜陵县物价局核准的富某苑销售价格定价表，证明阁楼的核定价，是政府定价，没有任何松动；孙悍富某苑回迁房结算表，证明孙悍安置房价款，面积86.9平方米，阁楼面积66.04平方米。4、周某满、周某兰在富某苑回迁房屋验收交接单与交纳回迁房款收据，证明与孙悍同样类型的回迁户已按实际面积回迁、交纳房款并入住。5、富某苑总平面图，证明该号楼原设计5个单元，因不符合相关规定，规划部门按规范将5个单元拆分为8-1号楼、8-2号楼，未改变房号等。孙悍质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，但是铜陵县储备中心应按合同约定履行。证据3，真实性无异议，但协议价款应按约定。证据4，与本案无关。证据5，不清楚铜陵县储备中心的解释，孙悍同意接受铜陵县储备中心准备交付的房屋。经庭审举证、质证，结合双方当事人的当庭陈述，法庭对双方出示的证据认证如下：一、孙悍证据1，铜陵县储备中心无异议，本院经审查予以确认。证据2，真实性、合法性、关联性，铜陵县储备中心无异议，只是对证明观点提出异议，本院予以确认。二、铜陵县储备中心证据1，孙悍无异议，本院经审查予以确认。证据2、3，真实性、合法性、关联性，孙悍无异议，只是对证明观点提出异议，本院予以确认。证据4，其真实性、合法性，孙悍未提出异议，本院予以确认；与本案存在的关联性，本院也予以确认。证据5，孙悍已当庭表示接受铜陵县储备中心提供的回迁安置房，对该证据的真实性、合法性和关联性未予否认，本院经审查予以确认。审理查明：铜陵县储备中心因城市规划需要，并依据相关规定，对孙悍的房屋进行拆迁。2008年5月19日，铜陵县储备中心（甲方）与孙悍（乙方）签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定：第一条被拆迁房屋现状，（一）房屋所在地点：人民北路散户，房屋产权登记面积：49.23平方米，房屋产权证号：无，房屋使用用途为：住宅，房屋产权性质为：私，房屋结构：砖木。（三）被拆迁人情况，被拆迁人正式户口3人，常住人口3人。第二条房屋拆迁补偿情况，（一）乙方房屋拆迁补偿选择产权调换安置方式，过渡为自行过渡方式，过渡期限自2008年5月5日至2009年11月5日。（四）拆迁补助费按1、2、3条规定标准有甲方支付，小计10144.56元。其中：1、临时过渡费：4元／平方米×18（个月）×49.23（建筑面积），金额3544.56元［暂定，交安置房时重新计算，即﹎元／平方米×（实际过渡月数）×建筑面积］；2、搬家费：600元；3、奖励：6000元。第三条安置房，（一）甲方提供产权调换安置房地点为：安徽铜陵富某苑X栋XXX室，每套建筑面积约：88.6平方米。另加阁楼50.4平方米。（三）甲方提供给乙方的安置房，……其建筑面积最终以市房地产管理部门核定为准。第四条产权调换安置房差价的结算，被拆迁房屋产权调换安置房应结算差价，结算的方式为：1、①拆迁面积49.23平方米×300元／平方米＝14769元。②超面积20平方米×2100元／平方米＝42000元。③另超19.37平方米按该地段商品房市场价（开盘最低价）执行。④阁楼按阁楼价执行。第五条其他约定：根据铜政（2003）95号文件规定，①实际拆迁面积：49.23平方米×300元／平方米＝14769元。②增加10%面积：4.923平方米×300元／平方米＝1476.90元。③超面积20平方米×2100元／平方米＝42000元。④另超14.447平方米按该地段商品房市场价（开盘最低价）执行。⑤阁楼按阁楼价执行。第六条违约责任，（二）甲方应在规定的十八个月内向乙方交付安置房，逾期未交付的，从逾期之月起按原标准的两倍支付临时过渡补助费。2011年12月份，铜陵县储备中心向在富某苑X号楼回迁户交付安置房，拟交付给孙悍的安置房为富某苑X-1号楼XXX室，主房建筑面积86.9平方米，阁楼面积66.04平方米。铜陵县储备中心制作孙悍《富某苑回迁房结算表》，主房商品房市场销售价5290元／平方米，建筑面积86.90平方米；阁楼销售价3900元／平方米，建筑面积66.04平方米（即阁楼房款为257556元）；等面积回迁费用14769元，增加10%回迁费用1476.90元，超20平方米房款42000元，再超面积部分（房款）324987.63元［含阁楼建筑面积66.04平方米房款257556元，已扣除主房建筑面积短少1.7平方米房款8993元］，物管费（一年）1192.93元，垃圾清运费150元，房款及代收款合计384576.46元，补偿部分31641.53元，应缴金额352934.93元。双方对短少与超过合同约定面积的房款计算，发生争议，以致成讼。本案审理过程中，孙悍于2013年5月13日向本院提交《变更诉讼请求申请》，变更诉讼请求为：1、依法解除孙悍与铜陵县储备中心2008年5月19日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》；2、判令铜陵县储备中心支付拆迁补助费10144.56元、逾期过渡费16541.28元（暂算至2013年5月5日，要求按照每月393.84元标准计算至赔偿之日）；3、判令铜陵县储备中心赔偿孙悍损失334023.47元（暂按照5290元／平方米计算，具体以评估为准）；4、由铜陵县储备中心承担本案诉讼等全部费用。2013年6月9日庭审中，孙悍再次确认其诉讼请求为：1、请求判令铜陵县储备中心按照与孙悍签订的第2XXXX2号的《城市房屋拆迁补偿安置合同》交付房屋（即富某苑X-1号楼XXX室），对于超出合同约定面积百分之三的房款不予支付；2、判令铜陵县储备中心支付拆迁补助费10144.56元，按规定支付双倍逾期过渡费；3、由铜陵县储备中心承担本案诉讼等全部费用。铜陵县储备中心对孙悍变更后的诉讼请求，补充答辩意见为：1、同意向孙悍交付富某苑X-1号楼XXX室；2、交付房屋通知与同时回迁的拆迁户同时送达的，由于孙悍自己原因不予回迁而导致产生逾期过渡费，应由其自己承担；3、超面积房款，其他回迁户都缴纳了，孙悍也应缴纳；4、对于短少的面积，与其他回迁户同等对待；本案是拆迁补偿安置纠纷，与普通的商品房买卖不一样，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。本院认为，孙悍与铜陵县储备中心双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，符合法律和法规规定，合法有效。双方应依约履行。孙悍依约将房屋交由铜陵县储备中心拆迁，铜陵县储备中心即应全面适当履行合同义务。铜陵县储备中心交付富某苑X-1号楼XXX室，孙悍表示接受，并对铜陵县储备中心提出合同约定的主房超面积房价5290元／平方米计算，阁楼房价3900元／平方米计算意见，予以认可，本院予以确认。综合双方诉称与辩解的情况，本院归纳当事人的争议焦点为：一、富某苑X-1号楼XXX室，主房、阁楼面积与合同约定面积存在差异，铜陵县储备中心是否违约，孙悍是否应承担超面积部分房款；二、铜陵县储备中心逾期交房如何计算逾期过渡费。一、双方合同约定安置房主房建筑面积为88.6平方米，阁楼建筑面积50.4平方米，而富某苑X-1号楼XXX室主房建筑面积86.90平方米，小于合同约定建筑面积1.7平方米，价款8993元，铜陵县储备中心在计算房款时已扣除，孙悍无异议，本院予以确认；阁楼建筑面积66.04平方米，大于合同约定建筑面积15.64平方米，价款60996元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律瑞干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。……”。该《解释》中所称的拆迁人仅限定为房地产开发企业（出卖人），不包括其他单位。本案被告是事业单位主体，非房地产开发企业，本案纠纷即不适用该《解释》。以产权调换为补偿方式的房屋拆迁补偿安置协议，属于互易合同。双方签订安置协议后，安置房屋设计发生变更，铜陵县储备中心未在合理期间通知孙悍，导致交付的安置房屋面积与合同约定不符，且交付的阁楼建筑面积超过约定面积达30%，铜陵县储备中心未适当履行合同义务，构成违约。因阁楼是特定物，是一整体，不能分割退还；孙悍虽同意接受该安置房，但其主张不支付超出合同约定面积3%的房款的诉请，本院不予支持。本院根据互易合同性质、违约不得获利原则，以及本案实际情况，酌定孙悍支付阁楼建筑超面积部分45000元的价款。铜陵县储备中心在阁楼面积增加后，未在规定期限内通知孙悍变更合同内容，其辩称阁楼面积50.4平方米是预估面积，合同约定“建筑面积最终以市房地产管理部门核定为准”。回迁安置房经房地产管理部门核定，阁楼面积为66.04平方米，这并非铜陵县储备中心有意或随意增加的，超面积房款，其他回迁户都缴纳了，孙悍也应缴纳，且超面积部分，是该安置房不可分割的部分，孙悍在接受此套安置房的同时，即应当全额支付阁楼超面积部分费用的辩解意见，本院不予采纳。二、双方合同约定过渡期限至2009年11月5日，铜陵县储备中心未证明其通知孙悍回迁的时间；孙悍向本院提起诉讼，可认定其接到回迁通知，本院确认回迁时间为2013年2月份，铜陵县储备中心已构成逾期交房，则应向孙悍支付双倍临时过渡补助费。因而，孙悍主张逾期交房临时过渡费计算到赔偿之日的请求，本院不予支持；同时铜陵县储备中心辩解交付房屋通知与同时回迁的拆迁户同时送达的，由于孙悍自己原因不予回迁而导致产生逾期过渡费，应由其自己承担的意见，本院也不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告铜陵县国土资源储备发展中心应向原告孙悍交付铜陵县五松镇富某苑X-1号楼XXX室；二、被告铜陵县国土资源储备发展中心支付原告孙悍逾期双倍过渡费（面积49.23平方米，按有关临时过渡费标准的双倍，从2009年11月份计算至2013年2月份）；阁楼建筑超面积15.64平方米，价款60996元，原告孙悍支付价款45000元；上述一、二项，均应于判决生效后十日内履行；三、驳回原告孙悍的其他诉讼请求。案件受理费80元，原告孙悍负担50元，被告铜陵县国土资源储备发展中心负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长 严立新审 判 员 方贝贝人民陪审员 刘文娟二〇一三年十一月二十日书 记 员 钟婷婷附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”