（2013）南法民初字第02864号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-12-30
案件名称
刘春生与重庆浦辉房地产开发有限公司、重庆晓月物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春生,重庆浦辉房地产开发有限公司,重庆晓月物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第02864号原告刘春生，男，汉族，1963年2月出生，自由职业者，住所地重庆市渝中区。被告重庆浦辉房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路581号A区3号楼海天居，组织机构代码20317770-3。法定代表人曾礼浦，总经理。委托代理人邓某（特别授权），重庆志平律师事务所律师。被告重庆晓月物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路581号A区2号楼海梦居第一层，组织机构代码：20317671-9。法定代表人曾礼浦，总经理。委托代理人邓某（特别授权），重庆志平律师事务所律师。原告刘春生与被告重庆浦辉房地产开发有限公司（以下称“浦辉公司”）、被告重庆晓月物业管理有限公司（以下称“晓月公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月14日受理立案后，由代理审判员王贵枫依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春生，被告浦辉公司、被告晓月公司共同委托的代理人邓某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘春生诉称，依据《城市房屋白蚁防治管理规定》等之规定，被告应与有白蚁防治资质的单位签订不低于15年的防治白蚁合同。然而被告违反国家、重庆市有关白蚁防治的强制性规定，却只签订了8年的防治白蚁合同，致使原告居住小区的树木、配套设施等被白蚁啃坏，危害了业主的居住和小区公共设施安全。依照法律规定，被告应按国家、重庆有关强制性规定与有白蚁防治资质的单位签约防治白蚁，履行白蚁防治义务，对被白蚁损害的原告居住小区的树木、公共配套设施进行培植、修复，保障业主的居住和小区公共设施安全。故原告刘春生诉至我院，请求判令被告：按国家、重庆市有关规定履行白蚁防治义务，培植、修复被白蚁啃坏的原告居住小区的树木、配套设施（海棠晓月小区中庭广场4个水泥结构通气亭的木制装饰和椅凳设施、小区阶梯泉处两座纳凉亭、小区1号楼、3号楼、5号楼、7号楼周边及小区内两座水池边的树木和木亭及木制设施）。原告刘春生为证实其诉讼请求提供了以下证据：1、《重庆市房屋建筑白蚁预防合同书》（复印件及），拟证明被告浦辉公司违法规定只签订了8年的防治白蚁合同，低于国家规定的15年；2、行政复议答复书（复印件），拟证被告浦辉公司、被告晓月公司拒绝对白蚁防治情况进行整改；3、南岸区房管局《关于海棠晓月小区业主张慧敏反映小区内白蚁危害严重问题的回复》、海棠溪街道办事处《关于海棠晓月汇景苑白蚂蚁治理问题的回复》、浦辉房地产公司《关于海棠晓月项目白蚁防治工作的回复》、南岸区房管局《关于白蚁防治整改的通知》，拟证白蚁在小区存在的事实，被告没有履行白蚁防治工作，致使小区白蚁没能得到很好的防治；4、晓月公司的温馨提示1份、2010年6月17日重庆晚报第17版、关于小区白蚁肆掠证明书1份、收据1张、海棠晓月海宁居3单元1-1业主周凌致海棠晓月开发商、物业管理公司的函，拟证浦辉公司没有尽到小区白蚁防治工作，导致小区业主利益受损。被告浦辉公司辩称，原告刘春生所述并非事实，对原告刘春生的诉讼请求不予认可。被告晓月公司辩称，原告刘春生所提起的诉讼与晓月公司无关，被告晓月公司不是适格的被告。被告浦辉公司和被告晓月公司对其辩称理由均未举示证据。在审理过程中，应原告刘春生申请，本院对海棠晓月小区进行了现场勘验，形成了勘验笔录一份；而且，本院对海棠晓月小区6号楼3单元1-1号住户黄声娅进行了询问，形成了询问笔录一份。5、勘验笔录；6、询问笔录。庭审中，被告浦辉公司和被告晓月公司对原告刘春生举示的1、2号证据均以系复印件为由，不予认可；对3号证据的真实性无异议，但对关联性有异议；对4号证据中的温馨提示和《重庆晚报》的真实性无异议，对该组证据中的其他证据的真实性有异议。被告浦辉公司和被告晓月公司对5号证据的真实性无异议，但认为勘验笔录无法反映损害产生的原因和时间；对6号证据，认为被询问人黄声娅的答复没有证明力，不能判断白蚁形成的原因。原告刘春生对5、6号证据的真实性均予以认可。根据原、被告提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：原告刘春生是重庆市南岸区海棠晓月小区的业主，该小区由浦辉公司开发，由晓月公司提供物业管理服务。2000年4月28日，被告浦辉公司与重庆市商业储运技术研究所签订了《重庆市房屋建筑白蚁预防合同书》，合同约定由浦辉公司委托重庆市商业储运技术研究所对海棠晓月A、B区工程进行白蚁预防工作，合同期限自2000年4月28日至2008年4月28日。2008年4月28日合同期满后，被告浦辉公司没有继续委托有白蚁防治资质的单位对该小区进行白蚁预防工作。目前，海棠晓月小区出现了大量白蚁，小区内树木、配套设施及部分业主家中均发现了白蚁；小区内部分树木、配套设施有毁坏。原告刘春生诉讼请求中提到的海棠晓月小区中庭广场4个水泥结构通气亭的木制装饰和椅凳设施、小区阶梯泉处两座纳凉亭中一座、小区内两座水池边的木亭及木制设施、部分树木，已经不复存在。原告刘春生2007年发现小区相关配套设施损坏，认为白蚁啃噬所致，曾向被告晓月公司反映，被告晓月公司曾联系相关单位进行防治。2012年12月11日，原告刘春生以被告浦辉公司所签订防治白蚁合同不符合国家和重庆市的相关规定为由向本院提起诉讼，本院于同月14日受理立案。2013年5月7日，原告刘春生申请本院对海棠晓月小区白蚁危害情况和防治费用进行鉴定、评估。经本案承办人与本院法医室联系，法医室口头答复称，目前重庆市尚无机构能做此类鉴定和评估，故本院对其申请未予准许。2013年5月7日，原告刘春生还向本院申请对海棠晓月小区进行现场勘验，本院于2013年5月23日对南岸区海棠晓月小区进行了现场勘验。本院认为，房屋买卖合同双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同附随义务。重庆市地处三峡库区，适宜白蚁生长繁殖，是白蚁危害地区。原建设部发布的《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条规定，建设项目开工前，建设单位应当与白蚁防治单位签订白蚁预防合同；白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限从自工程交付之日起计算。原告刘春生作为海棠晓月小区的业主，其与被告浦辉公司已构成房屋买卖关系。基于房屋买卖关系，被告浦辉公司作为开发商和出售方对海棠晓月小区的白蚁防治工作负有附随义务，应保证小区生活环境符合一般条件。显然，原告居住的小区内树木、配套设施白蚂蚁大量存在，说明被告浦辉公司没有尽到合同义务。被告浦辉公司与重庆市商业储运技术研究所签订的《重庆市房屋建筑白蚁预防合同书》期限自2000年4月28日至2008年4月28日，该合同期限只有8年，届满之后被告浦辉公司没有继续履行白蚁防治义务，依《城市房屋白蚁防治管理规定》的规定，目前仍在预防期限内，应继续履行白蚁预防义务。被告浦辉公司应当与有白蚁预防资质的单位重新签订15年的白蚁预防合同。对于已经毁坏的树木、配套设施，由于其不复存在，原告刘春生无法证明其遭受破坏是由于白蚁啃噬所致；对于目前仍存在的树木、配套设施，虽然小区内白蚁危害的情况客观存在，但原告未能证明其遭受的破坏确系白蚁啃噬所致。这些树木、设施遭受的破坏是否因白蚁啃噬所致，要由相关专业鉴定机构的鉴定意见佐证。现无相关鉴定意见，法院不能就此认定。故对原告刘春生主张的由被告浦辉公司培植、修复被白蚁啃坏的其居住小区的树木、配套设施的诉讼请求本院不予支持。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》，被告晓月公司不负有对海棠晓月小区进行白蚁防治的义务；而且，原告刘春生是基于其与浦辉公司之间的房屋买卖关系而起诉的，被告晓月公司不是该房屋买卖关系的当事人。因此，对于原告刘春生对被告晓月公司的起诉依法驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房屋白蚁防治管理规定》第八条之规定，判决如下：一、限被告重庆浦辉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内与有白蚁防治资质的单位签订期限不低于15年的白蚁预防合同对重庆市南岸区海棠晓月小区履行白蚁预防义务；二、驳回原告刘春生的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘春生负担40元，由被告重庆浦辉房地产开发有限公司负担40元（此款暂由原告刘春生垫付，限被告重庆浦辉房地产开发有限公司于本判决生效十日内将此款支付该原告刘春生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 王贵枫人民陪审员 彭成玉人民陪审员 刘安碧二〇一三年十一月二十日书 记 员 蒋 姝 更多数据：