（2013）济民一终字第440号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2016-09-27
案件名称
袁智芳与济南标准件厂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁智芳,济南标准件厂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一终字第440号上诉人（原审被告）袁智芳，男，1952年8月28日出生，汉族，济南市标准件厂职工，住济南市。被上诉人（原审原告）济南标准件厂，住所地济南市。负责人陈芳泉，济南市标准件厂破产清算组组长。委托代理人刘若桥，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人袁智芳因与被上诉人济南标准件厂房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2012）槐民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月27日公开开庭审理了本案。上诉人袁智芳，被上诉人济南标准件厂的委托代理人刘若桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：袁智芳系济南标准件厂职工。2003年10月29日和11月29日，济南标准件厂与袁智芳分别签订土地使用权转让协议和房产转让协议各一份，其中，土地使用权转让协议约定：济南标准件厂将位于槐荫区水泥厂路16号院内东北角地产一宗（南至离锅炉房北墙外0.49米为界，南北长7米，东西长15.8米，土地面积110.6平方米）的使用权以14万元转让给袁智芳，地上房产一套（建筑面积72平方米）随该地产一并归袁智芳所有。袁智芳应于协议签订之日首付11万元，余款待办理房地产手续时付清。房地产价款付清后，该协议生效。房产转让协议约定：济南标准件厂将槐荫区水泥厂路16号东北角平房2间（建筑面积72平方米）转让给袁智芳所有，先付房款11万元，付款后协议生效，余款3万元待办理过户手续时付清。审理中，济南标准件厂与袁智芳均认可以上两份协议中所指的建筑面积72平方米的房产均是指济南标准件厂厂区澡堂2间。协议签订后，济南标准件厂将上述房地产交付给了袁智芳。2004年4月9日，袁智芳向济南标准件厂交纳了购房款的80%即11万元。此间，上述房产一直闲置。2005年9月7日，济南标准件厂与袁智芳签订协议书一份，载明：双方于2003年11月29日签订了协议，将厂区原澡堂2间（建筑面积72平方米）转让给了袁智芳，袁智芳已于2004年4月9日交纳了房款的80%即11万元。因市政府通告土地冻结，导致未能办理过户手续。双方继续按照协议办理过户手续，袁智芳须付清余款3万元。如遇拆迁仍未能办理过户手续，厂方将按袁智芳已交购房款的年利息10%给对方补偿，补偿时间自2004年4月9日开始。厂方取得拆迁补偿款后，将购房款及补偿款一次性支付给袁智芳，2003年11月29日所签协议作废。此后，双方一直未办理上述房地产的变更登记手续。济南标准件厂位于水泥厂路16号土地（槐荫国用（92）字第09180**号，宗地面积4278.2平方米）的权属性质系国有土地使用权，使用权类型系划拨。该宗土地上座落的房屋归济南标准件厂所有，包含该厂于1983年自建的厂区东北角澡堂2间（建筑面积72平方米）。双方签订以上转让土地使用权和房产的协议时，未经有批准权的政府批准。2006年12月27日，甲方济南市土地储备交易中心与乙方济南标准件厂清算组、丙方济南市城市建设投资有限公司签订《国有土地使用权收回（购）合同》，约定甲方收回乙方使用的包含济南市槐荫区水泥厂路16号土地在内的土地三宗。三宗土地及地上建筑物的补偿费由丙方支付。乙方于合同签订三十日内将该宗土地及其地上建筑物使用权移交给甲、丙方等其他内容。协议签订后，涉案房地产移交给了济南市土地储备交易中心。依济南标准件厂申请，济南市国土资源局槐荫分局于2007年1月将水泥厂路16号的国有土地使用证注销。2006年3月2日，济南标准件厂向原审法院申请破产还债，原审法院做出（2006）槐民破字第1－2号民事裁定，宣告该厂进入破产还债程序。2007年10月12日，原审法院做出（2006）槐民破字第1号决定书指定济南标准件厂破产清算组为济南标准件厂的管理人。原审法院认为：济南标准件厂位于水泥厂路16号土地的权属性质系国有土地使用权，使用权类型为划拨。济南标准件厂与袁智芳于2003年10月29日、11月29日签订的涉及上述土地的使用权转让协议以及其上的房产转让协议虽系双方真实意思表示。但依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，转让国有土地房地产须经有批准权的政府批准。本案中，双方签订上述协议时未经有批准权的政府批准，现该国有土地使用权证已被注销，上述转让协议也未获追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的相关规定，济南标准件厂要求确认上述协议无效的诉讼请求，法院予以支持。2005年9月7日双方签订的协议系对上述转让房地产事宜出现纠纷时的约定，系双方真实意思的表示，虽然房地产转让协议无效，但并不影响该协议的效力，济南标准件厂主张该协议无效的请求，法院不予支持。因双方所签订的房地产转让协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效的处理规定以及双方对合同无效情形下的主张，济南标准件厂基于转让协议取得的房款11万元应当向袁智芳返还，袁智芳也应当向济南标准件厂腾交位于水泥厂16号土地上的澡堂两间。同时，依据双方于2005年9月7日签订的协议，济南标准件厂还应按协议的约定向袁智芳支付购房款11万元的利息（自2004年4月9日起至本判决生效之日，按年利息10%计算）。袁智芳主张其因转让行为受有损失，但该行为并非济南标准件厂单方过错造成，袁智芳提出的按照拆迁价格对其补偿的条件也缺乏证据支持和法律依据，法院不再支持。综上。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十七条、第五十八条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、原告济南标准件厂与被告袁智芳于2003年10月29日签订的《土地使用权转让协议书》、于2003年11月29日签订的《协议书》无效；二、原告济南标准件厂自本判决生效之日起负有向被告袁智芳返还购房款11万元的债务；三、原告济南标准件厂自本判决生效之日起负有向被告袁智芳支付上述购房款11万元利息（以11万元为基数，按照年利息10%自2004年4月9日计算至本判决生效之日）的债务；四、被告袁智芳自本判决生效之日起十日内将位于济南市槐荫区水泥厂路16号院内东北角房产（废弃澡堂2间，建筑面积72平方米）腾交给原告济南标准件厂；五、驳回原告济南标准件厂的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告济南标准件厂负担150元，被告袁智芳负担50元。上诉人袁智芳不服原审判决上诉称：第一、2003年，济南标准件厂停产，没钱交退休职工的养老保险，职工到厂里闹事。经原机械局领导同意后，厂委会、党委、工会、职代会召开联席会议，决定把厂里废弃的澡堂以2000元一平方的价格卖给职工，并在厂里贴出公告。袁智芳夫妻二人都在济南标准件厂工作，十多年没发过工资。袁智芳想开个小店做生意，就筹钱购买了涉案房屋。为此，袁智芳把唯一的明星小区18号楼1单元302室住房，以每平方米低于市场价200元的价格卖掉。但因五里牌坊地区冻结，水泥厂路垒墙把袁智芳购买的房子挡到了里面，导致袁智芳未能使用涉案房屋，落了个人财两空。第二、2006年，济南标准件厂破产出卖了厂里所有的土地，但未通知袁智芳，严重损害了袁智芳的合法权益。第三、在政府通告本地区冻结不办理过户手续后，2005年9月7日，袁智芳与济南标准件厂达成协议，其中第三条第二款约定，如遇拆迁，还未办理过户手续，济南标准件厂将按袁智芳已交房款的年利息10%给予补偿，等到拆迁补偿款到厂后，所得房款及补偿一次性全部给予袁智芳。原审法院判决只采纳了按利息10%补偿，而没有认定拆迁补偿一次性全部给袁智芳。第四，本案应属历史遗留问题，原审法院依据《物权法》判决2003年的纠纷是不公平的。十年前，袁智芳按照2000元/平方米价格购买涉案房屋，当时阳光100小区的房子才2000元/平方米。到现在袁智芳的儿子32岁了也没有房子结婚，对袁智芳一个多年的下岗职工来说，补偿不公平，应该按现在的市场价格进行评估补偿才公平。请求二审法院依法撤销一审第一项、第四项，改判济南标准件厂按照涉案房屋拆一平方返还一平方的原则，对袁智芳进行补偿，并给袁智芳10年来造成的损失进行补助，诉讼费用由济南标准件厂承担。被上诉人济南标准件厂答辩称：第一、济南标准件厂收回袁智芳的房屋，愿意按照2005年9月7日的协议执行，依法补偿袁智芳。在2005年9月7日的协议中，双方明确约定由济南标准件厂补偿袁智芳购房款和年息10%，双方并没有约定给予房屋的补偿；第二、本案的纠纷与拆迁无关，袁智芳没有反诉，请求按照拆迁政策进行补偿没有法律依据。请求二审维持重审判决。经审理本院认定，原审认定的事实除涉案房地产移交给了济南市土地储备交易中心有误，2005年9月7日济南标准件厂与袁智芳签订的《协议书》部分字句有误外，其他事实属实，本院予以确认。另，涉案的济南市槐荫区水泥厂路16号东北角房产（废弃澡堂2间，建筑面积72平方米）现由袁智芳占有。2005年9月7日，济南标准件厂与袁智芳签订的《协议书》第三条第2款约定“如开始拆迁仍未办理过户手续，甲方（即济南标准件厂）将按乙方（即袁智芳）已交购房款的年利息10%给予乙方补偿（补偿时间从2004年4月9日开始），拆迁补偿款到厂后，甲方将乙方购房款及补偿一次性全部给予乙方。“上述事实有袁智芳与济南标准件厂签订的《协议书》及双方当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：本案系济南标准件厂与袁智芳之间因房地产转让而产生的争议，属房屋买卖合同纠纷。2003年10月29日、2003年11月29日，双方签订的《土地使用权转让协议书》、《协议书》未经有批准权的政府批准也未获追认，依法应属无效。2005年9月7日，因双方未能办理成过户手续，双方再次签订《协议书》一份，约定如开始拆迁仍未办理过户手续，济南标准件厂将按袁智芳已交购房款，从2004年4月9日开始按年利息10%给予袁智芳补偿，拆迁补偿款到厂后，济南标准件厂将袁智芳的购房款及补偿一次性全部给予袁智芳。该《协议书》是双方为解决纠纷而签订，是双方真实共同的意思表示，双方均应执行。袁智芳主张济南标准件厂得到拆迁补偿款后，将袁智芳所付购房款及拆迁补偿一次性全部给予袁智芳，与双方约定不符。且若按袁智芳对双方2005年9月7日《协议书》第三条第2款的理解，济南标准件厂在退还袁智芳所付购房款的同时，还要将涉案房屋的全部拆迁补偿款一并支付，即袁智芳可以无偿取得涉案房屋的拆迁补偿款，可见袁智芳对双方《协议书》的理解有误，其所提原审法院判决只采纳了按利息10%补偿，而没有认定拆迁补偿一次性全部给袁智芳错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。袁智芳所提按照拆一平方米返还一平方米的原则补偿，并补助袁智芳10年损失的上诉要求，其一审并未进行反诉，且不同意在二审期间调解，本院不予处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人袁智芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛代理审判员 徐林豹代理审判员 唐鸣亮二〇一三年十一月二十日书 记 员 白 雪 更多数据：