（2013）雨民初字第2838号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-06-12
案件名称
桂成英与湖南恒宇置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂成英,湖南恒宇置业有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2013）雨民初字第2838号原告桂成英，女，1935年2月28日出生，汉族。委托代理人张玉芬，女，1960年3月15日出生，汉族。被告湖南恒宇置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路292号科研楼。法定代表人曾应时，董事长。委托代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。原告桂成英（以下简称原告）诉被告湖南恒宇置业有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉芬、被告的委托代理人丁金元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系省话剧团退休职工，原住省话剧团院内。2007年9月，原告与被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称协议），并进行了司法公证。按照协议约定，被告应于2009年9月交房，但被告逾期未交房。原告要求被告按《协议》内容给予逾期赔偿，于2011年5月起诉到长沙市雨花区人民法院，2012年12月，该院判决逾期交房损失100000元，截至日为2011年5月1日止。被告不服，上诉至长沙市中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。为维护原告的合法权益，继续履行《协议》内容，再次起诉至法院，请求判令：1、被告按照《协议》支付原告两年四个月逾期交房的损失费170000元，2011年5月2日开始，按照每天200元的标准暂计算到2013年9月2日，之后按照每天200元的标准，计算至实际交房止支付损失费；2、被告支付原告两年四个月逾期交房损失费的利息10000元。被告辩称，1、逾期未交房不是被告的主观原因，是客观原因，是政府原因导致项目迟延造成的；2、双方约定的违约金过高，请求法院酌情考虑。经审理查明，2007年9月5日，原告（丙方）、被告（甲方、拆迁人）、长沙湘业拆迁事务有限公司（乙方、委托拆迁人）签订《协议》。约定，甲方因建设需要，须拆除丙方私有的房屋。第一条、丙方所有的长沙市韶山北路69号1栋301房和402房在甲方批准开发的沸点大厦范围内。该房屋合计建筑面积137.33平方米，其中301房建筑面积112.33平方米，有产权，402房建筑面积25平方米，因历史原因无产权证，为长期使用权。第二条、经甲、乙、丙三方议定：甲方拆除丙方房屋后，以就地安置方式对丙方进行拆除补偿，安置房屋为湖南省话剧团现址开发建设的沸点大厦（沸点100），安置房的用途为住宅。丙方安置房屋为沸点大厦16楼F户型，建筑面积为121.5平方米和16楼B1户型，建筑面积为70.2平方米，两处安置房屋建筑面积共计191.7平方米，房款合计276165元，此款丙方以现金方式支付甲方（此款已交）。第四条、甲方负责并承担丙方安置房屋的全部费用。第五条、搬迁补偿方面，甲方对丙方给予装修补偿、空调等实际损失补偿，共计58670元。协议生效后，一次性付清。第六条、过渡安置期间补偿方面，甲方承诺：协议生效后，从搬出之日起至新房竣工验收合格交接丙方两套房门钥匙交付之日起，甲方每月补偿丙方过渡安置费1000元。第一次付款付一年过渡安置费，共计12000元，一次性付清；安置费付满一年后即改为按月付款，需提前一个月付款。第八条、甲方必须在丙方腾空房屋之日起24个月将经验收合格的安置房交付丙方使用，并由甲方负责在本协议规定的该安置房交付使用期限起6个月内办理好该安置房的房地产权属证书交给丙方。丙方应提供相关证件，并协助甲方办理安置房房地产权属证书手续。丙方回迁日期为2009年8月10日，如甲方到时未能让丙方按时回迁，一切责任由甲方负责承担。第九条、甲方逾期交房的，按逾期时间支付丙方每天200元的损失费，协议继续履行；甲方逾期办理《房地产权证》或《土地使用权证》证书的，按逾期时间支付丙方每天100元的违约金，协议继续履行。第十七条、本协议一经签订，丙方应将《土地使用权证》和《房屋所有权证》原件交甲方统一保管，甲方可用于使用权摘牌受让。协议生效并经甲方书面通知丙方搬迁腾房时，由甲方出具收件收据后，上述两证方为正式交付。今后，在办理房产等手续时安置面积191.7平方米，两套安置房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》注册户主为张玉芬（原产权户主即原告之女），丙方应予积极协作，提供相关材料。原告和张玉芬在该协议中签名。同日，甲、乙、丙三方将该份协议在长沙市开福区公证处进行了公证。协议签订后，原告依约履行了合同义务。被告自2007年9月起按照约定每月支付原告1000元过渡安置费。但被告未将安置房交付原告。原告认为被告未按时交付房屋，应按照合同约定赔偿其损失，双方因赔偿问题不能达成一致意见，原告于2011年6月1日起诉至本院，本院判决被告赔偿原告逾期交房损失100000元（从2009年9月1日起按照每天200元的标准计算至2011年5月1日止）。被告不服本院判决，上诉至长沙市中级人民法院，该院作出终审判决驳回上诉，维持原判。被告在收到生效判决后仍未履行交房义务。原告再次起诉至本院，请求判如所请。另查明，2009年4月21日，湖南省文化厅向长沙市人民政府发出《关于请予支持尽快解决省话剧团“沸点100”建设项目问题的函》，载明：我厅直属单位省话剧团与投资方湖南恒宇置业有限公司合作共同开发省话剧团原址，项目定名为“沸点100”，北向是正在开发项目“铂金馆”。由于两项目间有省话剧团两栋多层住宅（4栋、6栋），市规划部门要求两家公司将两项目间12米规划支路路幅内的两栋多层住宅拆迁后作为项目办理副证的前置条件。因这两栋多层住宅的房屋产权、土地使用权已分户到户，应项目报批需要，要求预先办理好《拆迁许可证》，办证部门市拆迁办公室依据政府相关规定要求办证前须出示两栋住宅的红线图和土地证，而可提供相关证件的市国土局则依据政府的相关规定要求提供相关证件之前须完成拆迁方可。目前，由于历史原因，省话剧团也无法提供单独4栋、6栋宿舍的用地红线图和国土使用证，致使该项目拆迁许可证和施工许可证拖到至今不能颁发，项目无法施工，拆迁户不能按时回迁。为此，特函请长沙市人民政府支持尽快解决省话剧团“沸点100”项目两栋多层住宅拆迁许可和项目施工许可问题。2009年10月9日，长沙市人民政府向湖南省文化厅发出《关于沸点100项目规划建设有关问题的函》，回复如下：贵厅直属单位省话剧团和恒宇置业有限公司合作项目“沸点100”与互相房地产开发公司项目“铂金馆”之间，有一条12米宽的规划道路，省话剧团4号和6号栋多层住宅在路幅范围内。为不影响城市空间和城市形象，不为未来改造城市道路增加负担，按城市规划要求，以上两个项目建设单位均需补征用地至道路中心线。考虑到项目拆迁难度较大，成本较高，我市规划局于2007年和2008年先后两次进行专题研究，将“铂金馆”和“沸点100”的容积率做了适当调整，并将规划路幅内两栋多层住宅拆除作为项目办证的前置条件。项目建设单位需严格按规划条件实施开发建设。省话剧团4号栋和6号栋宿舍的用地红线属省话剧团，根据拆迁管理有关政策规定，拆迁人应为省话剧团。请贵厅督促省话剧团按城市规划建设管理有关规定，尽快依法启动项目拆迁。被告曾多次向长沙市人民政府等部门反映情况，但一直未得到批复。2011年4月11日，被告向湖南省话剧团发出《关于省话剧团及二十三户第一期拆迁户合同进行续签的回复函》，载明：1、2007年我司通过长沙市国土交易市场竞得贵团这宗土地后，因受人力不可抗拒的因素的影响，项目开发停滞至今。本着友好合作，共同协商的合作宗旨，关于我司与贵团第一期23户拆迁补偿安置协议，现我司同意原合同有效且继续履行。根据项目开发的实际情况，请贵团做好全体拆迁户的工作，过渡安置时间需延迟至2012年12月31日。此回复函加盖我公司的行政公章后和第一期拆迁户的原合同均具有同等的法律效力，无需再重新签订拆迁顺延合同。2、根据第一期拆迁户实际情况，因延期交房给拆迁户造成的损失我单位同意每月每户补偿500元，从2011年4月1日起计，敬请贵团及第一期全体拆迁户理解和支持。3、如对上述回迁时间和安置补偿的调整有异议，贵团可考虑在做好全体拆迁户的工作前提下，我司同意将一、二期拆迁户采用货币一次性安置。以上事实，有公证书、违约函、证明、湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民征终字第00793号民事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系因房屋拆迁安置补偿而引发的纠纷，应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告、被告及长沙湘业拆迁事务有限公司三方签订的《协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应依照《协议》约定全面履行各自的义务。根据《协议》约定，原告回迁日期为2009年8月10日，被告至今未向原告交付房屋，构成违约，应承担继续交房和赔偿原告逾期交房损失的违约责任。关于逾期交房损失，因原告于2011年6月1日起诉至法院，要求被告赔偿逾期交房损失，法院已作出生效判决，被告需赔偿原告逾期交房损失100000元（从2009年9月1日起按照每天200元的标准计算至2011年5月1日止），被告在法院生效判决后至今未履行交房义务，被告应继续按照《协议》约定赔偿原告逾期交房损失168000元（从2011年5月2日起至2013年9月2日止）（200元／天×30天×28月），之后按照每天200元的标准计算至被告实际交房之日止，原告主张超过部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿两年四个月逾期交房损失费的利息10000元，因被告赔偿的逾期交房损失已能弥补原告的损失，原告的该项诉求，本院不予支持。被告辩称其逾期未交房不是被告的主观原因，是客观原因，是政府原因导致项目迟延造成的，本院认为，被告逾期未交房系因被告未办理房屋拆迁许可证和施工许可证导致项目迟延造成的，但办理房屋拆迁许可证和施工许可证系被告的法定义务，其未办证导致项目迟延，以致逾期未交房，并非被告不能预见的客观情况所导致，被告的辩称，本院不予采信。被告另辩称违约金约定过高，请求法院酌情考虑，因被告未提交证据证明其约定的违约金过分高于所造成的损失，被告的辩称，本院亦不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南恒宇置业有限公司应于本判决生效后七日内按每日200元的标准赔偿原告桂成英逾期交房损失（从2011年5月2日起计算至被告湖南恒宇置业有限公司实际交房之日止，其中，计算至2013年9月2日止为168000元）；二、驳回原告桂成英的其他诉讼请求。本案受理费3900元，因适用简易程序减半收取1950元，由被告湖南恒宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 唐琳二〇一三年十一月二十日书 记 员 周宇附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”