（2013）温永城民初字第90号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-01-23
案件名称
朱院生与林恩明、叶新新合同纠纷一审民事判决书
法院
永嘉县人民法院
所属地区
永嘉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2013）温永城民初字第90号原告：朱院生。委托代理人（特别授权）：麻建国。被告：林恩明。被告：叶新新。委托代理人（特别授权）：戴新秋、张纽约。原告朱院生与被告林恩明、叶新新合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告林恩明需公告送达，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告朱院生及其委托代理人麻建国，被告叶新新及其委托代理人戴新秋、张纽约均到庭参加诉讼；被告林恩明经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱院生诉称：原告与二被告系房屋买卖合同关系的当事人。2007年12月28日，原告与被告林恩明签订了《房屋买卖协议书》，约定：被告林恩明将位于永嘉县上塘镇上塘街叶万春正对面（即三元堂村民安置房2幢2单元）第三楼套房出卖给原告，面积约120平方米，房价50万元，套房面积如有增减，房价按单价多找少补。双方还就其它权利义务进行了约定。上述房屋买卖合同签订前后，原告分别于2007年12月27日、2008年3月29日、2008年4月10日各支付20万元、10万元和10万元。上述房屋于2008年上半年动工，2008年下半年结顶，2010年上半年交付使用。2010年上半年，原告要求二被告交付房屋，遭二被告拒绝，经多次协商，双方没有达成一致意见。依房屋现状，房屋建筑面积不到100平方米，依合同单价4166.67元每平方米计算，房屋总价不超过42万元。原告认为，原告与二被告签订的合同合法有效，双方按应严格依约履行。原告已经依约给付房款40万元，而二被告拒绝交付房屋，已经违反合同约定，应承担违约责任。现原告为了维护自己的合法权益，依法诉至法院，请求：一、确认原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、判决二被告将位于永嘉县上塘镇上塘街北段三元堂村民安置房2幢2单元302室房屋一套交付原告；三、本案诉讼费由二被告承担。为证实自己的主张，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证一份，以证明原告的身份情况；2、被告林恩明身份证及被告叶新新公民基本身份证明、婚姻查询档案各一份，以证明二被告的身份情况及两被告原系夫妻关系的事实；3、房屋买卖协议书一份，以证明被告将房屋出售于原告并约定了权利义务；4、收据四份，以证明原告已依约给付购房款40万元；5、永嘉县人民政府专题会议纪要一份；6、关于上塘镇三元堂村民安置房工程的初步设计批复一份；7、建设用地规划许可证一份；8、建设工程规划许可证申请表一份；9、总平面图一份；证据5-9，以证明二被告房屋已经合法审批，位于永嘉县上塘镇上塘街北段三元堂村民安置房2幢2单元，该房屋现在已经建设完工；10、照片一份，以证明房屋现状，已经有人入住，两被告已经取得涉案房屋的使用权；11、三元堂村公告二份，以证明二被告从三元堂村民安置房中分得房产；12、证人徐某的证言，以证明买卖交易过程及付款的事实。证人徐丐玉某陈述：大概在四五年前，在未签订协议前，证人与原告等四五人一起去一所小学旁边看房，当时房屋已在建造，林恩明称不卖店面卖三楼套房，证人不认识林恩明，听说原告已经付了40万元房款。被告叶新新辩称：一、原告朱院生与被告林恩明于2007年12月28日签订的《房屋买卖协议书》是无效合同。该协议有违法律之强制性规定。原告与被告签订协议书时，该安置房尚未开建，双方所买卖的其实仅是一空地指标，安置房位置不明确，更未领取房屋权属登记证书，依法不得转让。并且该安置房的土地性质为国有划拨，未经有批准权的人民政府审批，也不得直接转让。二、被告林恩明在没有征得被告叶新新同意的情况下单方处分该安置房指标是无效的。首先，该安置房是被告叶新新所承包土地被征用后，分配给被告叶新新出资建设的安置房，安置房的建房款及相关税费等一直是由被告叶新新缴纳。因此，对该安置房享有处分权利的人应是被告叶新新，被告林恩明个人出卖安置房的行为应是无效的。退一步讲，即使该房屋属于被告林恩明与被告叶新新的共同财产，被告林恩明单方处分行为无效。两被告夫妻感情一直不好，且被告叶新新因夫妻感情破裂，更是在2007年3月20日独自出国，直至2008年6月19日回国与被告林恩明协商离婚事宜，并最终与被告林恩明于2008年11月10日离婚。而按照原告所提供的协议书，其落款时间是2007年12月28日，在此时间，被告叶新新正在国外，根本不知被告林恩明将安置房出卖给原告。在被告叶新新回国后，被告林恩明也没有告知已出卖房产的事实，而被告林恩明在与被告叶新新签订的离婚协议书中约定将安置房产权归婚生子所有。其次，被告叶新新与被告林恩明因被告林恩明常年沉迷赌博导致两被告夫妻感情破裂而离婚，且被告林恩明也因此对外拖欠赌债。而诉争安置房自2010年上半年就交付给被告叶新新使用至今，原告在此期间从未向被告叶新新主张过房屋出卖的事实，在长达3年之后于2013年2月才提起本案诉讼，这显然也不符合常理，被告叶新新怀疑被告林恩明签订协议书是否真实，所签《收条》是否有真实收到款项，还是赌债。三、合同被确认无效后，应由被告林恩明个人向原告返还已取得的房屋价款。被告叶新新不知房产被被告林恩明无权处分的事实，更没有收到原告已付的房屋价款，且涉案房产均是由被告叶新新出资建造，故应由被告林恩明个人向原告返还已取得的房屋价款。为证实自己的辩解，被告叶新新在举证期限内向本院提供了下列证据：1、被告叶新新的护照一份，以证明被告叶新新于2007年3月20日出国，直至2008年6月19日才回国，即原告与被告林恩明签订《房屋买卖协议书》的时间，被告叶新新并不在国内的事实；2、民政局证明、夫妻关系证明书及2008年离婚协议书各一份，以证明被告叶新新系三元堂村村民、“女儿户”，其与原樟岙村村民林恩明于1988年结婚，于2001年离婚，2002年复婚，又于2008年离婚，被告林恩明与被告叶新新在离婚协议书中约定诉争安置房产权归婚生子；3、户口本一份，证明对象同证据2；4、收款收据五份，以证明诉争安置房是由被告叶新新承包土地被征返还三产地块后，由被告叶新新出资建造，相关安置房建房款和税费等都由叶新新缴纳，并交付后至今一直由被告叶新新使用；5、建设用地规划许可证一份，以证明诉争安置房的土地性质为国有划拨；6、指标出让协议书一份，以证明原告提供的公告上2010年的指标系桥内安置房指标，被告叶新新分到该指标后于2010年3月18日转让给了同村的叶圣远。被告林恩明未作答辩，其在举证期限内亦未向本院提供相关证据。对上述证据，经庭审质证，双方当事人质证意见如下：对原告提供的证据，经质证，被告叶新新认为：对证据1、2无异议；对证据3的三性均有异议，被告叶新新不知晓、没有签订该协议书，也未听被告林恩明提过出卖安置房，该安置房系被告叶新新承包地被征用所取得并出资建造、使用，被告林恩明单方面在被告叶新新不知情下出卖，签订协议时被告叶新新在国外，安置房尚未建设；对证据4三性均有异议，被告叶新新没有收过购房款，无法确定真实性，其中一张收条的签名为“林永恩”，与本案无关；对证据5-9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，无法明确安置房的具体位置；对证据10无异议，房屋确系被告叶新新及其儿子在使用；对证据11的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，公告系对桥内地块的三产安置房指标的公告，并非针对诉争桥外地块安置房的公告；对证据12，证人与原告系亲戚关系，可信度较低，证言内容除了看房之外是经旁人提示的，关于购房款亦是听说，陈述看房时建房情况与事实不符，对是否认识林恩明前后矛盾，故应不予采信。对被告叶新新提供的证据，经质证，原告认为：对证据1，即使被告叶新新不在国内，不等于两被告之间没有联系，且双方在合法的婚姻期间，不等于被告叶新新对被告林恩明出售房屋是不知情的，但可证明被告叶新新在这段期间无法交付建房款；对证据2、3，两被告在2008年11月份离婚是事实，双方约定安置房产权归属婚生儿子，该协议真实性无异议，但该协议是内部约定，对外不产生法律效力，且该离婚协议是2008年11月10日签订，迟于被告林恩明与原告签订合同的时间，实际上两被告是在串通、逃避所有的债权债务；对证据4，其中2007年7月31日的收据跟本案可能有一定的关联性，但两被告的房屋有桥内、桥外两套，该收据缴纳的建房款是哪一套的关联性不确定，其他2008-2009年之间的收据，认为是桥内房屋的建房款，与涉案房屋无关联性，本案涉案房屋的户主是被告叶新新，收据上写明“叶新新”不代表是其本人所缴纳，从提供的证据来看总金额为15万，但两套房子的建房款实际上远远超过15万元；对证据5无异议；对证据6系复印件，与本案亦无直接相关。上述证据，被告林恩明经本院合法传唤未到庭发表质证意见，其在答辩期内亦没有提出异议，视为放弃质证权利。上述证据，本院作如下认证：一、对原告提交的证据。证据1、2、10，双方均无异议，本院经审核，亦尚未发现存在瑕疵或疑点，故均予以认定；证据3，经与原件核对无异，其内容未违反法律法规强制性规定，予以认定；证据4，其中收款人为“林永恩”的收据，在无其他证据相佐证时无法确认系被告林恩明出具，在本案中不予认定，其他三份经与原件核对无异，尚未发现存在瑕疵或疑点，予以认定；证据5－9，系相关部门出具，与本案诉争房屋相关联，故均予以认定；证据11，无法确认与本案存在关联性，不予认定；证据12，证人徐某证言前后有矛盾，且对基本事实陈述不清，故不予采信。二、对被告叶新新提交的证据。证据5，双方均无异议，本院予以认定；证据1、2、3，尚未发现存在瑕疵或疑点，系相关部门出具，与本案诉争房屋有关联，故均予以认定；证据4，与原件核对无异，予以认定；证据6，无法确认真实性，不予认定。根据上述认定的证据，结合原告及被告叶新新的庭审陈述，本院认定事实如下：被告林恩明、叶新新于1988年6月7日办理结婚登记手续，2001年10月22日办理离婚登记手续，2002年1月28日又办理结婚登记手续，2008年11月10日再次办理离婚登记手续。2004年10月21日，经三元堂村村民代表大会讨论，对本案诉争房屋所处地块的安置房分配问题做出决定，该村委会于2006年3月5日发布通告，将具体分配方案和名单予以公示，该公告称：为解决历史遗留问题，将上塘街北段西侧的三幢共34间宅基地分给34位村民建村民安置房，其中被告叶新新位于2号楼，享有房屋的一层门面房的所有权及与谢美英共同享有二至六层房屋的所有权，具体产权分割等到安置房施工完毕，共同拥有产权的双方进行摸文或协商后再确定。上述安置房的土地使用权为国有划拨。后该村委会向永嘉县国土资源局申请建设用地批准书并获批，并于2007年6月5日取得永嘉县规划建设局颁发的建筑工程施工许可证。被告叶新新于2007年3月20日出国，2008年6月19日回国。被告林恩明与原告朱院生于2007年12月28日签订《房屋买卖协议书》，约定：今有三元堂林恩明建造上塘街叶万春正对面第三楼国有土地划拨套房出卖给朱院生，面积包括地下室约计120平方米，套房计价50万元，分四次付款，协议生效时付20万元，三楼盖好后付20万元，房屋结顶后付7万元，房产手续办理后余款一次付清，以及就其他事项进行了约定。协议签订前后，原告陆续支付了部分款项，而被告林恩明分别出具了收据。2008年11月10日，被告林恩明、叶新新在永嘉县民政局办理离婚手续时约定将座落于上塘镇上塘街城北小学边三元堂的安置房的房屋产权归儿子林高峰所有。诉争安置房从2008年开建，2010年建成，并以被告叶新新的名义分期支付了建房款。房屋建成后，被告叶新新入住至今，但尚未办理相关的房屋权属证书。现原告以要求被告叶新新交房无果以致产生纠纷为由向本院提起诉讼。本院认为：关于《房屋买卖协议书》的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告朱院生与被告林恩明签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，本案亦不存在上述导致合同无效的情形，故本院对被告叶新新主张合同无效的辩解不予采纳。因此，本院认定原告朱院生与被告林恩明于2007年12月17日签订的房屋买卖协议书有效。本案诉争的房屋系被告叶新新所在村委会为解决历史遗留问题而分配的安置房屋，现尚未取得权属证书，故对原告要求被告林恩明交付安置房的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱院生与被告林恩明于2007年12月17日签订的房屋买卖协议书有效；二、驳回原告朱院生的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告林恩明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长 戴本顺人民陪审员 金伶镅人民陪审员 周天林二〇一三年十一月二十日书 记 员 卢 琼 来源：百度搜索“”