（2013）吉中民一终字第610号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2016-05-04

案件名称

上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吉林市轩宇房地产开发有限责任公司,陈占敏,吉林市商通典当有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2013）吉中民一终字第610号上诉人（原审被告）：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路268号。法定代表人：池铁吉，该公司总经理。委托代理人：杜天霆，北京市鼎昊律师事务所律师。委托代理人：于莉洁。被上诉人（原审原告）：陈占敏，住吉林市。委托代理人：张国东，北京市昂晟律师事务所律师。原审第三人：吉林市商通典当有限责任公司，住所地吉林市昌邑区静园小区10栋1-2单元7号网点。法定代理人：周瑾。上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称轩宇公司）的委托代理人杜天霆、于莉洁，被上诉人陈占敏及其委托代理人张国东到庭参加诉讼。原审第三人吉林市商通典当有限责任公司（以下简称商通公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现缺席审理终结。陈占敏在原审时诉称：2006年9月25日，我与被告签订了购买位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点，建筑面积为191.33平方米的商品房买卖合同，我给付被告购房款人民币191，330.00元。被告已将房屋交付我使用，但至今未能协助我办理产权登记手续及房屋所有权证。为维护我合法权益，根据相关法律规定，诉至法院请求：1、依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、被告协助原告办理房屋产权登记手续；3、被告承担本案诉讼费。轩宇公司在原审时辩称：我公司与原告不存在商品买卖合同关系，我公司也未收到原告交纳的购房款，请求驳回原告的诉请。商通公司在原审时未到庭，亦未作出书面答辩，视为其放弃答辩权利。原审判决认定：2006年9月25日原告陈占敏与被告轩宇房地产公司签订了商品房买卖合同，约定原告陈占敏从被告轩宇房地产公司购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点，建筑面积为191.33平方米，标准单价为1，000元／平方米，总价款为191，330.00元。原告陈占敏于2006年9月18日以现金方式交纳了全部房款。原告陈占敏办理了进户手续，并于2007年7月14日交纳了进户费、物业费、电储费共计1，448.00元。另查明：该房屋在房地产管理局没有抵押登记情况，原告陈占敏与被告轩宇公司签订的商品房买卖合同已经在吉林市房地产市场管理处备案。经与江畔名苑小区寰宇物业公司管理人员实地勘查，该网点由原告陈占敏实际占有，处于闲置状态。原审判决认为：被告轩宇公司在庭审中提出原告提供的房屋买卖合同是虚假的，并且在庭审中要求对原告提供的合同及收据中的被告公司的公章进行鉴定，因原告合同已经在吉林市房地产市场管理处备案，可以认定吉林市房地产市场管理处已经对原告与被告之间签订房屋买卖合同的行为予以审查确认，该合同登记备案行为具有公示和公信的法律效力，同时被告轩宇公司也认可合同备案应由该公司去办理，买受人个人无法办理，被告轩宇公司对于其主张的原告个人私自办理合同备案的抗辩，其未能提供相应证据予以证明，且也未在本院指定的期限内提交书面鉴定申请，故本院认为本案无需启动鉴定程序。原、被告双方自愿订立书面的房屋买卖合同，且系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件。综上，被告轩宇公司对于自己的主张未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。合同签订后，原告交纳了全部房款，并一直实际占有该房屋，被告虽主张原告是强行入住并未实际交纳房款，但未能提供相关证据予以反驳，同时原告实际控制该房屋已达七年之久，被告在此期间也从未向原告以任何形式主张过权利，可以认定原、被告已经实际履行了合同的主要义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生效力。本案中被告轩宇公司仅仅将房屋交付原告占有使用，并没有全面履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任，即协助原告陈占敏办理房屋产权过户手续，故对原告陈占敏要求被告轩宇公司协助办理产权过户手续的诉讼请求本院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。原审判决主文：一、原告陈占敏与被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司签订的关于吉林市滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点的商品房买卖合同合法有效；二、被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告陈占敏办理吉林市滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点的产权登记手续。原审判决后，上诉人轩宇公司不服，向本院提起上诉。轩宇公司的上诉请求：依法撤销原审判决，驳回陈占敏的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：本案原审判决认定的事实错误，陈占敏要求我公司协助办理房屋产权登记手续依据的商品房买卖合同并不是轩宇公司的真实意思表示，我公司也没有收到陈占敏购买该套房屋的购房款。本案诉争的吉林市滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点是我公司从本案原审第三人商通公司借款，以虚构的名义与陈占敏签订的房屋买卖合同，我公司与陈占敏并没有形成的事实上的房屋买卖关系。故此，一审法院认定陈占敏与我公司签订房屋买卖合同的事实是错误的，我公司没有义务为陈占敏办理房屋产权登记手续的义务。为维护我公司的合法权益，请求依法改判，驳回陈占敏的全部诉讼请求。被上诉人陈占敏答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确。轩宇公司所述与实际不符，其上诉请求和理由没有事实依据，应予驳回。1、本案诉争房屋已经在房屋登记机关办理了合同登记备案手续，具有公示和公信的法律效力，且备案登记人为陈占敏。2、本案诉争房屋已由陈占敏实际占有、使用多年，轩宇公司在此期间从未对陈占敏及诉争房屋以任何方式主张过任何权利。恰恰在陈占敏提起一审诉讼时，轩宇公司才开始制造种种理由予以否认，明显违反了法律的诚实信用原则。3、轩宇公司对其主张和诉请并未提供任何切实充分的有效证据予以抗辩，其所有理由均无法对抗陈占敏提出的事实和证据。原审第三人商通公司未出庭也未提供答辩意见。上诉人轩宇公司申请本院从公安机关调取如下证据：1.吉林市房地产市场管理中心出具的情况说明。上诉人轩宇公司质证意见：该情况说明证明备案不是我单位办理的。被上诉人陈占敏质证意见：真实性无异议。备案问题应以现有的备案为准，多数买房人已经实际居住多年，轩宇公司并未主张任何权利，该情况说明不能证明轩宇公司诉请。原审第三人商通公司未到庭放弃质证权利。2.吉公鉴（文检）字（2013）052号鉴定报告。上诉人轩宇公司质证意见：鉴定报告证明陈占敏的合同专用章与我单位合同专用章不一致。被上诉人陈占敏质证意见：真实性无异议。该鉴定报告与我们的诉请和本案焦点无关，在公安机关并没有定性和立案。本案中所有的合同都是轩宇公司出具的。该鉴定报告不能对抗合同备案和陈占敏多年居住的事实。轩宇公司要证明其主张必须提供证据证明其申请鉴定的公章具有唯一性。另外轩宇公司对其2007年7月14日出具的进户名名单真实性没有异议，其进户名单和进户票据以及陈占明实际占有等均可以否定轩宇公司的主张。原审第三人商通公司未到庭放弃质证权利。本院针对以上证据分析评判如下：吉林市房地产市场管理中心出具的情况说明、吉公鉴（文检）字（2013）052号鉴定报告，因当事人对从公安机关调取的证据真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。通过当事人诉辩及举证、质证情况，二审查明：2006年9月25日陈占敏与轩宇公司签订了商品房买卖合同，约定陈占敏从轩宇公司购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区1号楼7号网点，建筑面积为191.33平方米，标准单价为1，000元／平方米，总价款为191，330.00元。陈占敏于2006年9月18日以现金方式交纳了全部房款。陈占敏办理了进户手续，并于2007年7月14日交纳了进户费、物业费、电储费共计1，448.00元。轩宇公司为商通公司出具了一份共计39户商品房的进户单（包括本案陈占敏诉请的房屋），并于同日将房屋钥匙交予陈占敏，轩宇公司的经办人是售楼负责人ＸＸ和财务人员于莉洁。吉林市房地产市场管理中心按照《吉林市龙潭区人民政府关于办理江畔名苑小区无争议房屋产权登记的请示》（吉龙政请（2009）45号）文件精神及相关领导批示，依据龙潭区龙潭街龙腾社区、吉林市瑞丰物业管理有限责任公司出具的相关证明及其提供的商品房买卖合同，为陈占敏办理商品房合同备案登记。该房屋现为陈占敏实际占有。本院认为，一、陈占敏与轩宇公司之间存在商品房买卖法律关系，轩宇公司应继续履行协助办理产权证的义务。（一）陈占敏在轩宇公司售楼处与轩宇公司签订的商品房销售合同，陈占敏主张轩宇公司的售楼经理ＸＸ是签订合同的经办人，ＸＸ二审出庭作证时对此并不否认；（二）陈占敏已经全额交纳了购房款，轩宇公司给陈占敏出具了收款收据；（三）陈占敏入户时办理了进户手续，交纳了进户费用；（四）陈占敏与轩宇公司签订的商品房买卖合同在吉林市房地产管理处进行了备案，轩宇公司未依法定程序撤销该备案；（五）轩宇公司虽然对陈占敏所持购房款收据上轩宇公司的现金收讫章提出异议，但轩宇公司未能提供其在有关部门备案现金收讫章的证据，本院无法组织鉴定。（六）虽然陈占敏所持商品房买卖合同上合同专用章与轩宇公司在工商部门进行备案的备案章不一致，但因合同是在轩宇公司售楼处签订的，陈占敏没有审查合同印章的义务，故不应由陈占敏承担责任；（七）陈占敏已实际占有本案争议房屋多年，轩宇公司在陈占敏签订商品房买卖合同并实际居住诉争房屋期间从未向其主张过权利；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生效力。现轩宇公司仅将房屋交付陈占敏占有、使用，其并未全面履行合同义务，原审判决轩宇公司协助陈占敏办理产权过户手续正确。二、轩宇公司与商通公司关于借款及是否存在以房抵账关系的争议可另行主张权利。轩宇公司在二审中主张向商通公司借款510万元，约定月息四分五，借款时未出具借据，与商通公司经理陈占敏及其亲友签订了51套房屋商品房买卖合同，每套作价10万元，并出具收房款收据，未签订抵押合同。借款后，轩宇公司偿还了全部利息及部分本金，每还10万元本金，收回一套房屋，剩余39套房屋抵押给商通公司作为本金的保证，不计利息，但因其至今未与商通公司对账，具体欠款数额不清。因双方当事人对以上各自主张均未提供证据予以证明，本案中不予认定。三、轩宇公司关于本案涉嫌犯罪的辩论意见不影响本案作出判决。（一）本案第一次庭审辩论时，轩宇公司即提出本案涉嫌犯罪的辩论意见，但至本院作出判决之日，轩宇公司仍未能提供公安机关已经立案的证据；（二）《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”因轩宇公司向公安机关报案后，公安机关已到本院调取了相关案件材料，本院不必再向公安机关移送线索和材料。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4127.00元，由上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　石　刚审　判　员　　付　广代理审判员　　刘欣莹二〇一三年十一月二十日代理书记员　　孙　洋百度搜索“”