（2013）浦民一（民）初字第18559号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-02-13

案件名称

上海佳皇实业有限公司与上海日日保洁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海佳皇实业有限公司,上海日日保洁服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第18559号原告上海佳皇实业有限公司。法定代表人陈国自。委托代理人朱宝妹。委托代理人岳海艳，上海伟创律师事务所律师。被告上海日日保洁服务有限公司。法定代表人史季蓓。委托代理人殷豹，上海管博律师事务所律师。委托代理人郝淑红，上海管博律师事务所律师。原告上海佳皇实业有限公司（以下简称佳皇公司）诉被告上海日日保洁服务有限公司（以下简称日日公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳皇公司的委托代理人朱宝妹、岳海艳，被告日日公司的委托代理人殷豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳皇公司诉称，位于上海市浦东新区峨山路XXX号的房屋实际为两间房屋。2010年3月10日，原告以上海东申实业有限公司（以下简称东申公司）名义与被告日日公司（原名上海都市丽美容美发有限公司）签订房屋租赁合同，约定由被告向原告承租峨山路XXX号的其中一间房屋，租期自2010年4月1日起至2013年3月30日止，租金每月人民币（以下币种同）5，500元。2010年10月1日因峨山路XXX号另一间房屋的承租人退租，原告又与被告签订一份房屋租赁合同，将另外一间也出租给了被告，租期自2010年10月15日起至2012年3月30日止。因为被告装修扰民等问题，被告提出整改的话要求原告降低租金，故该间房屋的租金为每月3，500元。2012年8月，因被告要进行工商验证，佳皇公司与之订立了一份房屋租赁合同，并特别约定租期以第一次合同约定为准，即到期日为2013年3月30日止。之后合同到期，但被告一直没有搬离，原告多次协商无果，故起诉来院，要求：1、判令被告搬离位于峨山路XXX号的承租房屋；2、判令被告支付自2013年4月1日起至迁出日止的房屋使用费（按每月8，500元的标准计算）。被告日日公司辩称，原、被告之间不存在租赁关系，系争房屋是被告向东申公司承租来的，东申公司没有通知被告将租赁权利义务转让给原告，被告也不同意。故原告没有诉讼主体资格，要求法院予以驳回。经审理查明：日日公司原名上海都市丽美容美发有限公司（以下简称都市丽公司），成立于2002年3月8日，2013年5月28日经工商部门准予变更公司名称为上海日日保洁服务有限公司。2010年3月10日，案外人曾某某与上海浦东新区东申实业有限公司（东申公司）签订《房产租赁合同》一份，约定甲方（东申公司）将位于上海市浦东新区峨山路XXX号的场地和相关房产租赁给乙方（曾某某）使用，租赁面积约为60左右平方米。租赁物功能为非居住用房，没有装潢。租赁期限为3年，自2010年4月1日起至2013年3月30日止。租金每月5，500元，每半年一付，乙方应在签订本合同时支付，以后应当提前30日支付下一期租金（半年），乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金为一万元。押金收一个月租金。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。合同另对其他事项作了约定。同日，曾某某、叶某某与东申公司又签订“协方附件”一份，约定：“1、张武新合同结束，每月6，000元／月……”2010年10月1日，都市丽公司峨山路分公司与东申公司签订《房产租赁合同》一份，约定甲方（东申公司）将位于峨山路XXX-XXX号的场地和相关房产租赁给乙方（都市丽公司峨山路分公司）使用，租赁面积约为60左右平方米，租赁物功能为非居住用房，没有装潢。租赁期限自2010年10月15日起至2012年3月30日止。租金每月3，500元，每年一付，乙方应在签订本合同时支付，以后应当提前30日支付下一期租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金为一万元。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。合同另对其他事项作了约定。同日，都市丽公司峨山路分公司与东申公司又签订“补充附件”一份，约定：“1、……；2、总房租8，500元／月（两次协议）；……6、总押金收8，500元（二次协议）；7、合同期限与第一次合同期限为准。”2012年8月，佳皇公司与案外人叶某某签订《房产租赁合同》一份，约定甲方（佳皇公司）将位于峨山路XXX号的场地和相关房产租赁给乙方（叶某某）使用，租赁面积约为150左右平方米，租赁物功能为非居住用房，没有装潢。租赁期限为1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止。租金每月8，500元，每半年一付，乙方应在签订本合同时支付，以后应当提前30日支付下一期租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金为二万元。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。合同13.7（4）条特别约定，“此合同针对工商延期使用，600号租赁期以第一次合同为准。”合同另对其他事项作了约定。另查明，2001年9月，东申公司与上海市航运公司（以下简称航运公司）签订《合作协议》一份，约定：“乙方（航运公司）为安置下岗人员，愿意提供峨山路XXX号一楼363.77平方米房屋及附属场地为合作经营场地，甲方每月向乙方支付管理费1万元，……合作期限为10年，期满后如需继续合作可再议，经双方签署后于2001年8月1日开始生效……”。2012年5月18日，航运公司与佳皇公司签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租用峨山路XXX号至604号底层，计363.77房屋及附属场地，租期为一年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止。合同第四（4）条约定，租赁期间，乙方未经甲方同意，不得以任何形式将租赁合同指向的标的物转租给第三方。再查明，2012年4月9日东申公司申请工商注销登记，股东朱宝妹、陈志坤承担保结责任。庭审中，原、被告一致确认：2010年3月10日、2010年10月1日和2012年8月的三份《房产租赁合同》的合同主体乙方均为都市丽公司；合同所涉的峨山路XXX-XXX号实际就是峨山路XXX号，其中包含两间房间，一南一北；2010年3月10日双方签订的《房产租赁合同》中约定的租赁物系600号南面一间，2010年10月1日的《房产租赁合同》约定的租赁物系600号北面一间；被告已经支付至2013年3月30日止的租金，并缴纳了押金8，500元。审理中，就佳皇公司的合同主体问题，原告佳皇公司向法庭提供由东申公司与佳皇公司共同出具的通知一份，内容为“原东申公司所有销售业务、物业租赁管理及其他业务全部转入佳皇公司，今后东申公司一切业务皆由佳皇公司接管负责。”被告日日公司表示不予认可，认为未收到过。佳皇公司表示，2012年8月的《房产租赁合同》系因都市丽公司年检需要而签订，除了租赁期限另有约定，其余条款双方均遵照执行；签订合同之后由佳皇公司开具发票，被告亦认可佳皇公司的出租人地位。被告日日公司表示，该合同系办理工商手续需要，其向东申公司要求后由东申公司提供的合同，合同应为无效；被告自始自终向东申公司缴纳租金，并不知道东申公司与佳皇公司之间的合同权利义务转让。被告为此向法庭提供由东申公司开具的发票两张，日期分别为2011年10月18日和2011年4月25日，所载项目分别为“2011年10月15日起至2012年4月15日租金51，000元”，“房租8，500元”。原告对两张发票的真实性予以认可，但亦提供由佳皇公司开具给都市丽公司峨山路分公司的发票3张，开票时间分别为2012-7-13、2012-10-15和2013-1-14，所载项目均为“房租”。被告对上述3张发票真实性予以认可，但认为没有收到过。审理中，就佳皇公司是否有权转租问题，佳皇公司提供由上海浦东新区潍坊物业公司（以下简称潍坊物业公司）出具的“证明”和2011年4月由东申公司与都市丽公司签订的《房产租赁合同》各一份，其中“证明”的内容为：“峨山路XXX-XXX号房屋，系我公司所有，出租给航运公司，航运公司又将该房屋出租给佳皇公司（原名东申公司），以上的航运公司和佳皇公司均对峨山路XXX-XXX号房屋享有转租权。”《房产租赁合同》的签章处由潍坊物业公司盖章确认“同意转租”，并经工商部门备案。佳皇公司表示：系争房屋为公有非居住房屋，由潍坊物业公司出租给航运公司，航运公司再转租给佳皇公司；航运公司明知且同意佳皇公司再行转租，但要求由佳皇公司另向潍坊物业公司缴纳协议租金，即转租费用。佳皇公司为此提供2010年8月《公有非居住房屋租赁合同》一份，内容为：甲方（潍坊物业公司）将位于峨山路XXX号底层部位的房屋出租给乙方（航运公司），月租金3，037.47元，租期自2010年8月1日起至2013年7月31日止。同时佳皇公司还提供了发票数联，证明佳皇公司向航运公司支付了2011年8月起至2013年7月的租金，并向潍坊物业公司缴纳转租收益金36，449.64元（2012.8.1-2013.7.31）。以上事实，由房产租赁合同、公有非居住房屋租赁合同、发票、证明、工商登记材料及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，本案所涉的2010年3月10日、2010年10月1日和2012年8月的三份房产租赁合同均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。关于三份合同的主体，原、被告双方对合同承租方系日日公司并无争议，本院亦予认可；佳皇公司认为2010年3月10日和10月1日两份合同中出租人东申公司的权利义务已经由东申公司概括转让给了佳皇公司，因日日公司否认曾收到该通知，且该通知亦未明确该两份合同的权利义务转让事宜，故该两份合同的出租人仍为东申公司；自2012年8月1日起，因佳皇公司与日日公司重新签订了租赁合同，该合同亦真实有效，故之后的房屋租赁关系主体系佳皇公司与日日公司。就佳皇公司是否有权转租的问题，因佳皇公司提供了潍坊物业公司的证明，已经概括证明了潍坊物业公司及航运公司同意其转租的事实，且航运公司亦未就其转租事实提出过任何异议，故佳皇公司有权转租的事实应无异议，本院予以认定。日日公司辩称2012年8月的房产租赁合同无效，并无事实和法律依据，不予采信。根据2012年8月房产租赁合同的约定，租赁期以第一次合同约定为准，也就是至2013年3月30日届满，故日日公司作为承租人应在该日前将租赁物返还出租人佳皇公司，因此对佳皇公司要求日日公司自承租房屋内迁出的诉请予以支持。同时佳皇公司还诉请要求日日公司按照约定的租金标准，即每月8，500元，支付自2013年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，于法无悖，亦予支持。最后，佳皇公司同意将日日公司已付保证金8，500元抵付有关费用，于法不悖，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条判决如下：一、被告上海日日保洁服务有限公司应于本判决生效之日起十天内自位于上海市浦东新区峨山路XXX号的承租房屋内迁出，并将上述房屋返还原告上海佳皇实业有限公司；二、被告上海日日保洁服务有限公司应于本判决生效之日起十天内支付原告上海佳皇实业有限公司自2013年4月1日起至实际迁出之日止的占有使用费（按照每月8，500元的标准按实计算）；三、原告上海佳皇实业有限公司应于本判决生效之日起十天内返还被告上海日日保洁服务有限公司保证金8，500元，该款可在上述第二项判决被告上海日日保洁服务有限公司应付占有使用费中扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告上海日日保洁服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁代理审判员　　张　斌人民陪审员　　周国莲二〇一三年十一月二十日书　记　员　　陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。来源：百度搜索“”