（2013）黄民初字第1305号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-04-14
案件名称
张德建与周佳佳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德建,周佳佳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民初字第1305号原告：张德建，男，1981年4月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人：姜元宾，胶南润诚法律服务所法律工作者。被告：周佳佳，女，1986年10月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告张德建为与被告周佳佳房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月21日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月11日公开开庭审理了本案，原告张德建及其委托代理人姜元宾、被告周佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德建诉称：2011年9月，原告与青岛康大富源置业有限公司签订了房屋租赁合同，承租了该公司位于胶南市灵山卫街道办事处灵海路3238号的康大鑫都汇步行街6-214号商铺。2011年9月21日，原告与被告签订了房屋租赁合同，将上述商铺转租给被告经营箱包业务。截止到2012年11月18日，被告拖欠原告租赁、水电物业费等12000元，原告多次向被告催要租金等费用，被告以各种理由推诿不予支付。2012年6月21日，被告以原告未经青岛康大富源置业有限公司同意擅自转租为由，诉至胶南市人民法院，要求判决租赁协议无效，返还已交部分的租赁费、物业费等。经胶南市人民法院调解，原告返还被告已交租赁费等5203元。原告认为虽然合同无效，但被告已经对租赁商铺进行使用，根据相关法律法规及司法解释的规定，被告应当支付原告房屋占有使用费、水电、物业费等费用。请求判令被告支付原告2011年11月20日至2012年11月28日期间的房屋占有使用费12000元。诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更占有使用费为9533.79元。被告周佳佳辩称：原告要求被告支付占有使用费不合理。原告非法将房屋转租给被告，导致被告无法办理营业执照，也无法合法经营，原告是过错方。并且合同约定：因原告违约导致本合同提前终止的交还期内，被告无需支付占用费或者物业服务费；因原告原因，导致被告无法继续享有该房屋使用权的，被告无需交纳房屋租赁费及物业服务费。经审理查明，2011年9月21日，原告张德建与被告周佳佳签订房屋租赁合同一份，原告作为出租方，将位于胶南市灵山卫街道办事处灵海路3238号康大鑫都汇商业步行街的二层6-214号房屋出租给被告经营服饰使用，房屋的建筑面积为46.87平方米，租赁期限自2011年12月24日起至2014年10月15日，租金每月844元。合同第十六条，甲方（原告）的保证和责任，16.1乙方（被告）在申请办理该房屋商业经营证照，有关审批部门手续时，甲方及其选定的物业公司积极提供相应协助。被告支付相关费用，包括租金、保证金等，还对房屋进行了装修。后被告得知，原告系从青岛康大富源置业有限公司处租赁的上述房屋，并且未经其同意私自转租给被告。2012年6月15日，青岛康大富源置业有限公司通知被告周佳佳，对原告张德建转租给被告周佳佳的租赁合同不认可。2012年6月21日，被告周佳佳以原告张德建未经开发商允许私自转租导致被告无法办理营业执照等相关手续，将张德建诉至本院，要求张德建退款。双方在本院的调解笔录中达成“本案一次性处理”的意见。经本院主持调解，双方达成一致意见：张德建于2012年12月30日前退还周佳佳5203元。本院于2012年11月28日出具（2012）胶南民初字第3379号民事调解书，同日，被告周佳佳将钥匙交还给原告张德建。现原告张德建以被告占用使用房屋为由，要求被告支付自2011年12月24日至2012年11月28日的占有使用费，共计9533.79元。被告对此不认可，认为原告张德建未经青岛康大富源置业有限公司同意私自转租给被告，导致被告无法办理营业执照，无法经营，房屋闲置，并且在（2012）胶南民初字第3379号案件的笔录中，双方也同意一次性处理。原告称，被告租赁房子用于什么用途，与原告无关，原告也没有许诺给被告办理营业执照。在上述案件中，“双方一次性处理”仅指原告只是同意返还租金。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的租赁合同、起诉书、民事调解书、本院调取的调解笔录、本院对原、被告所作的调查笔录在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。本院认为，被告周佳佳租赁原告张德建的上述房屋，合同约定用途就是经营服饰使用，并且双方在合同中也约定，原告应当协助被告办理经营证照。但是因为青岛康大富源置业有限公司不同意原告张德建转租给被告周佳佳，导致被告周佳佳无法办理营业执照，也无法正常经营。虽然被告周佳佳自2011年12月24日至2012年11月28日一直占用涉案房屋，但是因为原告的原因致使被告无法办理营业执照，实际上也无法正常使用涉案房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”现原告要求被告支付占有使用费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张德建的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告张德建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张美灵人民陪审员 栾世霞人民陪审员 刘开强二〇一三年十一月二十日书 记 员 李 萍 关注微信公众号“”