（2013）杭桐民初字第241号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-09-12
案件名称
桐庐县市场发展有限公司与胡晨东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桐庐县人民法院
所属地区
桐庐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐庐县市场发展有限公司,胡晨东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2013）杭桐民初字第241号原告：桐庐县市场发展有限公司。法定代表人：魏剑。委托代理人：严爱武。被告：胡晨东。委托代理人：臧祝文。原告桐庐县市场发展有限公司与被告胡晨东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月14日立案受理后，被告胡晨东在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回异议。被告胡晨东不服提起上诉，杭州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。由审判员郑琼适用简易程序于2013年6月18日和10月31日二次公开开庭进行了审理。原告桐庐县市场发展有限公司的委托代理人严爱武、被告胡晨东及其委托代理人臧祝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桐庐县市场发展有限公司起诉称：2010年3月15日通过招投标，原告与王健全签订了“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”一份，原告将所属桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房出租给王健全用于家私、服装或百货专业性市场。合同内容包括：王健全每年支付租金的时间、金额；王健全违反合同的规定，原告有权收回出租的商业用房，终止合同；履行过程中发生争议，协商不成时向桐庐县人民法院起诉，还对其他条款作了约定。合同签订后，原告将商业用房交于王健全使用。2012年4月10日应王健全请求，双方另行签订了“协议书”一份，协议就王健全应支付的第三年租金支付时间作了缓交调整。后经王健全和被告胡晨东要求，商得原告同意，王健全与原告签订的“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”由被告胡晨东承继履行，王健全不再履行合同。三方于2012年9月7日签订了“租赁合同权利义务转让协议”。根据协议书，被告应于2012年10月9日前向原告支付第三年剩余租赁费437735元，并支付自2012年7月31日至2012年10月9日银行同期贷款利息；第三年的租赁期限自2012年4月10日至2013年4月9日。可是，被告未能按协议履行支付租金义务，也未支付利息。原告多次催讨，被告均未理睬。原告曾于2012年12月31日通过韵达快递向被告发送“解除合同通知函”，也于2013年2月2日通过报刊向被告发送“解除合同通知函”，但至今未能送达被告。请求法院判令：1、解除桐庐商业广场1、2号楼第二、三层商业用房租赁合同；2、被告立即支付所欠租赁费437735元，支付利息18246.22元（自2012年7月13日计算至2013年4月9日止，以后至判决支付日止的利息另行计算）；3、被告立即支付所欠电费5544元、水费263元；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1、判令被告立即支付2013年4月10日至判决解除之日止的租赁费及利息（暂计至2013年11月9日的租赁费及利息合计671779元）；2、判令被告立即将桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房腾空并返回给原告。被告胡晨东答辩称：1、被告认为该合同系原告与王健全签订，与本案被告无关。根据合同相对性原则，原告应当向合同的相对人主张权利，原告的第一个诉讼请求无事实、法律依据；2、关于原告的第二项和新增加的诉讼请求，被告认为2012年10月12日由原告关闭市场，次日起该租赁场所的管理、使用权限已由原告接管，所以2012年10月12日以后原告主张租赁费用无事实、法律依据；3、2012年10月12日前结欠的水电费，被告愿意支付。另外，原、被告间的合同关系终止系原告四次私自关门停业所致，原告擅自干涉被告的经营行为，严重违反了双方的合同约定，应当承担违约责任，并且应赔偿原告为履行市场经营而投入的费用包括市场的装修、策划营销损失200万元（被告未向本院递交反诉状）。原告举证如下：1、商业用房招租挂牌成交确认书，欲证明该商业用房由王健全租赁；2、原告与王健全于2012年3月15日签订的桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同，欲证明原告与王健全之间的权利义务；3、政府办文单及协调意见，欲证明王健全在经营过程中因经营不佳向政府提出减免或缓交租金的申请，政府作出书面的协调意见，不同意减免租金，但可以分三期交纳；4、协议书，欲证明根据办文单及协调意见，原告与王健全于2012年4月10日签订协议书的事实；5、请求申请书，欲证明王健全向原告申请将这个租赁合同转由被告一人承继；6、公证书，欲证明王健全将该租赁房屋转让给了被告，由被告经营；7、权利义务转让协议书，欲证明原、被告及王健全签订了三方协议，明确原告与王健全签订的合同交由被告承继，王健全不再履行与原告间的租赁合同，被告承诺会全面履行合同中约定的义务，之后市场交由被告管理，被告也按原告与王健全之间的缓交协议书支付了租金；8、现金交款单2份，欲证明王健全支付了第三年第一期租金20万；被告支付了第二期的租金及利息417925.2元，第三期的租金被告没有按时支付；9、解除合同通知函及快递邮寄单、记录各1份，欲证明原告于2012年12月31日邮寄解除合同通知函给被告，但不是被告签收的；10、解除合同通知函及报纸各1份，欲证明原告于2013年2月2日在浙江日报上登报告知被告解除合同的事实；11、水、电费凭据，欲证明被告应支付的电费及水费数额。对原告提供的证据，被告质证认为：证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，但与本案的被告缺乏关联性；证据4，是原告与案外人王健全签订的，改变了成交确认书的内容，没有通过合法的程序，所以是无效的，且与被告没有关联性；证据5，系案外人王健全提交的，被告对其陈述的事实不予确认；证据6、7，违反了国有资产的处置流程，该协议是无效的；证据8，真实性没有异议；证据9、10，被告一直没有收到，也不知情，解除合同通知函对被告不产生法律效力；证据11，2012年10月12日前的水电费由被告承担，之后的水电费由原告自行承担，与被告无关。被告举证如下：桐庐县来信来人交办单及被告与华庭家私经营户调解会签到单的复印件各一份，欲证明因原告前后四次私自关门，造成华庭家私经营户要求被告赔偿损失的事实。对被告提供的证据，原告质证认为：真实性、合法性均有异议，信访交办单上的信访内容是因华庭家私商行自行停业，华庭家私经营户要求华庭家私商行赔偿损失。本院依职权调取了以下证据：1、华庭家私经营户交给桐庐县信访局的报告及申请书；2、本院对华庭家私经营户吴新莲所作的谈话笔录。对本院调取的证据，原告质证认为：证据1、2的三性均无异议，从中可以看出2012年10月份是被告自己关门的。被告质证认为：证据1的三性有异议，内容和形式均不合法，经营户所述内容不真实，前后矛盾；证据2的内容有异议，2012年10月份是原告关门的。本院认证认为：原告提供的证据1、2、3、8，被告对其真实性没有异议，本院予以认定；证据4，内容与证据3一致，本院予以认定；证据5，因根据证据6中协议第二条规定，被告与案外人王健全原系合伙经营关系，故本院对其真实性予以认定；证据6、7，基于原、被告及案外人王健全的真实意思表示所签订，本院予以认定；证据9，因非被告本人签收，原告也未提供签收人与被告关系证明，故本院不予认定；证据10，因原、被告均对公告送达方式的有效性予以否认，本院不予认定；证据11，真实性本院予以认定。被告提供的证据与本院调取的证据的内容可以相互印证，本院对其真实性均予以认定。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年3月15日，通过招投标，原告与王健全签订了“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”一份，约定原告将位于桐庐县城南街道瑶琳路的桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房出租给王健全，用途为家私、服装或百货专业性市场。合同约定：租赁期限为6年，即自2010年4月10日至2016年4月9日；第一年租金为518868元、第二年租金为726415元、第三年租金为1037735元、第四年租金为1141509元；王健全交纳履约保证金100000元，6年租赁合同期满后归还，不计利息；第二、三、四、五、六年租赁费用在前一年租赁期满前1个月内一次性付清；王健全违反合同规定，原告有权收回所出租的商业用房，终止合同，且已收取的租赁费和履约保证金不予退还；本合同在履行过程中发生争议，协商不成时向桐庐县人民法院起诉。合同还对其他条款作了约定。合同签订后，原告将商业用房交于王健全使用。2012年4月10日，应王健全请求，原告与王健全另行签订了“协议书”一份，原告同意王健全分三期缴纳第三年租赁费。2012年5月4日，王健全缴纳了第一期租赁费200000元。2012年8月6日，被告胡晨东与王健全、陈海娥签订了“转让协议书”一份，约定王健全、陈海娥转让华庭家私商行给被告，商行的经营管理等一切事物由被告全权负责，王健全、陈海娥不再参与华庭家私商行经营。2012年8月7日，被告胡晨东缴纳了第二期租赁费及利息417925.20元。2012年9月7日，原、被告与王健全签订了“租赁合同权利义务转让协议”，约定王健全与原告签订的“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”由被告胡晨东承继履行，被告承诺会全面履行合同中约定的义务。根据2012年4月10日的“协议书”，被告胡晨东应于2012年10月9日前向原告支付第三期租赁费437735元，并支付自2012年7月31日至2012年10月9日银行同期贷款利息。可是，被告未能按期支付租金及利息。原告多次催讨，被告均未理睬。2012年12月31日，原告通过韵达快递向被告发送“解除合同通知函”，签收人不是被告本人。2013年2月2日，原告在浙江日报上刊登“解除合同通知函”。截至2012年10月28日，被告尚欠原告电费5544元、水费262.5元未付。另查明，2012年10月12日，被告自行关闭市场大门。本院认为，原告与王健全签订的“商业用房租赁合同”及原、被告与王健全签订的“租赁合同权利义务转让协议”系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。原告已按双方签订的合同约定履行了交付出租物之义务，被告应按合同约定履行支付租金的义务。根据2012年4月10日的协议书，被告应在2012年10月9日前支付第三期租赁费437735元，并支付2012年7月31日至2012年10月9日期间按银行同期贷款利率计算的利息。经原告催告后，被告未在合理期限内履行支付租金及利息的义务，违反合同约定，原告依约请求解除合同、要求被告返还租赁物、支付租金及利息的诉讼请求应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除由被告胡晨东承继的原告桐庐县市场发展有限公司与王健全于2010年3月15日签订的“桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房租赁合同”；二、被告胡晨东于本判决生效之日起三十日内将位于桐庐县城南街道瑶琳路的桐庐商业广场1﹟、2﹟楼第二、三层商业用房腾空返还给原告桐庐县市场发展有限公司；三、被告胡晨东于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县市场发展有限公司第三年的剩余租金437735元以及自2012年7月31日起至本判决确定履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；四、被告胡晨东于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县市场发展有限公司自2013年4月10日起至合同解除之日止按日租金3127.42元计算的房屋租金，以及该租金自2013年4月10日起至合同解除之日止按银行同期贷款利率计算的利息；五、被告胡晨东于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县市场发展有限公司电费5544元、水费262.5元，合计5806.5元；六、驳回原告桐庐县市场发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费14949元，减半收取7474.5元，由被告胡晨东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14949元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 琼二〇一三年十一月二十日书记员 宋红英 微信公众号“”