（2013）吉中民一终字第612号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市轩宇房地产开发有限责任公司,王爱梅,吉林市商通典当有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民一终字第612号上诉人（原审被告）：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路268号。法定代表人：池铁吉，总经理。委托代理人：杜天霆，北京市鼎昊律师事务所律师。委托代理人：于莉洁。被上诉人（原审原告）：王爱梅，住吉林市。委托代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。原审第三人：吉林市商通典当有限责任公司，住所地吉林市昌邑区静苑小区10栋1-2单元7号网点。法定代理人：周瑾。委托代理人：陈占敏。上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称轩宇公司）的委托代理人杜天霆、于莉洁，被上诉人王爱梅的委托代理人张国东，原审第三人吉林市商通典当有限责任公司（以下简称商通公司）的委托代理人陈占敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱梅在原审时诉称：2007年5月8日，我与轩宇公司签订了购买位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号房屋，建筑面积为113.48平方米的商品房买卖合同，我给付轩宇公司购房款人民币266678.00元。轩宇公司已将房屋交付我使用，但至今未能协助我办理产权登记手续及房屋所有权证。为维护我合法权益，根据相关法律规定，诉至法院请求：1、依法确认我与轩宇公司签订的商品房买卖合同有效；2、轩宇公司协助我办理房屋产权登记手续；3、轩宇公司承担本案诉讼费。吉林市轩宇房地产开发有限责任公司在原审时辩称：我公司与王爱梅不存在商品买卖合同关系，我公司也未收到王爱梅交纳的购房款，请求驳回王爱梅的诉请。吉林市商通典当有限责任公司在原审时述称：王爱梅要求确认的房屋与商通典当行无关，该房屋与陈占敏个人有关系，轩宇公司向陈占敏个人借款600多万元，后来钱还不上，轩宇公司在2006年、2007年左右将30余套房屋抵账给陈占敏，这些房屋合计600余万元，平均每平方米1500.00元左右。当时陈占敏把借条还给轩宇公司，轩宇公司把房子给陈占敏了。因为陈占敏个人没有权利卖房子，就由轩宇公司出面将这些房屋卖给了包括王爱梅在内的30余名自然人。当时办理抵账手续的是于莉洁和管销售的邹强，后期找到买房人后签订合同的手续都是邹强办的。买房人有的是陈占敏个人找到，有的是轩宇公司找的。原审判决认定：2007年5月8日王爱梅与轩宇房地产公司签订了商品房买卖合同，约定王爱梅从轩宇房地产公司购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号房屋，建筑面积为113.48平方米，标准单价为2350.00元／平方米，总价款为266678.00元。王爱梅于2007年5月8日以现金方式交纳了全部房款。王爱梅办理了进户手续，并于2007年7月14日交纳了进户费、物业费、电储费及垃圾搬运费共计1280.90元。该房屋在房地产管理局没有抵押登记情况，王爱梅与轩宇房地产公司签订的商品房买卖合同已经在吉林市房地产市场管理处备案。经与江畔名苑小区名扬寰宇物业公司管理人员实地勘查，该房屋由王爱梅实际控制，现由陈利敏及其妻子赵玉兰、女儿陈萍、儿子陈浩居住，王爱梅是陈利敏的弟妹，房屋为王爱梅借给陈利敏及其家人居住的。原审判决认为：轩宇房地产公司在庭审中提出王爱梅提供的房屋买卖合同是虚假的，并且在庭审中要求对王爱梅提供的合同及收据中的轩宇公司的公章进行鉴定，因王爱梅的合同已经在吉林市房地产市场管理处备案，可以认定吉林市房地产市场管理处已经对王爱梅与轩宇公司之间签订房屋买卖合同的行为予以审查确认，该合同登记备案行为具有公示和公信的法律效力，同时轩宇房地产公司也认可合同备案应由房地产公司去办理，买受人个人无法办理，轩宇房地产公司对于其主张的王爱梅个人私自办理合同备案的抗辩，其未能提供相应证据予以证明，且也未在指定的期限内提交书面鉴定申请，故本案无需启动鉴定程序。王爱梅与轩宇公司自愿订立书面的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件。综上，轩宇房地产公司对于自己的主张未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对王爱梅要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。合同签订后，王爱梅交纳了全部房款，并一直实际占有该房屋，轩宇公司虽主张王爱梅是强行入住并未实际交纳房款，但未能提供相关证据予以反驳，同时王爱梅实际控制该房屋已达六年之久，轩宇公司在此期间也从未向王爱梅以任何形式主张过权利，可以认定王爱梅与轩宇公司已经实际履行了合同的主要义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”的规定，因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生效力。本案中轩宇房地产公司仅仅将房屋交付王爱梅占有使用，并没有全面履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任，即协助王爱梅办理房屋产权过户手续，故对王爱梅要求轩宇房地产公司协助办理产权过户手续的诉讼请求予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决。原审判决：一、原告王爱梅与被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司签订的关于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号的商品房买卖合同合法有效。二、被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告王爱梅办理吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号房屋的产权登记手续。案件受理费5300.00元，由被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司承担。原审判决后，轩宇公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回王爱梅的全部诉讼请求。主要事实和理由：本案原审判决认定事实错误，王爱梅要求上诉人协助办理房屋产权登记手续依据的商品房屋买卖合同并不是上诉人与王爱梅签订的，上诉人也没有收到其购买该套房屋的购房款，本案诉争的房屋，因为上诉人从商通公司借款，以虚构的名义与王爱梅签订的房屋买卖合同，并已在房屋产权登记部门备案登记，现王爱梅所持房屋买卖合同，上诉人并不知情，其在吉林市房地产市场管理处所做备案也是未经上诉人同意私自所做，上诉人并不认可，因此上诉人与王爱梅并没有形成事实上的房屋买卖关系。故此，一审法院认定王爱梅与上诉人签订房屋买卖合同的事实是错误的，上诉人没有义务协助王爱梅办理房屋产权登记手续，为维护上诉人的合法权益，请求法院依法改判，驳回王爱梅的诉讼请求。王爱梅在二审时辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所述与实际不符，其上诉请求和理由没有事实依据，应予驳回。1、本案诉争房屋已经在房屋登记机关办理了合同登记备案手续，具有公示和公信的法律效力，其备案登记人与王爱梅一致。2、该房屋已由王爱梅多年实际占有、使用至今，上诉人在此期间从未对王爱梅及该房屋以任何方式主张过权利。恰恰在王爱梅一审提起诉讼时，上诉人才开始制造种种理由予以否认，明显违反了法律的诚实信用原则。3、上诉人对其主张和诉请并未提供任何切实充分的有效证据予以抗辩，其所有理由均无法对抗上述事实和证据。4、上诉人与陈占敏之间的所谓借款与本案的焦点问题以及王爱梅的一审诉请无关，其不能对抗本案合同的效力和合同备案以及居住多年的事实。5、本案虽是个案，但却涉及到几十户普通老百姓的切身利益，他们家中老老少少已经在房屋中居住了多年，不可能因为上诉人的无理上诉就让他们无家可归。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的请求。原审第三人商通公司答辩意见同王爱梅。上诉人轩宇房地产公司申请本院从公安机关调取如下证据：1、吉林市房地产市场管理中心出具的情况说明。轩宇公司质证意见：该情况说明证明备案不是我单位办理的。王爱梅质证意见：真实性无异议。备案问题应以现有的备案为准，多数买房人已经实际居住多年，轩宇公司并未主张任何权利，该情况说明不能证明轩宇公司主张。商通公司质证意见同王爱梅。2、吉公鉴（文检）字（2013）052号鉴定报告。轩宇公司质证意见：鉴定报告证明王爱梅的合同专用章与我单位合同专用章不一致。王爱梅质证意见：真实性无异议。该鉴定报告与我的诉请及本案焦点无关，在公安机关并没有定性和立案。本案中所有的合同都是轩宇公司出具的。该鉴定报告不能对抗合同备案和王爱梅多年居住的事实。轩宇公司要证明其主张必须提供证据证明其申请鉴定的公章具有唯一性。2007年1月14日轩宇公司出具的进户单可以否定轩宇公司的主张。商通公司质证意见同王爱梅。原审第三人商通公司申请本院从公安机关调取如下证据：1、吉公鉴（文检）字（2013）051号鉴定报告。轩宇公司质证意见：真实性无异议。2007年7月14日的进户单不能证明抵账，与本案的合同没有关系。本案大部分的合同签订时间是在2007年7月14日之后，进户和本案合同的形成是矛盾的。进户费的交接仅是商通和周某某的口头陈述，无任何书面证明。我单位不否认王爱梅和钟喜华的买卖合同的存在，但是目的是为了抵账签订的虚假协议。王爱梅质证意见：真实性及证明力无异议。鉴定书证明了王爱梅原审时的主张。商通公司质证意见同王爱梅。2、轩宇公司2007年7月14日进户名单。轩宇公司质证意见：于东是谁我们不清楚。进户的时间和他想证明抵账的事实，无法证明我们与陈占敏形成了债务抵账关系。第二，合同专用章只能盖在合同上，这种相关问题必须盖公司的公章。第三，进户单日期是2007年7月14日，本案相关的合同都是在2007年7月14日之后签订的。第四，章本身是真的，签字也像周某某的签字。第五，这份证据第二页上面的字是我方代理人于莉洁写的，但是与本案争议无关，如何到陈占敏手中的我们不清楚。王爱梅质证意见：该进户单可证明轩宇公司已经将房屋交付给陈占敏个人的事实，有周某某的签字和轩宇公司的公章，并给付陈占敏个人钥匙了。商通公司质证意见同王爱梅。原审第三人商通公司申请证人周某某出庭作证，周某某证明：周某某时任轩宇公司销售负责人，39套房屋是轩宇公司抵给陈占敏的，周某某按照轩宇公司领导池铁吉指示办理了进户手续，所收取的进户费交给了轩宇公司出纳于莉洁；具体办理多少进户手续、为什么办理进户、怎么办理的进户、是否签订商品房买卖合同、交房款时间均因时间太长记不清楚了。轩宇公司质证意见：因为证人证言对有些事实说不清楚，不能证明本案事实。王爱梅质证意见：无异议，因为周某某是轩宇公司的销售经理，对证人证言无异议，但是在关键点上证人回避了一些问题。商通公司质证意见同王爱梅。本院针对以上证据分析评判如下：一、吉林市房地产市场管理中心出具的情况说明、吉公鉴（文检）字（2013）052号鉴定报告、吉公鉴（文检）字（2013）051号鉴定报告、轩宇公司2007年7月14日进户名单，因当事人对以上四份从公安机关调取的证据真实性均无异议，本院对以上证据予以采信；二、证人周某某证言，因证人多数叙述不确定，故本院只能对其陈述内容确定的部分，即“周某某时任轩宇公司销售负责人，39套房屋是轩宇公司抵给陈占敏的，周某某按照轩宇公司领导池铁吉指示办理了进户手续，所收取的进户费交给了轩宇公司出纳于莉洁”予以采纳。通过当事人诉辩及举证、质证情况，二审补充查明如下事实：2007年7月14日，轩宇公司以进户费的名义向商通公司收取了一笔费用，轩宇公司为商通公司出具了一份共计39户商品房的进户单（包括本案王爱梅诉请的房屋），并于同日将房屋钥匙交予商通典当公司的经理陈占敏，轩宇公司的经办人是售楼负责人周某某和财务人员于莉洁。2007年5月8日，王爱梅在轩宇公司售楼处签订了商品房买卖合同，约定购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号，建筑面积为113.48平方米，标准单价为2350.00元／平方米，总价款为266678.00元房屋一套。王爱梅将全部购房款交予商通典当公司的经理陈占敏后，同日，轩宇公司给王爱梅开具了收款收据。另查明：诉争房屋在房地产管理局没有抵押登记情况。吉林市房地产市场管理中心按照《吉林市龙潭区人民政府关于办理江畔名苑小区无争议房屋产权登记的请示》（吉龙政请（2009）45号）文件精神及相关领导批示，依据龙潭区龙潭街龙腾社区、吉林市瑞丰物业管理有限责任公司出具的相关证明及其提供的商品房买卖合同，为王爱梅办理商品房合同备案登记。该房屋现为王爱梅实际控制，王爱梅借给陈立敏及其家人居住。本院认为，一、王爱梅与轩宇公司之间存在商品房买卖法律关系，轩宇公司应继续履行协助办理产权证的义务。（一）王爱梅与轩宇公司签订了商品房销售合同，王爱梅主张轩宇公司的售楼经理周某某是签订合同的经办人，周某某二审出庭作证时对此并不否认；（二）王爱梅已经全额交纳了购房款，轩宇公司给王爱梅出具了收款收据；（三）王爱梅入户时办理了进户手续，交纳了进户费用；（四）王爱梅与轩宇公司签订的商品房买卖合同在吉林市房地产管理处进行了备案，轩宇公司未依法定程序撤销该备案；（五）轩宇公司虽然对王爱梅所持购房款收据上轩宇公司的现金收讫章提出异议，但轩宇公司未能提供其在有关部门备案现金收讫章的证据，本院无法组织鉴定；（六）轩宇公司不否认王爱梅买卖合同的存在；（七）王爱梅已经实际控制使用本案争议房屋6年之久，轩宇公司在王爱梅签订商品房买卖合同并实际控制诉争房屋期间从未向王爱梅主张过权利；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。因买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生效力。现轩宇公司仅将房屋交付王爱梅占有、使用，其并未全面履行合同义务，原审判决轩宇公司协助王爱梅办理产权过户手续正确。二、轩宇公司与商通公司关于借款及是否存在以房抵账关系的争议可另行主张权利。轩宇公司在二审中主张向商通公司借款510万元，约定月息四分五，借款时未出具借据，与商通公司经理陈占敏及其亲友签订了51套房屋商品房买卖合同，每套作价10万元，并出具收房款收据，未签订抵押合同。借款后，轩宇公司偿还了全部利息及部分本金，每还10万元本金，收回一套房屋，剩余39套房屋抵押给商通公司作为本金的保证，不计利息，但因其至今未与商通公司对账，具体欠款数额不清。商通公司在二审中主张分三次借给轩宇公司600多万元，并替轩宇公司偿还华艳铭借款40万元，约定月息四分或四分五不等，借款时，轩宇公司出具了借条，并以50多套房屋抵押，商通公司经理陈占敏及其亲友与轩宇公司签订该50多套房屋的商品房买卖合同，双方未签订抵押合同，轩宇公司出具收房款收据，收据写明：“收款方式：抵押借款；商通：陈占敏；未收现金”，借款后，轩宇公司偿还部分利息，借款到期后，尚剩余部分利息及全部本金未偿还，经双方对账后，轩宇公司以39套房屋（包括王爱梅在本案中主张的坐落于吉林市滨江北路江畔名苑小区11号楼2单元4层16号商品房）抵顶借款本金、利息及商通公司替轩宇公司偿还华艳铭借款40万元，借条被轩宇公司收回。39套房屋平均每平米折合1500.00元左右。因双方当事人对以上各自主张均未提供证据予以证明，本案中不予认定。三、轩宇公司关于本案涉嫌犯罪的辩论意见不影响本案作出判决。第一，本案第一次庭审辩论时，轩宇公司即提出本案涉嫌犯罪的辩论意见，但至本院作出判决之日，轩宇公司仍未能提供公安机关已经立案的证据；第二，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”因轩宇公司向公安机关报案后，公安机关已到本院调取了相关案件材料，本院不必再向公安机关移送线索和材料。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300.00元，由上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 刚审 判 员 付 广代理审判员 刘欣莹二〇一三年十一月二十日书 记 员 孙 洋