（2013）扬民终字第1013号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-09-22
案件名称
周启荣与房大生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
房大生,周启荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）扬民终字第1013号上诉人（原审被告）房大生，男，1969年3月14日生，汉族。被上诉人（原审原告）周启荣，男，1957年2月24日生，汉族。委托代理人沙满星、朱斌，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人房大生因与被上诉人周启荣房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗甘民初字第0110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明：2012年12月22日，周启荣与房大生签订了落款时间为2012年10月22日的《房地产买卖合同》一份，约定房大生将其座落在文艺苑3幢405室的房产出售给周启荣，周启荣于2012年12月21日前支付房大生购房定金2万元，于当月31日前房大生还贷时支付40万元，房管局过户时支付30万元，尾款交钥匙时支付。当月31日前至房管局办理过户手续等。合同第二条约定：房大生保证所售房地产系依法取得，权属清楚，无其他债权、债务纠纷。第八条约定：如因房大生违约，致交易不成，房大生应双倍返还定金。如因周启荣违约，其无权要求返还定金。合同签订当日，周启荣给付定金2万元。2012年12月25日，周启荣给付353380.65元用于房大生偿还银行按揭贷款。办理银行按揭还款手续时，房大生告知周启荣因欠中介公司经办人陶亮18万元，该房产另设定了抵押，抵押权人为陶亮。后因抵押权人未能撤销抵押，致房产不能过户，周启荣遂诉至法院。要求：1、解除房屋买卖合同；2、房大生返还双倍定金4万元；3、房大生返还已支付的房款353380.65元，并赔偿银行同期贷款利息损失。一审中，双方争议焦点为：房大生是否存在违约行为？如存在，应否双倍返还定金并赔偿周启荣已付款的利息损失？原审认为：双方签订的买卖合同中对所售房地产的产权属性进行了明确的约定，即权属清楚，无其他债权、债务纠纷，该约定应视为房大生对其所售房地产具有所有权，并排除有用益物权、担保物权的承诺，那么如该房地产设定有抵押等事项，房大生应明确告知周启荣。房大生辩称已向周启荣提供了产权证，而仅此行为并不能免除房大生的明确告知义务。因房大生未能明确告知周启荣另有抵押担保借款18万元的事实，且合同中亦未约定该抵押担保的债权清偿事宜，因此周启荣并不负有向该抵押权人清偿借款从而撤销抵押登记的义务，房大生应在过户之前自行清偿债务，撤销抵押登记。现抵押权人未能撤销抵押登记，致房地产不能过户，系房大生原因所致，故认定房大生存在违约行为。房大生辩称周启荣未能足额支付首付款40万元，存在违约，但周启荣未能支付原因系因房大生没有告知房产另设定有抵押，周启荣中止履行并无不当，因此，不能认定周启荣违约。双方签订的买卖合同第八条约定了定金事项，该定金系履约定金，现房大生违约，周启荣可要求其返还双倍定金4万元。周启荣另要求房大生给付已付款利息损失，但因房大生已承担定金责任，周启荣亦不能证明定金不足以弥补其损失，因此对于周启荣要求超出定金部分外的损失，本院不予支持。原审认为：双方就合同解除并无分歧，原审依法解除双方签订的买卖合同。合同解除后，房大生应返还周启荣已付购房款353380.65元。同时，因房大生存在违约行为，应双倍返还定金4万元。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》六十八条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除周启荣与房大生签订的房屋买卖合同；二、被告房大生于本判决生效之日起十日内返还原告周启荣购房款353380.65元；三、房大生于判决生效之日起十日内返还原告周启荣双倍定金4万元；四、驳回周启荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元和保全费4520元，合计16320元，由被告房大生负担。判决后，房大生不服向本院提起上诉称，房大生急需用钱，向房屋中介的陶亮借款18万元，并用讼争房屋进行抵押。后因房大生资金困难，便让陶亮出售讼争房屋进行还款。在房屋买卖过程中，周启荣知道房屋上有按谒、抵押的事实，且房产证对此也有记载，一审法院认定房大生没有履行告知义务，与事实不符，因此，房大生不存在违约行为，更不应当承担违约责任。一审中，房大生同意周启荣把房款全部交到法院，把陶亮借款还掉后，办理过户手续，但周启荣不同意，非让房大生撤销抵押后才付钱，房大生无能力撤销抵押。请求二审法院查明事实，依法改判合同继续履行。周启荣辩称，房大生没有明确告知周启荣讼争房屋上有抵押的事实，且合同中也没有约定抵押借款由周启荣进行偿还。由于房大生没有清偿债务，至讼争房屋上的抵押无法消除，合同无法继续履行。该责任应由房大生承担，因此，一审判决正确，请求二审法院依法维持。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，房大生的房屋所有权证中有关于房屋已抵押给中国银行扬州维扬支行、陶亮的记载。周启荣向本院出具说明，表示同意合同继续履行。二审中，本案双方争议的焦点为：周启荣要求解除房屋买卖合同能否得到支持。本院认为，周启荣要求解除房屋买卖合同不能得到支持。理由：周启荣与房大生于2012年10月22日签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同有效。在房屋买卖过程中，周启荣查看过房大生的房屋所有权证，对于房屋所有权证中所记载房屋已抵押给中国银行扬州维扬支行与陶亮应当明知，并不存在房大生隐瞒房屋抵押给陶亮的情况，故周启荣认为房大生隐瞒房屋抵押存在违约行为的主张不能得到支持，其主张解除合同缺乏依据。另从合同履行来看，周启荣以支付购房款的形式为房大生偿还了中国银行扬州维扬支行的债务，消除了该项抵押权。其仍可以同样方式消除对陶亮的抵押权，以保证合同继续履行。二审中，房大生上诉要求继续履行合同，同时，周启荣同意为房大生消除抵押权以保证合同继续履行。鉴于此，本院从维护合同交易安全角度出发，双方之间的房地产买卖应当继续履行。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故本院对原审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗甘民初字第0110号民事判决；二、驳回周启荣的诉讼请求。一审案件受理费11800元、保全费4520元，二审案件受理费11800元，由周启荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一三年十一月二十日书 记 员 任 群 来源：百度“”