（2013）金婺民初字第2551号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
绿城物业服务集团有限公司金华分公司与盛一川物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司金华分公司,盛一川
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2013）金婺民初字第2551号原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司。法定代表人：朱建安。委托代理人：毛福元、朱燕萍。被告：盛一川。委托代理人：张国屏。委托代理人：刘武。原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司（以下简称绿城物业金华分公司）为与被告盛一川物业服务合同纠纷一案，于2013年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员韩小飞独任审判，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛福元、朱燕萍、被告盛一川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业金华分公司起诉称：2010年1月28日，原告与香格里花园业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，物业费按房产面积每月每平方0.8元收取（多层住宅）。原告曾多次口头和书面向被告催缴2011年1月1日至2013年1月31日的物业费3004.4元，但被告一直拖欠至今。现请求：1.判令被告支付原告2011年1月1日至2013年1月31日的物业费3004.4元及逾期滞纳金3382.4元，共计6386.8元；2.本案诉讼费由被告负担。原告向本院提供了下列证据：1.原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.业主基本情况登记表复印件及业主公约1份，证明被告诉讼主体资格；3.物业服务合同复印件1份，证明被告应当承担缴纳物业费的义务；4.催交物业服务费的函、邮寄送达回执各1份，证明被告欠款及原告催缴的事实。被告盛一川答辩称：原告与小区业主委员会于2010年1月28日签订的物业服务合同为无效合同，理由如下：一、该合同是当时业主委员会公章管理员与原告私下签订的合同，未经全体业主大会通过；二、该合同的物业服务收费标准与2003年12月31日的业主公约有出入，属于私自提价行为，违反了《物业管理条例》第十一条第二项“制定和修改管理规约应由业主共同决定”的规定；三、该合同仅在尾页有原告和业主委员会的公章，前面1-8页是可以随心所欲更改内容的，据本人了解该合同有私自改变内容的情况；四、2012年3月小区业主委员会向原告要求提供提高收费标准的依据，但原告始终未提供；五、原告于2010年通过非正常手段提高物业费后，不但没有提高服务质量，反而降低了服务质量，如从2010年开始排污管道严重堵塞、绿化草坪大量死亡、房屋渗漏水普遍、消防设施不合格、最严重的是安保人员严重不足，晚上经常只有一个保安，发生了许多失窃事件。我家在2010年8月4日凌晨三点发生失窃向物业报警，结果保安在早上六点才到现场。仅当天晚上11户人家失窃，本人损失现金人民币20500元。该事件多次协商，原告总是以种种理由推脱。当时我是愿意交物业费的，我把物业费交给洪有民代收。由于原告对失窃的事情不闻不问，原告未经过合法手续提高物业费，而且物业服务质量严重下降，给我造成重大损失，因为其不作为给本人造成的经济损失要求原告赔偿，并要求原告方退还因私自提价多交的物业费及按合同约定赔偿违约金（按每日千分之二计）。盛一川向本院提供的证据有：1.业委会成立的证明1份，证明第二届业委会曾要求原告提供提高物业费收费标准的依据；2.第二届业委会职责分工和交接事项的公告1份，证明第二届业委会成员的身份是合法的；3.洪有民证明及收条各1份，证明我曾经向原告要求解决失窃事件。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据，被告表示：对证据1、2无异议；对证据3有异议，该合同签订事前事后我都不知道，签订该合同小区也没有召开业主大会，提高收费标准也没有经过全体小区业主同意，该份合同仅在最后一张加盖业委会公章，其它页没有加盖骑缝章，以前的收费是每平方0.6元，现在变成了0.8元，存在被调换的可能；对证据4有异议，之前我从来没看到过，该函只有物业公司的章，没有业委会的公章确认，过去都是有业委会盖章确认的，对邮寄送达回执没有异议。经审核，对当事人无异议的证据，本院确认其证明力；对物业服务合同的真实性，虽然被告提出存在被调换的可能性，但并未提供相应依据，本院对该异议不予采信，确认该合同的真实性，至于合同的效力，本院将结合被告提供的证据予以综合分析认定。对被告提供的证据，原告方表示：对证据1、2合法性有异议，业委会不是合法成立的，我也不清楚第二届业委会是否提出过该项要求；对证据3无异议，我公司没有对业主财产保管义务，我公司没有过错无需承担责任。经审核，被告证据2系小区第二届业主委员会职责分工及交接事项的公告，证据1系部分第二届业主委员会的成员出具的证明，证明内容为小区第二届业主委员会成立后，曾就物业公司的收费标准问题提出异议，要求原业委会及物业公司提供小区业主征询意见资料，但均无果。被告提供该证据意在证明原业委会与物业公司于2010年1月28日签订的物业服务合同中有关收费标准的约定未经业主大会通过，从而主张该物业服务合同无效。本院认为，至今为止，未有业主对小区第一届业主委员会的资格提出异议，说明原业主委员会的组成符合多数业主的意愿；原告在2003年由开发商选任入驻小区提供物业服务，2007年小区业主委员会成立后，原告与业委会签订第一期物业服务合同，2010年1月业委会与原告续签第二期物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，小区业主应是明知的，至今未有业主对选聘原告提供物业服务提出异议，说明选聘原告提供物业服务符合大部分业主的意愿。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2010年1月原业委会与原告签订的物业服务合同，被告并未提供证据证明其有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，其主张合同无效，本院不予采信。被告提出异议的焦点在于收费标准，理由是未见业主大会通过该收费标准的材料。首先，被告要求原告提供业主大会有关提高收费标准的会议纪要，属要求对象不合理；其次，如果被告认为业委会关于收费标准作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但撤销权应当在知道或者应当知道业主委员会作出的决定之日起一年内行使，而原告对于2010年物业费已按0.8元／m2的标准主动交纳，说明其早在2010年即已知晓该收费标准且未提出异议。综上，本院对被告证据1、2的真实性予以确认，但被告据此主张物业服务合同无效，本院不予采信，确认2010年1月28日原告与香格里花园小区业主委员会签订的物业服务合同有效。对于被告证据3，原告未提出异议，本院确认其真实性。对于被告家中失窃的事实，原告未提出异议，本院予以确认。根据上述确认有证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告绿城物业金华分公司系金华市香格里花园小区开发商引进的前期物业，自2003年开始入驻小区提供物业服务，在小区业主委员会成立前，物业公司与小区业主签订业主公约，当时的收费标准为多层住宅0.60元／m2／月。2007年小区业主委员会成立后，与原告签订了第一期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.65元／m2／月。2010年1月28日，业委会与原告续签了第二期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.80元／m2／月，缴纳费用时间为每年第一季度，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及运行能耗费的，物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。小区第一届业主委员会任期届满后，2012年3月小区选举产生了第二届业主委员会，因在资料移交等方面产生矛盾，第二届业委会以原告及原业委会未能提供关于自2010年起物业收费标准提高的业主征询意见资料为由而质疑该物业服务合同的效力。2012年12月31日合同到期后，业委会与原告之间没有续签物业服务合同。2013年2月1日，原告退出香格里花园小区的物业服务。被告盛一川系香格里花园小区多层住宅14幢-b-302室业主，该物业面积为150.22m2。2010年的物业服务费被告已主动交纳。2010年8月，被告家中发生被盗事件，被告要求物业公司予以解决，双方未能达成处理意见，故自2011年至今，被告未向原告交纳物业服务费。2013年5月10日，原告以挂号信的方式向被告送达了催收物业费的函。但被告仍未交纳物业服务费。本院认为：香格里花园小区业主委员会由全体小区业主选举产生并成立，其有权代表业主与原告绿城物业金华分公司签订物业服务合同，双方于2010年1月28日签订的物业服务合同，应认定合法有效。原告应依约提供物业服务，全体小区业主应按约及时交纳物业服务费用。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，但服务服务企业因违约或过错应当承担的法律责任并不能与业主应承担的交纳物业费的责任相互抵销。被告家中发生偷盗事件造成财产损失，其主张物业公司存在违约或过错应承担赔偿责任，被告可另案起诉，不能以此免除其交纳物业服务费的合同责任。2012年12月31日合同到期后，虽未续签物业服务合同，但在新的物业服务企业进驻小区之前，原告在2013年1月继续提供了物业服务，且被告也未提供证据证明小区业主或业主委员会已明确表示拒绝接受服务，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。据此，原告要求被告交纳2011年1月至2013年1月的物业服务费3004.40元，本院予以支持。原告关于逾期滞纳金的请求，考虑到物业服务合同是由业主委员会代表小区业主签订，业主并未参与合同的协商签订过程这一实际情况，对于逾期交纳物业费的业主，物业公司应先行向业主进行催收并明确告知有关逾期滞纳金的约定。原告现提供证据证明其已于2013年5月10日向被告送达了关于催交物业服务费的函，逾期滞纳金可自2013年5月11日起计算。合同中约定违约金按应付金额每日千分之二计算，该约定明显过高，且催收函中虽然提到了滞纳金，但并未明确告知合同中有关逾期滞纳金的约定内容，故本院根据该实际情况，确定按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告盛一川支付原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司物业服务费3004.40元及逾期滞纳金（自2013年5月11日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告盛一川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 韩小飞二〇一三年十一月二十日代书记员 褚海燕 关注公众号“”