（2011）青羊行初字第11号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-07-08
案件名称
青羊区现代城第一届业主大会业主和成都市城乡房产管理局房屋行政登记一审行政裁定书
法院
成都市青羊区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
青羊区现代城第一届业主大会业主委员会,成都市城乡房产管理局,四川省林凤房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十条，第十一条，第十二条第一款，第十五条，第十六条第一款；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第四十四条第一款
全文
成都市青羊区人民法院行 政 裁 定 书（2011）青羊行初字第11号原告青羊区现代城第一届业主大会业主委员会，住所地：成都市青羊区锦里西路119号；组织机构代码69369342-7。诉讼代表人李仕静。委托代理人黄德铸。委托代理人吕平。被告成都市城乡房产管理局，住所地：成都市人民中路一段28号。组织机构代码009172220。法定代表人何立祥。委托代理人黄春萌。委托代理人余嘉勉。第三人四川省林凤房地产开发有限责任公司，住所地：成都市外南人民路2号；工商注册号5100001809425。法定代表人张苇。委托代理人曾竟。委托代理人谢建军，原告青羊区现代城第一届业主大会业主委员会（以下简称现代城业主委员会）诉被告成都市城乡房产管理局房屋登记一案，于2011年1月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本与应诉通知书。因四川省林凤房地产开发有限责任公司（以下简称林凤公司）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年3月11日公开开庭审理了本案，原告现代城业主委员会委托代理人黄德铸、吕平，被告成都市城乡房产管理局委托代理人黄春萌、余嘉勉，第三人林凤公司委托代理人曾竟、谢建军到庭参加了诉讼。因原告现代城业主委员会在本案审理前已于2010年3月以林凤公司为被告向成都中院提起民事诉讼，本院于2011年5月以本案需以（2010）成民初字第329号民事案件的审理结果为依据，裁定中止诉讼。因本案涉及原告是否具有提起本案诉讼的起诉资格，本案恢复诉讼进行了审查，现已审查终结。原告现代城业主委员会诉称，2009年8月，青羊区锦里西路119号现代城全体业主召开了第一次业主大会，选举产生了第一届业主委员会即原告。原告备案后，经调查发现，现代城中所包含的6264.85平方米车库、2552.24平方米夹层及架空层、2024.24平方米配套服务用房均应属于现代城全体业主共有，却被第三人等占有并用于出租。因此，原告于2010年1月24日召集现代城全体业主代表召开了第二次业主大会，经全体业主代表投票表决，作出决议：一、授权业主委员会代表广大业主对共有物业事项，依照法律程序提出诉讼；二、授权业主委员会请具有资质的律师事务所代表诉讼人依法维权。2010年4月，原告以第三人等侵权为由提起了建筑物区分所有权纠纷诉讼，在此案的举证期限内，第三人又向成都市中级人民法院提交了被告为发证机关、成都市房屋产权监理处作为填发单位，于2004年10月25日填发的产权人为第三人的房屋所有权证，并以此证明因现代城中的车库、夹层及架空层、配套服务用房权属登记在第三人名下，应属第三人所有。在后来的民事诉讼过程中，原告发现被告在为第三人进行现代城房屋产权初始登记时，将本应属于现代城全体业主共有、并在初始登记时就应将权属登记在全体业主名下的车库、夹层及架空层、配套服务用房登记在第三人名下，违反了四川省建设厅《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》（川建发（2002）104号）的相关规定，因此是错误地。严重侵害了现代城全体业主的合法利益，故诉请法院：1、撤销被告于2004年10月25日为第三人颁发的房屋所有权人为第三人、房屋坐落位置于青羊区锦里西路119号的房屋所有权证中第一项6264.85平方米车库、第二项2552.24平方米夹层及架空层、第三项2024.24平方米配套服务用房，共10841.33平方米房屋的产权登记；2、判令被告及第三人将第一项诉请中所涉及的现代城车库、夹层及架空层、配套服务用房的权属依有关规定重新进行产权初始登记；3、诉讼费由被告承担。被告成都市城乡房产管理局辩称，2004年10月，第三人向被告申请办理所诉房屋的初始登记，并提交了申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、规划验收合格证等相关资料。被告办理了所诉房屋的初始登记，登记结果与规划验收结果一致，该登记行为符合法律规定。在2007年10月生效的《物权法》和2008年7月生效的《房屋登记办法》实施以前，对于小区公共配套服务用房的产权归属登记问题，立法上并无相关规定。依照民法通则关于合法建造房屋者原始取得物权的原理以及《城市房屋权属登记管理办法》关于初始登记的相关规定，第三人作为所诉房屋的开发建设单位以及申请初始登记的申请人，被告将所诉房屋登记在第三人开发公司名下，并不违反当时的法律法规规章的规定，该登记行为并无不当。同时，被告为了保护全体业主的权益，对所诉房屋采取了控制措施，限制开发商对其进行转移。原告在起诉状中称其成立于2009年8月，在业主委员会成立时需提交现代城整栋建筑的共有面积明细、共有公共设施和设备清单。原告于2009年8月就知道了该具体行政行为，距原告起诉时间2011年1月，已经超过了法定的3个月诉讼时效，法院应依法驳回其起诉。第三人林凤房产公司称，原告起诉条件必须符合管理和被管理的一方，其起诉不能反映全体业主的真实意思，也不符合《物权法》等法律规定。经审查查明，位于成都市青羊区锦里西路119号现代城商住楼系第三人开发所建。该新建商品房办理了竣工验收，并经成都市规划管理局验收合格，规划部门确认：建筑幢数1幢、建筑层数地下1至23、建筑面积89369.17平方米，其中住宅（层数2-23建筑面积78527.84平方米）、配套服务用房（层数1-2建筑面积2024.24平方米），车库（层数地下1建筑面积6264.85平方米）、夹层及架空层（层数地下1-1建筑面积2552.24平方米）。第三人于2004年10月19日，向被告申请办理该处房屋的初始登记，并提交了《成都市房屋所有权申请登记表》、《申请书》、《情况说明》、成都市公安局青羊区汪家拐派出所《证明》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》、《成都市房屋产权监理处面积测量报告》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》等相关办证资料。被告经审查，认为第三人的办证申请要件齐备，符合初始登记条件，为第三人办理了该处新建商品房的初始登记，并于同年10月25日向第三人颁发了《房屋所有权证》。另查明，（一）现代城业主委员会系现代城业主第一次大会选举产生，并于2009年9月在物业主管部门办理了备案登记，领取有《组织机构代码证》。现代城业主委员会办理备案登记时向物业主管部门提交的《业主大会业主委员会基本情况》、《业主大会业主代表情况》、《业主委员会成员情况》等材料记载有“现代城房屋总建筑面积89369.17平方米、房屋成套总数1202、住宅成套总数1189、住宅产权户数1167、业主大会会议形式：集体讨论方式、业主大会会议投票权数单位为1平方米、业主大会会议投票权数应到总数83104、业主大会会议投票权数实到总数57482、业主代表人数27（其中25人为5个单元业主代表）、业主委员会人数为11人”。（二）2010年1月24日，现代城业主大会第二次会议通过“授权业主委员会代表广大业主对共有物业事项，依照法律程序提出诉讼……”的决议，会后发布的《现代城业主大会公告》（第4号）记载有应到业主代表和业主委员27人，实到27人，但在该公告上签名的只有23人，其中，符合第一次业主大会召开时由业主小组推选并备案的业主代表有18人。本院认为，根据《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第七条第（三）项、第十条、第十一条、第十二条、第十五条第（五）项、第十六条的规定，业主大会是由建筑区划内全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑物区划内建筑物及其附属设施的管理机构，有关业主共同事项可以通过业主大会讨论决定；而业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，法律赋予了业主大会和业主委员会对建筑区划内建筑物及其附属设施、公共绿地的管理职权，故业主委员会在条件具备时有提起行政诉讼的主体资格。但是，本案原告虽然系现代城业主大会选举产生且依法登记成立的组织，本案讼争的标的也直接涉及建筑物共有权利的登记，而原告基于“现代城业主大会第二次会议所通过的由其代表现代城业主对共有物业事项依照法律程序提出诉讼”的授权提起本案诉讼，所提交的现代城业主大会第二次会议公告载明实到业主代表和业主委员27人，却只能证明实际参会的业主代表有18人，因此并不能真实的证明提起本案诉讼是经专有部分占建筑物全部面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，不符合《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，因此，原告提起本案诉讼不具备相应的法定要件。依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第（十一）项之规定，裁定如下：驳回原告青羊区现代城第一届业主大会业主委员会起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达次日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 东人民陪审员 王琳琳人民陪审员 刘族新二〇一三年十一月二十日书 记 员 王盈盈 更多数据：