（2013）港商初字第0406号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-03-03
案件名称
施卫星,顾萍与南通尚美家国际商贸城市场有限公司,江苏苏润发置业发展有限公司委托代理合同纠纷一案的民事判决书
法院
南通市港闸区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施卫星,顾萍,南通尚美家国际商贸城市场有限公司,江苏苏润发置业发展有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2013）港商初字第0406号原告施卫星。原告顾萍。委托代理人施卫星，系其配偶。被告南通尚美家国际商贸城市场有限公司，住所地南通市外环北路798号，组织机构代码66492013-3。法定代表人杨细莲，该公司执行董事。委托代理人范圣忠。被告江苏苏润发置业发展有限公司，住所地南通市外环北路798号，组织机构代码78836965-4。法定代表人周德文，该公司执行董事。委托代理人范圣忠。原告施卫星、顾萍与被告南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）、江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称“苏润发公司”）委托代理合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理，依法由代理审判员虞忠红适用简易程序，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告施卫星本人、顾萍委托代理人施卫星，被告尚美家公司、苏润发公司共同委托代理人范圣忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施卫星、顾萍诉称，其夫妇俩于2009年向被告苏润发公司购买商铺，2009年7月与南通尚美家国际小商品城市场有限公司（后名称变更为南通尚美家国际商贸城市场有限公司即本案被告尚美家公司）签订了《房屋代理出租协议》，协议约定由被告尚美家公司代理出租两原告所购买的上述商铺，期限为8年，具体出租期限以尚美家公司开业日期为准，前三年租金每年以房屋总价的8%返还给两原告，三年一次性返还。两原告房款569864.68元早已结清，尚美家公司亦于2009年10月2日开业，至今尚美家公司未支付前三年房租。因苏润发公司与尚美家公司共同开发管理该商贸城，属关联企业，故请求两被告连带给付136767元租金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.房屋代理出租协议两份，以证明被告尚美家公司欠付租金之事实；2.房屋买卖合同、产权证及商品房销售发票各两份，以证明两原告和被告苏润发公司间的房屋买卖价款合计为556070元，后因房屋面积调整，价格据实调整为569864.68元之事实；3.税务部门的答复，以证明被告尚美家公司所主张的房屋租金并未在房款中扣除；4.图片一组，以证明尚美家公司在2009年10月2日开业之事实；5.答辩状一份，苏润发公司陈述2008年其与尚美家公司共同参与开发南通尚美家国际商品城的投资商铺，以证明两被告间属关联企业之事实。被告尚美家公司与苏润发公司辩称，尚美家公司与原告签订房屋出租代理协议及苏润发公司与原告之间存在房屋买卖合同均属实。但原告与苏润发公司在签订房屋买卖合同之前预签订购房合同并与尚美家公司签订房屋代理出租协议，订购合同中已经明确将前三年的房租在房价中抵扣，在此基础上确定了最终的实际总房价，因此买卖合同中所确定的房屋价格已经扣除了前三年的租金（占房屋售价24%），原告再行主张租金，没有事实依据。两原告提出的是给付房租之诉，诉讼时效应当是从抵扣房租之日即2009年10月30日起算，已经超过法定的诉讼时效。原告主张的诉讼请求，与被告苏润发公司之间并无关联性，苏润发公司不应承担法律责任。两被告为证明其主张，向本院提交了尚美家国际小商品城商铺认购书（以下简称“认购书”）两份，以证明被告苏润发公司与两原告签订房屋买卖合同是以认购书为基础，前三年租金已经在合同价中予以抵扣之事实。经庭审质证，被告对原告所提供证据的真实性无异议，本院确认其真实性。原告在对被告提供的认购书质证后，认可认购书的真实性，确认其与苏润发公司签订的房屋买卖合同中的价款与实际售价不符，已经扣除了前三年的租金，亦确认被告仅按合同约定的计价方式向原告开具面额为569864.68元售房发票，并未按售价全额取得发票。对被告的抗辩理由不再有争议，并提出要求被告全额补开售房发票的调解方案，被告予以拒绝。经审理查明，苏润发公司是一家主要从事房地产开发的企业，尚美家公司系主要从事小商品市场招商、管理的商贸企业。2009年7月，原告至南通市外环北路（现更名为江海大道）798号尚美家国际小商品城商铺的售楼处了解情况后，当月19日、25日与苏润发公司签订了两份商铺认购书，同时与尚美家公司签订了两份房屋代理出租协议。认购书约定原告向苏润发公司认购商铺，面积分别为31.97平方米、30.8平方米，认购总价分别为370852元、375760元，扣除前三年租金后价款分别为281848元、285578元；两份房屋出租代理协议均约定原告将上述商铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，具体出租期限以尚美家国际小商品城开业日期为准，前三年租金以每年8%返还原告，三年一次性返还，从房价一次性扣除。2009年8月6日，苏润发公司与原告签订了两份商品房买卖合同，买卖的商铺与认购书上一致。合同约定的房屋价款2为276210元、279860元，为认购书上扣除前三年租金后的价款再给予一定的优惠。因房屋面积实际为32.78平方米、32.16平方米，2011年5月16日原告分别支付了280445.95元、289418.73元房款，总计569864.68元，苏润发公司就上述房款于当日开具发票。同年6月24日原告取得两商铺的房产证。另查明，尚美家国际小商品城于2009年10月2日正式开业。对上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，契约自由是民事法律的基本精神，但权利应当依法行使，否则就会构成权利滥用。当事人出于意思自治所签订的商铺认购书、买卖合同及房屋代理出租协议，与法不悖，应认定有效。庭审查明，本案中原告与苏润发公司之间的房屋买卖合同中所标注价款仅为房屋售价的76%（合同价款中已经抵销了三年租金占比售价的24%），现按房屋买卖合同据实计算的两商铺房款为569864.68元（已经开票部分），据此逻辑可以计算出两商铺的真实售价应为749822元。而原告与尚美家公司之间的房屋代理出租协议与房屋买卖合同分属不同的法律关系，且权利义务的主体亦不相同，苏润发公司基于与尚美家公司的合作关系同意将原本应当由尚美家公司交付给原告的租金直接在房价中抵扣，此做法并不为法律所禁止。但苏润发公司隐瞒房屋交易真实情况，开具与真实售价不符的发票，系虚开发票，不仅侵犯了原告的合法权益，且违反国家有关法律，属违法行为，应承担相应的法律责任。尽管如此，原告要求尚美家公司再次给付租金的诉讼主张与查明的事实相悖，不能得到法律的支持。鉴于原告的实体权利已不存在，被告关于时效的抗辩已无评判之必要。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回施卫星、顾萍之诉讼请求。案件受理费1518元，由施卫星、顾萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3036元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：471558227682）。代理审判员 虞忠红二〇一三年十一月二十日书 记 员 陈韦伟附件：《中华人民共和国民法通则》第五十七条民事法律行为为成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”