（2013）金婺民初字第2559号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
绿城物业服务集团有限公司金华分公司与杨德华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司金华分公司,杨德华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2013）金婺民初字第2559号原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司。法定代表人：朱建安。委托代理人：毛福元、朱燕萍。被告：杨德华。委托代理人：朱建平。委托代理人：张国屏。原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司（以下简称绿城物业金华分公司）为与被告杨德华物业服务合同纠纷一案，于2013年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员韩小飞独任审判，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛福元、朱燕萍、被告杨德华及其委托代理人朱建平、张国屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业金华分公司起诉称：2010年1月28日，原告与香格里花园业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，物业费按房产面积每月每平方米0.8元收取（多层住宅）。原告曾多次口头和书面向被告催缴2012年1月1日至2013年1月31日的物业费1235元，但被告一直拖欠至今。现请求：1.判令被告支付给原告2012年1月1日至2013年1月31日的物业费1235元及逾期滞纳金963元，共计2198.3元；2.本案诉讼费由被告负担。原告向本院提供了下列证据：1.原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.业主基本情况登记表复印件1份，证明被告诉讼主体资格；3.物业服务合同复印件1份，证明被告应当承担缴纳物业费的义务；4.催交物业服务费的函、邮寄送达回执1份，证明被告欠款及原告催缴的事实。被告杨德华答辩称：2010年1月28日签订的物业服务合同为无效合同。理由如下：一、2004年的业主公约约定物业费收费标准为0.6元／m2／月，而2012年的合同约定为0.8元／m2／月，小区第二届业委会成立后，因第一届业委会未移交提高物业费收费标准的小区业主征询意见资料，故对该收费标准提出质疑，经多次与原告交涉无果，故认为该收费标准未经业主大会通过，属于私自提价行为；二、此前原告在向被告收取物业费时告知该收费标准是经过金华市物价局审批的，现起诉的依据又是2010年的物业服务合同，原告的行为是一种欺诈行为；三、原告是2003年由开发商引进的前期物业，小区业委会在2007年成立，物业合同在2010年1月28日签订，是合同实施在前签订在后；四、该合同仅在尾页有原告及业委会的公章，前面内容可以修改，据被告了解该合同有私自改变内容的情况。不交物业费理由如下：一、公共设施部位属物业公司管理，由于原告工作失误造成公共部位多年来多次下水管堵塞，致使臭水、污水满到家中，造成家具变形和不必要的损失；二、由于物业未及时清理化粪池致使管道堵塞，造成被告家中卫生间污水溢出，多次向原告提出，至今未获解决；三、2012年家中被盗是因物业保安人员减少，保安工作失职所造成。凌晨3－4时左右小偷爬进家中造成财物被盗，报案后保安没有第一时间赶到现场。本人这时候在小区转了一圈，只有一个保安。监控人员在监控室睡觉；四、汽车停放在小区内车位上，第二天发现车子后视镜被打破，车上油漆被刀划了1米左右的刀痕；五、2012年期间，家中儿子买来不到1个月的电瓶车座垫被割破，当时向三江派出所报案，已立案；六、2012年家中被盗后，本人多次在清晨2－5时，进行抽查，发现根本没有保安巡逻。基本上是1个保安在正门，东门都没人看守。原告提供的2013年5月1日“关于催交物业服务费的函”是原告单方面行为，该函上也无业主委员会公章予以确认。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，同时要求原告退还2010年、2011年交纳的0.2元／m2／月多交物业费，并赔偿因原告未能履行合同标准给被告造成的经济损失1000元。杨德华向本院提供的证据有：1.三方协调会会议纪要1份，证明原告管理期间存在很多遗留问题；2.收款收据1份，证明家中管道堵塞请人通管道的费用；3.工作联系单3份，证明第二届业委会曾多次要求原告公布物业费收费标准明细；4.业委会成立的证明1份，证明第二届业委会曾要求原告移交小区业主意见征询资料；5.受案回执单1份，证明家中曾经发生失窃；6.业主公约1份，证明原收费标准为每平方每月0.6元。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据，被告表示：对证据1、2无异议；对证据3有异议，该合同是无效合同，签订该合同小区没有召开业主大会，提高收费标准也没有经过全体小区业主同意；对证据4有异议，之前我从未收到过，送达回执上的“杨德华”三字非我本人签名，如不相信可进行笔迹鉴定，我家人也没有收到过，否则他们肯定会告诉我的。经审核，对当事人无异议的证据，本院确认其证明力；对物业服务合同的真实性，虽然被告提出存在被调换的可能性，但并未提供相应依据，本院对该异议不予采信，确认该合同的真实性，至于合同的效力，本院将结合被告提供的证据予以综合分析认定。对于催收物业费的函，从送达回执来看，原告向被告寄过挂号信属实，有人以杨德华的名义签收了该信件，但确非被告本人签收。对被告提供的证据，原告方表示：对证据1真实性没有异议，关于小区遗留问题开发商、物业公司、第二届业委会三方确实有过沟通，主要是房地产遗留问题；对证据2真实性没有异议，管道堵塞有人为堵塞、有客观原因，不能证明我方的不作为；对证据3真实性无异议，关联性有异议，提价是由业委会牵头的，工作联系单中所提的要求与本案的物业费纠纷是无关的；对证据4关联性有异议，第二届业委会不是合法成立的；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，该业主公约已失效多年，与本案无关。经审核，本院确认上述证据的真实性，对证据所反映的事实予以认定。被告提供该证据意在证明原业委会与物业公司于2010年1月28日签订的物业服务合同中有关收费标准的约定未经业主大会通过，从而主张该物业服务合同无效。本院认为，至今为止，未有业主对小区第一届业主委员会的资格提出异议，说明原业主委员会的组成符合多数业主的意愿；原告在2003年由开发商选任入驻小区提供物业服务，2007年小区业主委员会成立后，原告与业委会签订第一期物业服务合同，2010年1月业委会与原告续签第二期物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，小区业主应是明知的，至今未有业主对业委会选聘原告提出异议，说明选聘原告提供物业服务符合多数业主的意愿。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2010年1月原业委会与原告签订的物业服务合同，被告并未提供证据证明其有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，其主张合同无效，本院不予采信。被告提出异议的焦点之一在于收费标准，理由是未见业主大会通过该收费标准的材料。首先，被告要求原告提供业主大会有关提高收费标准的会议纪要，属要求对象不合理；其次，如果被告认为业委会关于收费标准作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但撤销权应当在知道或者应当知道业主委员会作出的决定之日起一年内行使，而原告对于2010年、2011年物业费已按0.8元／m2的标准主动交纳，说明其早在2010年即已知晓该收费标准且未提出异议。综上，本院确认2010年1月28日原告与香格里花园小区业主委员会签订的物业服务合同有效；至于被告主张物业公司服务不到位造成其损失的问题，不属于本案审理的范围，本院在本案中不予处理。对业主公约，本院确认其真实性，对证据所反映的事实予以认定。根据上述确认有证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实：原告绿城物业金华分公司系金华市香格里花园小区开发商引进的前期物业，自2003年开始入驻小区提供物业服务，在小区业主委员会成立前，物业公司与小区业主签订业主公约，当时的收费标准为多层住宅0.60元／m2／月。2007年小区业主委员会成立后，与原告签订了第一期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.65元／m2／月。2010年1月28日，业委会与原告续签了第二期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.80元／m2／月，阁楼0.30元／m2／月，车库、车位15元／月／个，缴纳费用时间为每年第一季度，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及运行能耗费的，物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。小区第一届业主委员会任期届满后，2012年3月小区选举产生了第二届业主委员会，因在资料移交等方面产生矛盾，第二届业委会以原告及原业委会未能提供关于自2010年起物业收费标准提高的业主征询意见资料为由而质疑该物业服务合同的效力。2012年12月31日合同到期后，业委会与原告之间没有续签物业服务合同。2013年2月1日，原告退出香格里花园小区的的物业服务。被告杨德华系香格里花园小区业主，物业类型为多层住宅，面积为118.74m2。2010、2011年的物业服务费被告已主动交纳。2011年12月，被告家中发生被盗事件，被告要求物业公司予以解决，双方未能达成处理意见，加之被告家中多次发生污水管道堵塞，故自2012年至今，被告未向原告交纳物业服务费。2013年5月10日，原告以挂号信的方式向被告邮寄催收物业费的函，有人以被告名义予以签收，但非被告本人签收。本院认为：香格里花园小区业主委员会由全体小区业主选举产生并成立，其有权代表业主与原告绿城物业金华分公司签订物业服务合同，双方于2010年1月28日签订的物业服务合同，应认定合法有效。原告应依约提供物业服务，全体小区业主应按约及时交纳物业服务费用。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，但服务服务企业因违约或过错应当承担的法律责任并不能与业主应承担的交纳物业费的责任相互抵销。被告家中发生偷盗及污水管道堵塞造成财产损失，其主张物业公司存在违约或过错应承担赔偿责任，被告可另案起诉，不能以此免除其交纳物业服务费的合同责任。2012年12月31日合同到期后，虽未续签物业服务合同，但在新的物业服务企业进驻小区之前，原告在2013年1月继续提供了物业服务，且被告也未提供证据证明小区业主或业主委员会已明确表示拒绝接受服务，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。据此，原告要求被告交纳2012年1月至2013年1月的物业服务费1234.90元，本院予以支持。原告关于逾期滞纳金的请求，考虑到物业服务合同是由业主委员会代表小区业主签订，业主并未参与合同的协商签订过程这一实际情况，对于逾期交纳物业费的业主，物业公司应先行向业主进行催收并明确告知有关逾期滞纳金的约定。原告虽对被告进行了催收，但未能查明催收的具体时间，故逾期滞纳金可自原告起诉之日起计算。合同中约定违约金按应付金额每日千分之二计算，该约定明显过高，且原告未能证明其已对被告明确告知了合同中有关逾期滞纳金的约定内容，故本院根据该实际情况，确定按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告杨德华支付原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司物业服务费1234.90元及逾期滞纳金（自2013年10月11日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告杨德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 韩小飞二〇一三年十一月二十日代书记员 褚海燕