（2013）淄民一终字第293号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-01-21
案件名称
郭继文与郭继孝返还原物纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
郭继文；郭继孝；张新波
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）淄民一终字第293号 上诉人（原审原告）：郭继文，男，1944年2月18日出生，汉族。 委托代理人：王法清，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭继孝，男，1951年10月21日出生，汉族。 委托代理人：许跃东，男，淄博淄川鼎昊法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审第三人）：张新波，男，1975年6月17日出生，汉族，无业。 上诉人郭继文因返还原物纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2012）川民初字第2549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭继文及其委托代理人王法清，被上诉人郭继孝及其委托代理人许跃东，被上诉人张新波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：1992年5月14日，原告郭继文与淄博矿务局工程处签订《职工购买新建商品住宅成交合同书》一份，购买坐落于淄川区寨里镇北沈村北首98号楼2单元1层东户一套参加房改。1999年3月25日，原告与被告签订《协议书》一份，内容为：“郭继文（甲方）、郭继孝（乙方）关于在矿务局工程公司住宅楼问题，经双方协商同意，特签订本协议，并保证严格遵照执行，永不反悔。协议内容：1、乙方须交给甲方壹万元，99年3月25日先预支一半伍仟元，另一半伍仟元到年底交清，若条件允许也可提前支付；2、甲方每月交的楼房、卫生等款，从三月份由乙方负担；3、如果以后住宅楼房有变，须交款时由乙方支付，于甲方无关，房权归乙方。”在该协议签订前，原告缴纳了5593.09元住房款。协议书签订后，被告已将协议中的10000.00元交付给原告。2002年，淄博矿务局职工房改房进行产权过渡，被告补缴了926.83元住房款和办证所需的其他费用。2007年6月16日，被告郭继孝又与第三人张新波签订《协议书》一份，以61000.00元的价格卖给第三人，现该房屋由第三人占有、使用。2008年左右被告又支付原告3000.00元。另查明，在原审庭审中，原告承认把自己的身份证交给被告用于办理房产证。 原审法院认为，当事人争议的焦点问题分别是：1、关于本案是否是借用房屋的问题。原被告之间签订的协议书中载明：被告支付原告10000.00元，协议书第3条为“如果以后住宅楼房有变，须交款时由乙方支付，于甲方无关，房权归乙方。”原告主张“房权归乙方”是由被告后来添加，但并未提交原告持有的协议书加以证明；之后被告也按照协议的约定补交了相应的住房款。从该第3条也可以看出双方的真实意思表示是买卖而非借用，而原告所说的“有偿使用”与协议记载不相符，且无其他证据印证，不予支持。关于原、被告缴纳房款的数额。被告对原告缴纳的3259.96元无异议，但对于原告所称单位对其每月扣款28.11元，扣款83个月，计款2333.13元的事实有异议，认为其中有一年多的时间单位没有按月扣款，而是由被告在产权过渡时补缴。被告该辩解没有提供相应反证，不予采纳。关于被告交款的数额，被告主张自己缴纳了2000.00多元房款，原告也承认自合同签订后所有款项由被告缴纳。但被告未能提供交款的收据，故其交款的数额应为房改房个人应负担数额6519.92元和原告交款5593.09元之间的差额，为926.83元。2、是否涉及无权处分。虽然原被告签订合同时，原告和单位共有房屋的产权，但合同第三条做了补充约定，即“如果以后住宅楼房有变，须交款时由乙方支付，于甲方无关，房权归乙方。”2002年房改房产权过渡时，单位已放弃自己所享有的部分产权使原告获得全部产权，允许被告持原告身份证、以原告名义补缴房款、支付办证费用、并将房产证交给被告。因此该合同不属于无权处分。关于原被告之间的合同是否违反强制性法律规定，原告认为即便是买卖合同，但双方转让共有房地产时未领取权属证书，合同无效。原审法院认为，2002年原告已经取得该房屋的全部产权，原被告之间的买卖合同不违反法律强制规定，该买卖合同有效。综上，原被告之间签订的合同是房屋买卖合同，且被告已经支付了相应的对价，该合同合法有效，对当事人具有约束力。被告依据有效合同占有房屋属于合法占有。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告郭继文的诉讼请求。案件受理费1300.00元，由原告郭继文负担。 宣判后，郭继文不服，向本院提起上诉称：一、原审判决把协议作为认定上诉人已将涉案房产转让的根据是错误的。首先，协议签订时，涉案房屋的产权仍然属于淄博矿务局，上诉人没有取得房屋的所有权，更没有处分权，直到协议签订四年之后即2002年该房的产权才登记到上诉人夫妻名下，所以不可能将涉案房产出卖给被上诉人郭继孝。其次，涉案房产是上诉人与其妻子的夫妻共同财产，如果要买卖应当征得共有人的同意。涉案协议上没有上诉人妻子的签字认可，事后上诉人的妻子对此亦没有追认，故此份协议不是一份房屋买卖合同。最后，房产证是证明房屋所有权的物权凭证，房产证及房产登记档案中记载的产权人就是上诉人，共有人是田艳萍，原审法院仅凭协议书认定房屋产权归被上诉人，明显违背了物权法等相关法律。二、原审判决将涉案协议书认定为一份合法有效的房屋买卖合同是错误的。此份协议书内容约定不明确，缺少房屋买卖合同的基本内容，且签订时上诉人只有使用权没有处分权，协议的内容亦违反了《城市私有房屋管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，与当时的房改政策也相违背，是无效的。三、被上诉人郭继孝与被上诉人张新波之间的房屋买卖行为无效，被上诉人张新波应将涉案房产返还给上诉人。被上诉人张新波明知涉案房产是属于上诉人的，仍与被上诉人郭继孝进行涉案房产的买卖，不属于善意第三人，故其之间的买卖行为无效。综上，原审法院认定事实不清，判决依据错误，请求二审法院依法改判被上诉人郭继孝和被上诉人张新波将涉案房产归还上诉人。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人郭继孝辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 被上诉人张新波辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 上述事实，有职工购买新建商品住宅成交合同书、协议书、房屋照片、淄博矿务局职工购房产权过渡核定卡片、房产证、土地证、收款收据及当事人当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为，根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应当从当事人的行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律强制性规定和是否违背诚实信用原则、损害公序良俗等方面来考量。本案中，上诉人郭继文与被上诉人郭继孝于1999年3月25日签订《协议书》一份，协议书约定了房屋的价格，付款方式等内容，并明确约定“如果以后住宅楼房有变，须交款时由乙方支付，于甲方无关，房权归乙方”，被上诉人郭继孝按照协议约定交纳了相关房款，上诉人郭继文亦将涉案房屋交付给被上诉人郭继孝。综上，上诉人郭继文与被上诉人郭继孝签订的协议书为房屋买卖协议，且系双方的真实意思表示。虽然在签订该协议时，涉案房屋属房改房，上诉人郭继文尚未取得完全产权，按照当时的国家政策不允许买卖，但2002年房屋产权过渡时，被上诉人郭继孝按照协议书的约定履行了补交房款的义务，同时，被上诉人郭继孝持上诉人郭继文身份证，支付了办证费用，办理了房产证，证实双方均按涉案协议书的约定履行，涉案房屋亦取得了全部产权。按照上诉人郭继文与被上诉人郭继孝的协议书约定，该涉案房屋房权归被上诉人郭继孝所有。虽然涉案房屋没有办理房屋产权过户手续，但办理房屋产权过户手续只是对合同所约定内容的履行，而并非是认定合同是否有效的条件。涉案房屋虽为上诉人郭继文与其妻子共有，但上诉人明确表示在签订涉案的协议书时，其妻子在场，只是未在协议书上签字，故本案不存在未经共有人同意处分共有财产的情况。因此，上诉人郭继文将涉案房屋卖与被上诉人郭继孝不构成无权处分。综上，上诉人郭继文与被上诉人郭继孝之间签订的协议书不存在无效情形。上诉人郭继文主张涉案的协议书违反了法律法规的强制性规定，且属于无权处分，协议无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被上诉人郭继孝与被上诉人张新波之间的房屋买卖合同是否有效的问题，因涉案房屋由被上诉人郭继孝实际占有，且在被上诉人郭继孝将涉案房屋卖与被上诉人张新波时，一并将涉案房屋的房产证等相关手续交由被上诉人张新波，故被上诉人张新波有理由相信被上诉人郭继孝对涉案房屋享有处分权，且其购买涉案房屋时支付了相应对价，其购买涉案房屋时属于善意行为，其与被上诉人郭继孝之间的买卖合同合法有效。因此，上诉人郭继文主张被上诉人郭继孝与被上诉人张新波之间的房屋买卖行为无效，被上诉人张新波应将涉案房产返还给上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300.00元，由上诉人郭继文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡 静 审 判 员 王志刚 代理审判员 张婷娟 二〇一三年十一月二十日 书 记 员 刘 敏 搜索“”