（2013）李民初字第2494号

裁判日期: 2013-11-20

公开日期: 2014-03-10

案件名称

绿城物业服务集团有限公司青岛分公司与杨某物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绿城物业服务集团有限公司青岛分公司,杨某

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2013）李民初字第2494号原告：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司。负责人：孙某，职务：经理。委托代理人：齐某，山东畅海律师事务所律师。委托代理人：徐某，山东畅海律师事务所律师。被告：杨某，女，汉族，无业。原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，原告于2013年10月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员肖立田适用简易程序，于2013年11月5日公开开庭审理了本案。原告的��托代理人齐某、被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告就被告所在的青岛市李沧区灵川路2号理想之城·蓝庭小区物业服务事宜签订了前期物业服务协议，约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费，协议签订后，原告依合同约定履行了合同义务，但被告无理由拒绝支付物业服务费，经多次催收未果，特诉至法院，请求依法判令被告支付自2010年10月1日至2013年9月30日止的物业服务费13970.74元、滞纳金人民币3126.65元并承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告没交物业费的原因是因为涉案房屋烟道存在反味问题，被告认为烟道应该属于物业公司的管理责任范围，因为根据物业服务合同第一章第四条第一款的规定：物业公司提供的服务包括公用部位、公共设施的维修、养护和管理，而合同的附件一、附件二明确约定公用部位��公共设施不但包括全体业主共有的部分，也包括单幢业主共有的部分。被告家的烟道应属于这座楼单幢业主共有部分的范畴，因此，物业有维护和保养的责任义务。二、目前被告家的烟道依然反味，而且由于物业维修工作的消极不作为，在维修时在被告房屋天花板吊顶上砸开的维修洞口直到今天依然没有恢复原状，给被告的家居生活造成极大不便。维修工作停止不前，施工现场不清理，推诿扯皮一再拖延，才导致被告的缴费时间相应推后，所以，对方主张的延期滞纳金、违约金更是无从谈起，这完全是对方造成的后果，与被告无关。三、目前被告家天花板经过专业人员测算，光恢复费用就达6000余元人民币，因为被告家是石膏板吊顶，一旦开孔后，整个天花板就作废了，需整体拆除后重新安装，其中还涉及橱柜安装单位的配合以及木工、油工等多个工种，不但费用��而且程序繁琐。综上，请求驳回原告的诉讼请求，要求物业公司继续维修解决油烟反味问题，并在维修后将被告家天花板恢复原状，并承担由此产生的相关费用。经审理查明：1、2009年6月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定由被告为原告所购买的位于理想之城·蓝庭9幢1单元201户房屋提供物业服务，房屋实测建筑面积228.28平方米，物业费为多层住宅1.7元每月每建筑面积平方米物业服务费每3个月预收一次，逾期支付物业服务费的，按应付金额日万分之四支付违约金；该协议第四条约定的原告提供物业服务内容的第1项为：物业共用部位的维修、养护和管理。2、《前期物业服务协议》中约定，前期服务期限自2008年12月31日至2010年12月30日，协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至物业具备成立��主大会条件之日……，协议期限届满，本物业尚未成立业主大会、产生业主委员会，但甲方书面通知本物业建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2010年12月29日，青岛绿城华川置业有限公司以书面形式回复原告，称该公司已收悉原告递交的《理想之城·蓝庭前期物业服务协议延续的通知》，并同意原告继续履行理想之城·蓝庭的前期物业服务协议至业主委员会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2、2012年，原告向被告以提起诉讼的方式催交过物业费，后原告撤回起诉。以上事实，有原告提供的《前期服务协议》、《关于〈理想之城.蓝庭前期物业服务协议延续的通知〉的回复》、民事裁定书在卷为凭，经开庭质证，被告没有异议，本院予以确认。被告向本院提供照片一张，证明其房屋厨房烟道有味，原告安排工作人员去维修，但没有修好，至今天花板还留着一个洞，没有恢复原状。原告对该证据的真实性不予认可，对照片中反映的情况真实性不清楚，退一步讲，如果是真实的，也不能证明其证明目的，第一，该照片反映不出其主要的答辩理由--反味；第二，如果维修也是由建设单位安排人员进行的维修，和本案所涉及的物业服务费没有任何牵连。原告主张的物业费及滞纳金的计算方式：1、物业费13970元：自2010年10月1日至2013年9月30日共计36个月，按照每平方米1.7元计算，乘以228.28平方米，乘以36个月，共计13970（1.7×228.28×36=13970）元。2、滞纳金：每季度的物业费是1164.23元，第一季度（2010年10月1日至2010年12月31日）逾期36个月，滞纳金为503元（1164.23×36×30×0.0004）；第二季度（2011年1月1日至2011年3月31日），滞纳金461元（1164.23×33×30×0.0004）；第三季度（2011年4月1日至2011年6月30日），滞纳金419元（1164.23×30×30×0.0004）；第四季度（2011年7月1日至2011年9月30日），滞纳金377元（1164.23×27×30×0.0004）；第五季度（2011年10月1日至2011年12月31日），滞纳金335元（1164.23×24×30×0.0004）；第六季度（2012年1月1日至2012年3月31日），滞纳金293元（1164.23×21×30×0.0004）；第七季度（2012年4月1日至2011年6月30日），滞纳金251元（1164.23×18×30×0.0004）；第八季度（2012年7月1日至2011年9月30日），滞纳金209元（1164.23×15×30×0.0004）；第九季度（2012年10月1日至2012年12月31日），滞纳金167元（1164.23×12×30×0.0004）；第十季度（2013年1月1日至2011年3月31日），滞纳金125元（1164.23×9×30×0.0004）；第十一季度（2013年4月1日至2011年6月30日），滞纳金83元（1164.23×6×30×0.0004）；第十二季度（2013年7月1日至2011年9月30日），滞纳金42��（1164.23×3×30×0.0004），以上滞纳金共计人民币3265元，此数额比起诉时主张的略高，以起诉数额为准，不再变更诉讼请求。被告对物业费的计算方式没异议，但滞纳金算法表示不懂。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方都应按约定履行各自的义务，原告应依合同约定提供合格的物业服务，被告应按约定履行自己的交费义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张其房屋烟道反味，但仅根据其提供的一张照片，无法证明上述事实，更无法证明烟道反味系原告不履行物业服务造成的，并且，造成房屋烟道反味的原因非常多，常见的原因有房屋质量问题、单烟道构造中自家抽油烟机止回阀的安装问题、烟道的堵塞问题等等，被告应根据不同的原因确定自己的权利救济方式，如果确系被告未尽维修、维护义务造成的被告家烟道反味，被告仍可在原因确定后要求原告承担相应的合同义务及违约责任。但在本案中，被告提供的证据不足以证明其所欲证明的事实，亦不足以构成其可以不交或免交物业费的理由，其仍应按合同约定交纳物业服务费用。至于原告主张的滞纳金，因原告未交物业服务费存在一定的客观理由，本院不再支持原告的滞纳金主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决书生效之日起10日内给付原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司物业服务费人民币13970.74元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币227元（原告已预交），减半收取113.5元，原告负担39元，被告74.5负担，被告杨某于本判决书生效之日起10日内给付原告人民币74.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员　　肖立田二〇一三年十一月二十日书记员　　张　静来自：