（2013）金婺民初字第2563号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2015-12-27
案件名称
绿城物业服务集团有限公司金华分公司与付茂勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿城物业服务集团有限公司金华分公司,付茂勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2013）金婺民初字第2563号原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司。法定代表人：朱建安。委托代理人：朱燕萍。被告：付茂勇。原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司（以下简称绿城物业金华分公司）为与被告付茂勇物业服务合同纠纷一案，于2013年10月11日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员韩小飞独任审判，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱燕萍、被告付茂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业金华分公司起诉称：2010年1月28日，原告与香格里花园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，物业服务费按房产证面积每月每平方1.2元收取。原告曾多次口头和书面向被告催缴2012年1月1日至2013年1月31日的物业费2278.90元，但被告一直拖欠至今。现请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2013年1月31日的物业费2278.90元及逾期滞纳金1777.50元，共计4056.40元；2.本案诉讼费由被告负担。原告向本院提供了下列证据：1.原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.业主基本情况登记表复印件1份，证明被告诉讼主体资格及物业情况；3.物业服务合同复印件1份，证明被告应当承担缴纳物业费的义务；4.催交物业服务费的函及物业费清单1份，证明被告欠款及原告催缴的事实。被告付茂勇答辩称：原告提供的物业服务合同是无效的，所以其无权收取物业费。我不仅不愿意缴纳，还要求原告退回之前收取的物业费。被告未向本院提供证据。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据，被告表示：对证据1、2无异议；对证据3有异议，该合同是无效合同；对证据4有异议，催是来催过我的。经审核，对当事人无异议的证据，本院确认其证明力；对物业服务合同的真实性，本院予以确认。对于合同的效力争议，本院认为，至今为止，未有业主对小区第一届业主委员会的资格提出异议，说明原业主委员会的组成符合多数业主的意愿；原告在2003年由开发商选任入驻小区提供物业服务，2007年小区业主委员会成立后，原告与业委会签订第一期物业服务合同，2010年1月业委会与原告续签第二期物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，小区业主应是明知的，至今未有业主对选聘原告提供物业服务提出异议，说明选聘原告提供物业服务符合多数业主的意愿。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2010年1月原业委会与原告签订的物业服务合同，被告并未提供证据证明其有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，其主张合同无效，本院不予采信。被告提出异议的焦点在于合同的签订没有经过业主大会讨论。首先，被告要求原告提供业主大会会议纪要，属要求对象不合理；其次，如果被告认为业委会关于收费标准作出的决定侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但撤销权应当在知道或者应当知道业主委员会作出的决定之日起一年内行使，而原告对于2010年、2011物业费已按合同约定的标准主动交纳，说明其早在2010年即已知晓该收费标准且未提出异议，故本院确认2010年1月28日原告与香格里花园小区业主委员会签订的物业服务合同有效。对催收函，被告否认收到过，但承认有催收的事实，本院对此予以认定。根据上述确认有证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实：原告绿城物业金华分公司系金华市香格里花园小区开发商引进的前期物业，自2003年开始入驻小区提供物业服务，在小区业主委员会成立前，物业公司与小区业主签订业主公约，当时的收费标准为多层住宅0.60元／m2／月。2007年小区业主委员会成立后，与原告签订了第一期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.65元／m2／月。2010年1月28日，业委会与原告续签了第二期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.80元／m2／月，小高层住宅1.20元／m2／月，阁楼0.30元／m2／月，车库、车位15元／月／个，缴纳费用时间为每年第一季度，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及运行能耗费的，物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。小区第一届业主委员会任期届满后，2012年3月小区选举产生了第二届业主委员会，因在资料移交等方面产生矛盾，第二届业委会以原告及原业委会未能提供关于自2010年起物业收费标准提高的业主征询意见资料为由而质疑该物业服务合同的效力。2012年12月31日合同到期后，业委会与原告之间没有续签物业服务合同。2013年2月1日，原告退出香格里花园小区的的物业服务。被告付茂勇系香格里花园小区业主，物业类型为小高层住宅，面积为146.09m2。2010、2011年的物业服务费被告已主动交纳。因小区第二届业委会成立后质疑原业委会与原告签订的合同效力，2012年后的物业费被告未交纳，被告自认原告曾向其催收过物业费。本院认为：香格里花园小区业主委员会由全体小区业主选举产生并成立，其有权代表业主与原告绿城物业金华分公司签订物业服务合同，双方于2010年1月28日签订的物业服务合同，应认定合法有效。原告应依约提供物业服务，全体小区业主应按约及时交纳物业服务费用。2012年12月31日合同到期后，虽未续签物业服务合同，但在新的物业服务企业进驻小区之前，原告在2013年1月继续提供了物业服务，且被告也未提供证据证明小区业主或业主委员会已明确表示拒绝接受服务，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。据此，原告要求被告交纳2012年1月至2013年1月的物业服务费2278.90元，本院予以支持。原告关于逾期滞纳金的请求，考虑到物业服务合同是由业主委员会代表小区业主签订，业主并未参与合同的协商签订过程这一实际情况，对于逾期交纳物业费的业主，物业公司应先行向业主进行催收并明确告知有关逾期滞纳金的约定。原告虽对被告进行了催收，但未能查明催收的具体时间，故逾期滞纳金可自原告起诉之日起计算。合同中约定违约金按应付金额每日千分之二计算，该约定明显过高，且原告未能证明其已对被告明确告知了合同中有关逾期滞纳金的约定内容，故本院根据该实际情况，确定按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告付茂勇支付原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司物业服务费2278.90元及逾期滞纳金（自2013年10月11日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告付茂勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 韩小飞二〇一三年十一月二十日代书记员 褚海燕 更多数据：搜索“”来源：