(2013)济民一终字第944号
裁判日期: 2013-11-20
公开日期: 2014-01-02
案件名称
毕艳丽与宋宜锋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
毕艳丽;宋宜锋
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百六十九条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百六十九条第二款;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款第一项;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十五条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)济民一终字第944号上诉人(原审被告)毕艳丽,女,1978年3月2日出生,汉族,无业,住威海市。委托代理人肖友朋,男,1978年1月17日出生,汉族,济南槐荫振发法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)宋宜锋,男,1975年8月25日出生,汉族,无业,住江苏省。委托代理人高玉凤(系宋宜锋之妻),1978年6月15日出生,汉族。委托代理人杨统河,山东统河律师事务所律师。上诉人毕艳丽因与被上诉人宋宜锋房屋买卖合同纠纷一案,不服济南市槐荫区人民法院(2013)槐民初字第1336号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院认定,毕艳丽与其配偶王某于2013年2月21日经原审法院调解离婚,双方离婚协议中约定坐落于济南市槐荫区房屋一套归毕艳丽所有,上述房屋的附属地下室一处归毕艳丽使用;王某自愿放弃要求毕艳丽向其支付该套房屋及所属附房折价补偿的权利。该房屋产权登记在王某名下。2013年3月10日,宋宜锋(乙方)、毕艳丽(甲方)及济南孚瑞房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋买卖合同》一份,约定:一、甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区房产给乙方,房屋所有权证书号济房权证槐字第号,房屋所有权人王某,共有权人毕艳丽,房屋建筑面积74.24平方米,地下室面积8.35平方米。房屋抵押、查封、租赁情况:有抵押,无查封,无租赁,甲方自行和乙方协同撤销银行抵押。二、房屋总价款588000元。三、乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元;甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方,用于办理房产交易的后续手续,并作为对房产交易安全性的担保。乙方向甲方支付购房首付款时,甲方应当向丙方交付物业保证金5000元,待甲方将物业费等相关费用结清并交房后,丙方将该保证金无息返还甲方。四、付款方式公积金贷款:甲乙双方应在签订合同之日起18日内至房管部门网签,乙方银行贷款审批通过后三个工作日内,完税后办理房屋所有权转移登记手续前将首付款328000元支付给甲方。剩余购房款25万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付,以上款项具体金额和日期以贷款银行确定的金额和日期为准,如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额,乙方应一次性补足。九、解除抵押:该房产在建设银行设有房产抵押贷款,甲方应当在签订合同之日起三日内到有关单位办理解除抵押(撤押)手续,办理该手续使用的钱款来源为甲方自行筹款和乙方部分首付款18万元。十二、违约责任:1、如发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷,由甲方解决并承担本条第2项的违约责任,乙方有权解除合同;2、如一方未按合同约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向对方支付总房价款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失;3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务,或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务以及收房义务,除承担第2项约定的违约责任外,守约方有权在履行义务期限届满后30日解除合同;4、委托代理人签订本合同需要出示委托人的书面授权委托书,委托代理人应保证该委托书的真实性,否则由此产生的后果由委托代理人按照第2项的违约责任;5、签订合同后,若甲方违约,则定金双倍返还给乙方;如乙方违约,则定金不退。甲乙任何一方违约造成合同无法继续履行,由违约方承担丙方佣金;如甲乙协商解除合同,且双方均不违约,应由乙方承担丙方佣金。十三、其他约定事项:若甲方违反本合同约定,其代理人毕艳丽承担所有的法律责任。合同还约定了其他内容。在合同落款部分,毕艳丽在甲方处签了王某的名字,在共有人及委托代理人处分别签了自己的名字。宋宜锋在乙方处签名,济南孚瑞房地产经纪有限公司在丙方处加盖公章,经办人处由赵某签名。合同签订后,宋宜锋向毕艳丽支付定金1万元。毕艳丽将讼争房屋的产权证自中介处拿出办理解押手续,未再交回中介处。合同履行过程中,双方产生争议:宋宜锋称毕艳丽隐瞒离婚事实导致其迟延付款;毕艳丽称已将离婚事实告知宋宜锋和中介,宋宜锋未按合同约定先行支付18万元首付款以协助毕艳丽撤押后办理网签。此后,毕艳丽自行筹款解除了讼争房屋的银行抵押贷款,并于2013年4月2日将讼争房屋变更登记到毕艳丽名下。2013年4月14日,中介经办人赵某向毕艳丽发手机短息一条,内容为“您出售的泉城花园房产,客户已经准备好全部资料,就等您来办理过户事宜,请问三天内能回济南办理手续吗?”2013年5月9日,宋宜锋向毕艳丽发手机短息一条,写明:“按照合同中约定,你方即甲方承诺所售房产权属不清晰,故意隐瞒离婚事实导致买方不得不延迟付款,丙方多次协调沟通双方一直未达成一致意见,现乙方即买方要求甲方于两日内退还定金并赔偿损失,买方保留追究卖方违约责任的权利。”2013年5月20日,毕艳丽与第三人另行签订房屋买卖合同将讼争房屋出售。审理中,毕艳丽述称其与第三人签订的房屋买卖合同已履行完毕。双方均同意解除双方于2013年3月10日签订的房屋买卖合同。原审法院认为,宋宜锋与毕艳丽签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。现双方均要求解除双方签订的房屋买卖合同,予以准许。现双方争议的焦点是哪方违约,定金是否双倍返还的问题。宋宜锋认为毕艳丽隐瞒离婚事实,未将房产证存放中介处及将房屋另行出售的行为构成根本违约,毕艳丽应双倍返还定金。毕艳丽认为签订合同时虽未留存离婚调解书,但已将离婚事实告知宋宜锋及中介,宋宜锋未按合同约定三日内支付部分首付款18万元协助毕艳丽办理解押手续属于违约在先,后宋宜锋于2013年5月9日发送的短信是主动要求解除合同,因此,不应双倍返还定金。原审法院认为,毕艳丽经该院调解离婚,民事调解书确认讼争房屋归毕艳丽所有,故毕艳丽对该房产有处分的权利。合同的签订过程中,双方均有过错,宋宜锋之过错在于毕艳丽以房屋共有人及受托人的身份签订合同,宋宜锋作为买方对于卖方的婚姻关系及其委托手续未尽合理注意、审查义务,毕艳丽之过错在于未向对方出示委托手续亦未将离婚事实以有据可查的方式告知宋宜锋,且双方对于解除银行抵押贷款与支付首付款问题约定不明确,为以后履行产生纠纷留下隐患。合同的履行过程中,毕艳丽未按约定将房屋权属证交给中介,宋宜锋先行向毕艳丽传达解除合同的意思表示,双方均存在违约行为,导致合同最终解除。综上所述,鉴于双方对合同解除均有过错和违约行为,对宋宜锋要求毕艳丽返还双倍定金的诉讼请求不予支持,原审法院酌定由毕艳丽向宋宜锋返还定金1万元。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、解除原告宋宜锋、被告毕艳丽、济南孚瑞房地产经纪有限公司于2013年3月10日签订的《房屋买卖合同》。二、被告毕艳丽于判决生效之日起十日内向原告宋宜锋返还10000元。三、驳回原告宋宜锋的其他诉讼请求。案件受理费300元,减半收取150元,由原告宋宜锋负担。上诉人毕艳丽不服原审判决上诉称,宋宜锋未在合同约定时间向毕艳丽支付购房首付款18万元,作为毕艳丽办理讼争房屋的银行解除抵押的相关费用。是毕艳丽自行筹款解除了讼争房屋的银行抵押贷款,并于2013年4月2日将房屋变更登记到了毕艳丽的名下。后毕艳丽于2013年4月9日、5月9日两次以短信的方式,经过济南孚瑞房产经纪有限公司的赵某催促宋宜锋办理手续并要求支付首付款18万元。由此可见毕艳丽还在积极地去维护双方签订的《房屋买卖合同》得以继续履行,是宋宜锋于2013年5月9日单方终止履行并要求解除合同,其已经违约。《房屋买卖合同》签订前宋宜锋已经对所要出卖的房产进行了多次实体的查看、相关手续的审查,宋宜锋完全知晓有关房产的实际情况,《房屋买卖合同》也是在双方对讼争房产不存在异议的情况下签订的,均不存在过错。宋宜锋的辩解只是在为其单方终止履行合同寻找借口,因此,是宋宜锋违约没有履行合同义务,毕艳丽不应当返还其10000元定金。综上所述,请求二审法院依法撤销原审判决书第二项,依法改判驳回宋宜锋的诉讼请求。被上诉人宋宜锋答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。经审理本院认定,原审认定事实属实,本院予以确认。本院认为,2013年2月21日,毕艳丽与其配偶王某经诉讼离婚,民事调解书确认讼争房屋归毕艳丽所有。2013年3月10日,在毕艳丽已具备对讼争房屋完全处分权时,却作为该房屋的共有人及王某的委托代理人身份,与宋宜锋签订了《房屋买卖合同》。毕艳丽主张签订《房屋买卖合同》时,宋宜锋知晓涉诉房屋权属的真实情况,但未提供证据证明,对其该主张,本院不予采信。在《房屋买卖合同》签订过程中,毕艳丽未尽真实告知义务,存在过错,且双方对于解除银行抵押贷款与支付首付款问题约定不明确,导致其后的合同履行过程中,双方产生误解,而双方又不能及时沟通消除误解,最终导致合同不能履行,对此双方均有过错。原审法院考虑到双方的过错,故判决毕艳丽只是返还宋宜锋的购房定金10000元,而未判决毕艳丽双倍返还,公平合理。上诉人毕艳丽的上诉理由不能成立,其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费300元,由上诉人毕艳丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 车言江审 判 员 诸葛砚代理审判员 王立强二〇一三年十一月二十日书 记 员 杨 云 微信公众号“”