（2013）丰民初字第1931号
裁判日期: 2013-11-02
公开日期: 2014-04-02
案件名称
陈艺婷与林丽萍、吴美玲、方合花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈艺婷,林丽萍,吴美玲,方合花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第1931号原告陈艺婷，女，1978年7月13日出生，汉族，住福建省永定县。委托代理人张俺元、苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。被告林丽萍，女，1973年6月4日出生，汉族，住泉州市鲤城区。被告吴美玲，女，1965年9月18日出生，汉族，住泉州市鲤城区。第三人方合花，女，1968年11月1日出生，汉族，住泉州市丰泽区，系泉州市丰泽区铭城房产中介所（下称铭城中介所）经营者。原告陈艺婷与被告林丽萍、吴美玲、第三人方合花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月7日立案受理后，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告陈艺婷及委托代理人苏清柱、被告林丽萍、吴美玲到庭参加诉讼，第三人方合花经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月15日，原告陈艺婷为了经营丰泽区味之品美食店在泉州市丰泽区铭城房产中介所的介绍下与被告林丽萍、吴美玲签订一份《房屋租赁合同》“以下简称《合同》”，约定两被告将其共有的位于泉州市丰泽区泉秀路中远名城小区诉争店面租赁给原告用于经营餐饮业，租赁期限为2013年4月15日起至2018年4月14日止，月租金为人民币40000元。《合同》签订后，原告于当日向两被告支付保证金人民币50000元和三个月的租金人民币120000元。随后，原告向泉州市丰泽区工商局申请个体工商户的名称预先核准并向泉州市丰泽区环保护局提出建设项目环境影响评价审批的申请。但是，2013年3月27日，泉州市丰泽区环境保护局向原告下达退件通知书，以原告的项目选址不符合城市功能规范为由不批准原告的申请，也就是原告不能在此经营丰泽区味之品美食店。原告认为，两被告刻意隐瞒该店面不能用于经营餐饮业的事实仍然将该店面租赁给原告，致使原告不能实现承租该店面的合同目的，已经构成根本违约。后虽经原告屡次交涉，但两被告均不予理会，拒绝与原告协商解决。为维护自身合法权益，诉请判令：：一、解除原告与两被告签订的房屋租赁合同；二、两被告立即返还原告保证金50000元；三、两被告立即向原告返还租金人民币120000元。被告吴美玲辩称，该店面之前也是做餐饮，且隔壁店面现也在做餐饮。我方没有隐瞒事实，亦不构成根本违约，不同意解除租赁合同，也不必返还原告任何款项。被告林丽萍辩称，同意被告吴美玲的意见，一切按合同办事。第三人方合花未作答辩。经审理查明，2013年3月15日，原告陈艺婷（下称乙方）与两被告（下称甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：第1条，乙方租赁甲方所有的址在泉州市丰泽区泉秀路中远名城小区诉争店面，面积220㎡;第2条，租赁房屋的用途仅作商业使用;第3条，租赁期限自2013年4月15日起至2018年4月14日止，共60个月;第4条，该房屋月租金为肆万元整（￥40000元），租金按3个月交付，第一次现金付款日期2013.3.15，以后付款日期按每季度15号前依次推巡;第5条，乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金伍万元整（￥50000元），作为甲方的财产押金。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息还给乙方;第八条1、租赁期间，双方均不得无故解除合同，如任何一方需提前解除合同，须提前壹个月书面或其它方式告知对方，经双方协商一致后终止本合同。并赔偿对方一个月租金计：￥肆万元，若甲方擅自解除合同，应退还乙方保证金及剩余房屋租金，并赔偿乙方的经济损失计：￥肆万元，乙方擅自解除合同，无权要求甲方返还保证金。该合同还对甲方责任、乙方责任和其它事项进行约定。合同签订当日，原告向两被告支付了保证金50000元和三个月的租金120000元。另查明，两被告系泉州市丰泽区泉秀路中远名城小区诉争店面的所有权人。两被告于2013年5月15日与翁长官签订租赁该两间店面的《房屋租赁合同》，租赁期限从2013年5月20日起算。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据两张和《商品房买卖合同》和被告提供的与案外人翁长官签订的《房屋租赁合同》为据，且双方没有争议，本院予以确认。本案原、被告争议的焦点：1、被告的行为是否构成根本违约，合同解除条件是否具备？2、原告诉求返还保证金5万元和三个月租金12万元有无事实和法律依据？关于焦点，原告认为两被告刻意隐瞒该店面不能用于经营餐饮业的事实仍然将该店面租赁给原告，致使原告不能实现承租该店面的合同目的，已经构成根本违约，原告享有合同解除权。因两被告根本违约，原告不应承担相应的违约责任，两被告应返还保证金5万元，租金12万元。原告相应提供证据:1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告林丽萍身份证复印件，证明其的主体资格；3、被告吴美玲身份证复印件，证明其主体资格；4、房屋租赁合同，证明原告为了经营丰泽区味之品美食店向两被告承租房屋的事实；5、收据，证明原告向两被告支付了保证金人民币50000元的事实；6、收据，证明原告向两被告支付了三个月的房租人民币120000元的事实；7、收据，证明原告向泉州市丰泽区铭城房产中介所支付了中介费人民币20000元的事实；8、个体工商户名称预先核准通知书，证明原告向丰泽区工商局申请预先核准丰泽区味之品美食店名称的事实；9、退件通知单、福建省建设项目环境影响登记表，证明丰泽区环境保护局不批准原告提出的建设项目环境影响评价审批申请的事实；10、现场照片，证明店面不符合经营餐饮业条件的事实；11、证明、录音录像、书面整理材料，证明两被告明知该店面不能用于经营餐饮业仍然将该店面租赁给原告的事实；12、告知函、邮件查单，证明原告及时函告两被告解除租赁合同等的事实。被告吴美玲质证称：证据1-9真实性无异议。但证据8、9，不能证明其对象。经口头咨询环保局，如果加装设备，该店面可以经营餐饮。对证据10真实性无异议，但不能证明其主张。对证据11，中介的证明里提到“地段好、人流量大，好好做，绝对会赚钱”，这些话没有提到。对方有说有意向做餐饮，我方有告知其卫生要做好，能不能做是原告自己的事情。录音是事实，但是我方不知情的情况下录的，亦不能证明我方违约。证据12，真实性无异议。但钥匙没有和我方交接，房间里面很乱，当时也是清明前后，是租赁淡季。被告林丽萍同意被告吴美玲的质证意见。关于焦点，两被告认为，该店面能否经营餐饮与两被告无关，被告方未违约，原告不享有合同解除权，原告擅自解除合同，应按租赁合同承担相应的违约责任。两被告未提供证据材料。对原告提供的证据材料本院作如下分析认证：证据1-3，能证明原被告的诉讼主体资格;证据4房屋租赁合同，真实性双方均无异议，本院予以确认;证据5、6，即两张收据，能证明两被告有收到原告交纳的保证金5万元，一个季度租金12万元;证据7收据，能证明原告为租赁该店面支付2万元中介费，但与本案无关联性;证据8、9，真实性予以确认，证据9能证明原告选址该店面作餐饮不符合城市功能规划;证据10现场照片，真实性予以确认，但不能证明该店面不能经营餐饮;证据11证明、录音录像、书面整理材料，被告质证认为《中介证明》里提到的“地段好、人流量大，好好做，绝对会赚钱”，被告方没有提到。原告有意向做餐饮，我方有告知其卫生要做好，能不能开餐饮是原告自己的事。录音是事实，但是我方不知情的情况下录的，亦不能证明我方违约。审查认为，证据11能证明两被告知道原告租赁该店面是用作经营餐饮，但不能证明两被告知道该店面不能经营餐饮;证据12即告知函及邮件查单，能证明原告于2013年4月10日函告两被告解除《租赁合同》的事实。庭审后，第三人方合花的丈夫杨贤全在接受本院调查时述称，其亦系泉州市丰泽区铭城房产中介所经营者，其中介所为原、被告签订租赁合同提供中介服务，2013年3月15日，原、被告签订诉争的租赁合同，同日，两被告将店面钥匙交付给原告。约一周后，原告说该店面因开餐饮环保通过不过，随即我有通过电话跟双方调解，方案为由原告转租或原告赔偿房东一个月租金，但双方未达成协议。原告具体何时将店面钥匙交至中介记不清，我所经纪人大约于2013年5月10日问两房东，两房东说店面已终止合同，可继续寻找租户。关于焦点，本院认为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。理由：1、第三人铭城中介出具的证明能证实，原告委托中介租赁店面目的是用于经营餐饮，且被告吴美玲亦知悉原告租赁店面系用于经营餐饮。庭审中亦查明两被告知悉原告租赁店面的用途。原告于2013年3月25日向泉州市丰泽区环保局提出开设丰泽区味之品美食店提出建设项目环境影响评价审批的申请，经环保局审查认为，项目选址不符合城市功能规划，建议另行选择。原告租赁店面的目的系用于经营餐饮，但两被告提供的店面又不能经营餐饮，致原告的合同目的不能实现，故该合同应予解除。两被告辩称，有口头咨询环保部门，认为该店面加装设备可用于经营餐饮，且该店的上手亦系经营餐饮，但泉州市丰泽区环保局出具的退件单已作了说明，故被告的该辩称不予采信。2、合同目的无法实现，原、被告双方均无过错。诉争店面无法通过经营餐饮的环境影响评价审批，原、被告双方在签订合同时均不明知，亦不属应当知道的情况，作为普通公民亦无法预见，在此情况下，如继续履行合同对原告明显不公平，且不能实现合同目的。3、原告未实际使用该店面。庭审中，原告述称已于2013年3月27日将诉争店面钥匙交给铭城中介，但两被告否认有接收钥匙。原告方在协商解除未果的情况下，于2013年4月7日诉至本院，于2013年4月10日向两被告送达解除合同的告知函，两被告在庭审中亦承认有收到该告知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故本案诉争合同已于2013年4月10日解除。且两被告已于2013年5月10日，通知铭城中介收回店面，并于5月15日租赁他人。二、两被告应返还原告保证金5万元，原告需承担占用一个月期间的租金损失4万元。理由：1、《合同法》第九十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。诉争合同于2013年4月10日解除，因原、被告双方对合同的解除均无明显过错，均不应承担诉争租赁合同约定的违约责任，故原告要求返还5万元保证金的诉求，于法有据，应予支持。2、原告虽未实际使用该店面，但原告已于2013年3月15日接收店面钥匙，两被告庭审自认于2013年5月10日通知铭城中介收回店面，应认定被告占用店面的时间为2013年3月15日至5月10日。原告主张店面已于2013年3月27日交还两被告，方式为将钥匙交给铭城中介所，但两被告否认有接收房屋，铭城中介所亦说记不清，故原告应承担举证不能的责任。另诉争合同亦有约定“任何一方需提前解除合同的，须提前一个月书面或其它方式告知对方，并赔偿对方一个月租金”，本案原告已于2013年4月10日正式通知两被告解除合同，两被告于同年5月10日收回店面，故原告应承担一个月的租金损失4万元。综上，本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，依法有效。原告签订合同并接收房屋后，于2013年4月10日函告两被告双方签订的《租赁合同》已解除。因两被告提供的店面无法用于经营餐饮，不符合双方口头约定的用途，致原告的合同目的不能实现，且原告未实际使用该店面，如继续履行合同，对原告明显不公平，且不能实现合同目的，故原告诉请解除与两被告签订的房屋租赁合同，应予支持。两被告已于2013年5月15日将诉争店面租赁他人，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》，实际已解除。原告要求两被告返还保证金5万元，因原、被告双方对合同的解除均无过错，均不应承担合同约定的违约责任，故该诉求，应予支持。两被告认为被告系单方违约，依法不应返还保证金的辩称，不予采信。原告应承担占用期间的店面租金损失，原告于2013年3月15日接收诉争店面，两被告于2013年5月10日实际收回诉争店面。诉争合同约定店面的租赁期限为2013年4月15日起，另约定“任何一方需提前解除合同的，须提前一个月书面或其它方式告知对方，并赔偿对方一个月租金”，本案原告已于2013年4月10日正式通知两被告解除合同，两被告于同年5月10日收回店面，故原告应承担一个月的租金损失4万元。故原告要求返还租金12万元的诉求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈艺婷与被告林丽萍、吴美玲于2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》;二、被告被告林丽萍、吴美玲应于本判决生效之日起五日内返还原告陈艺婷保证金5万元;三、被告被告林丽萍、吴美玲应于本判决生效之日起五日内返还原告陈艺婷租金8万元;四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由两被告2065元负担，原告负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 张文智审 判 员 王伟坤人民陪审员 郭丽娜二〇一三年十一月二日书 记 员 王 琼附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。