（2013）霞民初字第479号
裁判日期: 2013-11-02
公开日期: 2014-09-09
案件名称
李永清、李秋芳与宁德市三泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李永清,李秋芳,宁德市三泰房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2013）霞民初字第479号原告李永清，男，1946年8月28日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。原告李秋芳，女，1949年7月27日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人陈志军、吴锦铭，福建星龙律师事务所律师，系两原告共同委托代理人。被告宁德市三泰房地产有限公司。住所地：宁德市蕉城北路**号荣宏新佳坡商贸城*幢***室。组织代码证：71733354-X。法定代表人林强，总经理。委托代理人肖霞，福建人文律师事务所律师。原告李永清、李秋芳诉被告宁德市三泰房地产有限公司（下称“三泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月3日、2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告李永清、李秋芳的共同委托代理人陈志军、吴锦铭，被告三泰公司委托代理人肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永清、李秋芳诉称，2010年8月17日，原告夫妻俩共同购买被告××泰公司开发的位于霞浦县××沙镇港仔尾荣宏金滩房地产B幢114号1层店面，房屋总价款为644770元，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定：“出卖人应于2011年10月30日前交付符合合同约定条件的商品房，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的日0.05%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付全部购房款及代办权属证书费用，被告依约交付房屋。但被告未能在合同约定的期限提供办理房屋权属登记资料，导致原告迟延取得房屋权属证书。请求判令被告承担逾期办证的违约责任，从办理初始预登记届满之日即2012年1月1日起至被告提供具备办理房屋权属登记资料日即2012年7月2日止，按已付款额的日0.05%支付违约金。被告辩称，1、被告于2012年2月13日向霞浦县房地产管理所缴纳初始登记费用，并于2012年3月7日取得初始登记证。被告已依照合同约定，在期限内办理房屋所有权初始登记，并及时报送原告房屋权属登记资料。原告房屋权属证书迟延取得非被告的原因造成，而是因为霞浦县税务机关在2012年7月2日才开出原告“房产／土地使用权权属转移涉税证明”（下称“涉税证明”），这才是导致原告权属证书迟延办理的主要原因；2、原告请求双方约定的违约金过高，应予以调低。3、原告请求变更诉讼请求，将违约金从2012年2月1日起算变更为2012年1月1日起算的诉讼请求，并无依据。综上，被告依约履行《商品房买卖合同》，被告在履行合同过程中没有过错，不存在承担过错责任问题，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月17日，原告夫妻向被告购买由被告公司开发的位于霞浦县××沙镇港仔尾荣宏金滩商品房B幢114号1层店面，房屋总价款为644770元。双方签订《商品房买卖合同》，第八条约定，出卖人应当在2011年10月30日前，交付符合合同约定条件的商品房；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，……买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。2010年8月17日双方签订合同补充协议，其中第六条约定，办理合同登记备案应提交的契税凭据，而发生的印花税，产权登记费，房产证的工本费，交付手续等一切相关的税、费均由买受人承担并支付，由出卖人代办，在合同签订时支付。”原告分两期全部支付购房款644906，2011年10月30日，被告交付房屋。2012年3月7日，霞浦县房地产管理所核准被告的初始登记申请，并颁发初始登记证。被告于2012年6月18日向税务部门申请办理涉税证明，税务部门于同年7月2日出具涉税证明。2012年9月11日原告取得房屋权属证书。上述事实有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房款和契税发票、被告提供的预告登记证、房权证和涉税证明，本院调取的霞浦县地方税务局关于××泰公司申办涉税证明事项的复函、××泰公司申办涉税证明的审批材料等为证，本院予以确认。本案争议焦点：一、被告是否逾期履行协助办证义务，应否承担违约责任；二、逾期协助办证义务违约金应从交房后60日还是90日起算；××、违约金是否过高。一、被告是否逾期履行协助办证义务，应否承担违约责任。原告认为，被告未能在合同约定的期限提供办理房屋权属登记资料，导致原告迟延取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为证明其主张提供下列证据：1、居民身份证，证明原告身份及主体资格；2、购房和契税发票，证明原告已支付购房款和代办产权登记的相关税费；3、商品房买卖合同，证明被告未按合同履行协助办证义务，构成违约。被告质证认为，对原告提供的证据1、2不持异议，对证据3真实性没有异议，但不能证明被告违约。被告认为，其已按合同约定履行协助办证义务，被告没有过错。原告逾期取得房产权属证书是因为税务机关及原告出具材料延迟，非被告原因造成。被告为证明其主张提供下列证据：1、房屋所有权登记申请表、房屋面积测绘表、房屋登记现场查勘表，证明被告在2011年12月前办理房屋所有权初始登记。2、霞房权证××沙字第2012027号房产初始登记权证、契税转账专用完税证、预告登记证，证明被告按合同约定期限及时向房屋产权登记机构提供了原告的产权资料。3、税务机关调取账簿资料清单、涉税证明、计生证明，证明当地办证所需要的相关材料。4、非税收入票据，证明被告在2012年7月12日为原告代缴房屋产权登记费。5、霞浦县地方税务局关于县稽查局调取财务账簿、凭证的回复，证明因税务机关调取公司财务账簿、凭证导致其迟延申请办理涉税证明。原告质证认为，对被告提供证据的真实性不持异议。对证据4证明内容无异议。证据1只是办理初始登记的部分材料，房地产管理所受理单可以证明，2012年3月2日被告才将所有的初始登记材料提供给房管所。证据2、3、4不能证明被告在合同约定的时间内完成房屋变更登记。要办理产权转移登记包括完税凭证、维修基金证明，涉税证明等材料，以上材料应由被告申请办理并向房产登记机关提供，而被告在2012年7月2日之后才提供涉税证明。因此，该证据可以证明被告逾期提供登记材料，被告应当从2012年1月1日起至2012年7月2日止承担违约责任。证据5超过举证期限，应不予采信。另外，证据5与本案并无关联性，因税务机关出具涉税证明的前提是被告完成纳税义务，税务机关根据出让人缴纳的税款进行确认，即只要被告完成纳税并提出申请，无论财务账簿是否由税务机关调取均不影响出让人的申请，该证据仅能证明被告未依法完成纳税义务，从而导致涉税证明无法申请。本案审理过程中，因涉及被告迟延取得涉税证明是否属税务机关原因，本院依职权调取以下证据以证实本案所涉涉税证明的性质及申请审批情况：1、霞浦县地方税务局关于××泰公司申办涉税证明事项的复函；2、××泰公司申办涉税证明的审批材料。原告质证认为，对法院依职权调取证据无异议，上述证据可以证明涉税证明迟延出具因被告怠于申请，另外，涉税证明申请材料中涉税内容所属时间是从2010年3月31日到2012年6月13日，可以证明被告至2012年6月份仍在缴税，因被告未能完税而导致涉税证明不能出具。被告质证认为，对法院依职权调取证据的合法性及真实性无异议，税务机关的函复仅能证明申请时间是2012年6月18日申报的，但不能证明是被告的过错。因为开具涉税证明要求出卖人提供纳税凭证和购房人的纳税凭证，经税务机关核对后，才能办理。税务机关于2012年3月27日调取被告公司的财务账簿，2012年6月6日退回，导致被告在此之前无法申办涉税证明，因此申报延迟是税务机关的原因，而非被告原因。另外，申报涉税证明是属于被告代为办理的，属委托代办关系，并未约定办理期限和相关的权利义务，不能依据商品房买卖合同承担逾期办证的违约责任。本院分析认为，原告提供证据1可以证明原告的主体适格，证据2可以证明原告已全部支付购房款和产权登记的税费，证据3可以证明双方签订合同及合同约定的权利义务关系；依合同和补充协议的约定被告负有房屋所有权初始登记、代办税费缴纳、提供权属登记资料及相应取得涉税证明的义务。被告提供证据1房屋所有权登记申请表等仅能认定被告在约定期限内完成部分初始登记村料，故证据1不足以证明被告在约定期限内已办理房屋产权初始登记。被告提供证据2权证霞房权证××沙字第2012027号房产初始登记权证等仅是被告应提供的部分房屋权属登记资料，不足以证明被告已提供完整的权属登记资料。依据《福建省地方税务局、福建省住房和城乡建设厅、福建省国土资源厅关于规范房地产权属转移涉税证明的通知》（闽地税发（2011）39号）的规定，涉税证明是地税部门在房产和土地使用权权属转移双方所应缴纳的各项税费完税（包括减免税、不征税情形）后，统一为权属转移双方开具，作为房产交易部门、土地登记部门办理产权转移的凭据之一。因此，涉税证明系办理产权登记的前提，取得涉税证明属××泰公司协助办证义务之一。本院依职权调取证据1、2可以证明，被告于2012年6月18日申请办理涉税证明，税务部门于2012年6月28日审批结束，同年7月2日出具涉税证明，并未超期办理，税务部门并无过错。同时，该证据可以证明检查被告公司财务账簿并非申办涉税证明的必要条件，因此，被告提供证据3、5证明延迟办证原因在于税务机关的主张不成立。被告提供证据4非税收入票据，因原告对其真实性及证明内容均无异议，故予采信。被告抗辩称迟延办理产权证的原因在于税务部门因需要调查所有客户的涉税资料而迟延开具涉税证明，非其原因所致。但被告所提供证据仅能证明税务机关曾调取检查公司财务账簿，并不必然导致涉税证明的延迟申办。综上，依合同约定，交房时间为2011年10月30日，为保证原告在合同约定的交房后90日内取得权属证书，被告应在此前完成开具涉税证明在内的全部协助义务，因被告怠于申请办理涉税证明导致迟延开具，并导致办证迟延，被告已构成违约，应承担相应期间的逾期协助办证违约金。二、逾期协助办证义务违约金应从交房后60日还是90日起算。原告认为，其已依约履行合同义务，因被告逾期办理房屋产权初始登记，被告应自交房后60日起承担逾期办证的违约责任。被告认为，原告主张自交房后60日起算逾期协助办证义务违约金与合同不符，并无依据。本院分析认为，本案涉及的是出卖人未按期完成协助办证义务导致买受人无法按时取得房屋权属证书时应承担的违约金，而诉争合同第十四条已明确约定买受人取得产权证的时间应为交房后90日内，故逾期协助办证违约金应从90日起算，原告主张自交房后60日起算，与合同约定不符，不予支持。××、违约金是否过高。被告认为，本案的违约金每日0.05%存在过高情形。应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条第2款“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”进行调整。原告认为，原、被告在合同中约定的违约金不存在过高和调整情形，不违反法律规定，也没有超过合同法解释2的范围。本院分析认为，依合同自治原则，有约定的应首先执行约定的标准，且合同约定的逾期协助办证违约金为日万分之五，折合月利息仅为1.5%，符合相关法律规定。被告主张违约金过高，应当调整，缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。被告未能依照合同及时提供完整全面的资料，致使不能按照合同约定期限办理初始登记或登记办证，其过错在于被告，被告认为不是其原因造成迟延履行，没有事实依据，不予支持。被告未能按期办证，其履行合同存在违约，应当承担违约责任。违约金的赔偿方式和金额计算在合同已明确约定，被告应按违约条款支付违约金，被告认为违约金的计算过高，缺乏法律依据，不予支持。开具涉税证明属应由被告提供的房屋权属登记资料之一，因被告未及时履行上述义务，致原告延期取得房屋产权证书，应认定被告违约，被告应自约定的交付房屋期限2011年10月30日起90日后即2012年2月1日起至2012年7月2日止，每日按原告主张已付价款人民币644770元的0.05%计即人民币322.38元，承担违约责任。原告主张自交房后60日起算逾期协助办证违约金，与合同约定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁德市××泰房地产有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告李永清、李秋芳支付逾期办理房屋产权证之违约金49324.9元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十××条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1283元，由原告负担250元，被告负担1033元；财产保全费513元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王 榕审 判 员 陈鹏辉人民陪审员 张兴菊二〇一三年十一月二日书 记 员 阮勇杰附注：一、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”