（2013）雁民初字第01929号
裁判日期: 2013-11-02
公开日期: 2015-08-28
案件名称
魏涛与陕西吉祥实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏涛,陕西吉祥实业开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第01929号原告：魏涛，XXX。委托代理人：董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。委托代理人：石亚东，陕西平镜律师事务所律师。被告：陕西吉祥实业开发有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区吉祥村***号。法定代表人：赵君发，系该公司董事长。原告魏涛与被告陕西吉祥实业开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏涛国委托代理人董俊俊、石亚东到庭参加了诉讼。被告陕西吉祥实业开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告魏涛诉称：2010年3月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区含光路南二环68号XXX号房，购房总价款为496414元。双方合同约定被告应在2010年12月31日前向买受人交付房屋，如出卖人逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同订立后，原告依约向被告支付房价款，但被告逾期交付房屋。交房后，被告违规收取了天然气初装费1518元，且房屋至今仍为临水、临电，小区至今没有供暖。被告吉祥公司的行为已经违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，且依据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告交房至今已超过365日，至今也未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还违规收取的天然气初装费1518元；2、被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并向原告支付违约金9928.2元；3、判令被告支付自原告入住到2012年12月31日的物业费2166.7元及2012年12月31日至正式水电接通之日的物业费；4、判令被告支付因未按商品房买卖合同十三条约定提供市政集中供暖的赔偿金23472.8元；5、并要求被告承担本案诉讼费。被告陕西吉祥实业开发有限公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年3月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为YXXX，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区含光路南二环68号嘉祥世家XXX号房，房屋面积为90.28平方米，购房总价款为496414元。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.有线电视、电话、宽带接口于入住后60日内具备使用条件；2.供水、供电于入住时达到使用条件；3.电梯于入住时达到使用条件；4.天然气管道于入住后60日内达到使用条件；5.集中供暖于入住后第二个采暖期达到使用条件（以市政供暖时间为准）。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人承担违约期间的物业管理费；2.由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、不可抗力等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人免除出卖人责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1／2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件四《补充协议》对房屋交付做了补充约定，约定买受人在办理房屋交付手续时，接驳天然气、有线电视、宽带网络等发生的费用和支付房屋专项维修基金、房产契税和办理房屋权属证书所需的其他费用，由买受人按国家有关部门规定缴纳，房款中不包括上述费用。此外，合同附件五对权属登记办理亦作出特别约定，约定出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定付清全部房价款并实际收房。被告至今尚未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告亦未接到被告关于向相关部门缴纳房屋契税和大修基金的通知，致该商品房的房屋权属证书未能办理。原告所购商品房内的暖气设备及屋外管道均已安装，但被告未按照合同约定的时间提供市政供暖。该小区内的物业费按1.2元／㎡的标准收取。庭审中，原告根据2007年11月西安市物价局下发的《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》、《西安市物价局关于商品房销售价格一价清的补充通知》等文件的相关规定，主张被告退还天然气初装费1518元。经当庭询问，原告表示小区天然气可以正常使用。同时，原告认为虽然《商品房买卖合同》附件五中明确约定被告逾期提交初始登记备案资料应按照总房款0.5%向其支付违约金，但该约定与合同正文第十五条约定相冲突，而该合同系被告提供的格式合同，故被告仍应按合同第十五条约定即总房款2%向其支付违约金，且收房时间应以原告所述时间为准。此外，原告认为交房后小区一直是临水、临电，主张被告按合同第十四条约定赔偿其自入住至正式水电接通之日的物业费。经当庭询问，原告表示小区水、电均能正常使用。最后，原告以该小区至今未开通市政集中供暖为由主张被告应按合同第十三条约定，以接入市政集中供暖的成本即130元／㎡的标准双倍赔偿设备差价。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房票据、天然气初装费收款收据、物业费收款收据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告魏涛与被告吉祥公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人已经按期向被告交纳购房款，被告亦应按照合同约定的时间履行向原告交付房屋、开通暖气、进行初始登记备案和协助原告办理房屋权属证书等义务。关于原告要求被告退还天然气初装费的诉讼请求，根据常理，向天然气公司交纳天然气初装费是开通、使用天然气的前提，经本院询问，小区天然气现在可以正常使用，据此可以推定被告已将其向原告收取的天然气初装费交至天然气公司，并未截留或挪用原告向其交纳的天然气初装费，且原告亦无证据证明被告向其多收或截留天然气初装费，此外双方在合同附件四中亦明确约定该费用由原告交纳，不包含在房款中，故该项诉请无事实和合同依据，本院依法不予支持。关于原告所主张的因未正式接通水、电而要求被告支付物业费的诉讼请求，因庭审中原告承认自入住至今该小区的水、电均能使用，该事实符合合同第十四条关于“供水、供电于入住时达到使用条件”的约定，据此被告并未违约，故原告以被告违反合同第十四条约定为由主张被告承担违约期间的物业费无事实和合同依据，本院依法不予支持。至于原告以被告未能提供市政集中供暖为由，主张被告按照合同第十三条约定以130元／㎡的标准赔偿双倍设备差价之诉请，因庭审中原告承认被告已实际安装室内供暖设备并铺设户外管道，故原告以供暖设备未达市政集中供暖标准为由，要求被告赔偿双倍设备差价无事实依据。经查，被告因故确未能按合同第十四条约定的期限对原告所购房屋进行市政集中供暖，故被告应按合同第十四条约定，按月以1.2元／平方米的标准承担自2011年11月15日起至2013年2月4日（起诉前一日）止的物业费，计算为1589.3元（90.28平方米×1.2元／平方米·月×14.67月）。关于逾期初始登记备案违约金的诉请，本案中被告至今未办理产权初始登记备案，原告确因被告原因未取得房屋权属证书，而补充协议又特别约定被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，故该项诉请应按照以上约定计算为2482.07元（496414元×0.5%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西吉祥实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏涛支付逾期初始登记备案违约金2482.07元。二、被告陕西吉祥实业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏涛支付未按期供暖的违约金1589.3元。三、被告陕西吉祥实业开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。四、驳回原告魏涛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费537元，由被告陕西吉祥实业开发有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款连同上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 叱红梅代理审判员 蒲婷婷代理审判员 张叡婕二〇一三年十一月二日书 记 员 孙晶晶