（2013）宁民终字第2601号
裁判日期: 2013-11-02
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京市江宁区利民物业管理有限公司与史锦章物业服务合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史锦章,南京市江宁区利民物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2601号上诉人（原审被告）史锦章。被上诉人（原审原告）南京市江宁区利民物业管理有限公司，组织机构代码13563797-3，住所地南京市江宁区东山街道岗山路2号。法定代表人夏成爱，该公司总经理。委托代理人张云。上诉人史锦章因与被上诉人南京市江宁区利民物业管理有限公司（以下简称利民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1270号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉史锦章，被上诉人利民物业公司的委托代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利民物业公司原审诉称：2007年9月，其受江宁区房产管理局、东山街道办事处和东山派出所邀请，对汇景新苑实施物业管理。此后，其与南京江城房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托协议，约定由其为该小区提供物业服务。物业服务费标准为按建筑面积0.5元／㎡／月，公摊电费标准为5元／户／月。史锦章为汇景新苑××幢×××室业主，该房屋建筑面积为109.51㎡。自2007年9月起至2012年12月止，史锦章共欠物业服务费3504.32元、公摊电费320元，合计3824.32元未付。经其多次催要，史锦章仍未交纳。现诉至法院，请求判令：一、史锦章支付物业服务费3504.32元、公摊电费320元，合计3824.32元（自2007年9月17日起计算至2012年12月16日止）；二、由史锦章承担本案诉讼费用。史锦章原审辩称：其对物业服务费的收费标准及利民物业主张的具体欠交物业服务费金额不持异议。但认为：1、利民物业公司提供的物业服务质量低劣。主要表现在小区绿地杂草多，草坪毁损、死亡严重，公共设施被不同程度的毁损和拆除，卫生没有及时清理，车辆停放秩序混乱，利民物业公司没有尽到维护和管理的职责；2、利民物业公司未公布过共用电费账目；3、利民物业公司偷走了本属于全体业主的收益，如物业用房出租租金、广告收益、旧品出卖所得、车位费等；4、其家中曾被盗，损失三、四万元，小区安保措施不力；5、物业随意泄露业主联系方式，造成邻里矛盾，导致财产受到损坏，精神受到伤害。总之，利民物业公司提供物业服务不到位，如果利民物业公司解决了上述问题，并且服务到位，其愿意支付物业服务费。原审法院经审理查明，史锦章为南京市江宁区东山街道汇景新苑××幢×××室（以下简称×××室）业主，该房屋建筑面积为109.51平方米。经提供前期物业服务的深圳鹏基物业管理服务有限公司（以下简称鹏基公司）申请，南京市江宁区物价局于2005年3月25日作出“关于‘汇景新苑’小区物业管理公共服务费试行收费标准的批复”［发文字号为江宁价字（2005）36号］，批准汇景新苑小区无电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.50元。后因汇景新苑小区业主委员会成员于2007年9月4日向业主公示集体辞职，致业主委员会无法正常开展工作，造成小区无人管理的局面。经南京市江宁区房产管理局、南京市江宁区人民政府东山街道办事处、南京市公安局江宁分局东山派出所协调，于2007年9月17日公告小区业主，邀请利民物业公司对汇景新苑实施物业管理，直至新一届业主委员会成立。利民物业公司应邀进入汇景小区服务后，与小区开发商南京江城房地产开发有限公司（以下简称江城公司）签订了前期物业管理委托协议，并就收费标准向南京市江宁区物价局提出申请，亦于2008年7月25日获得“关于‘汇景新苑’小区物业管理公共服务费试行收费标准的批复”［发文字号为江宁价字（2008）130号］，批准汇景新苑小区无电梯住宅公共服务费每月每平方米（建筑面积）0.50元，汽车露天停车位每辆每月80元，室内车库专用车位每辆每月70元，室内车库共用车位每辆每月200元，外来临时停车区每辆每次5元。利民物业公司提交小区公摊电费明细表、收据及（2010）江宁民初字第996号民事判决书，证明分摊到每户的公共电费均超过5元／户／月，且其他业主一直按照5元／户／月交纳，该收费标准亦经其他生效民事判决所确认，现要求史锦章按照5元／户／月标准支付公摊电费。又查明，利民物业公司为该小区提供物业管理服务至今，史锦章自2007年9月17日至2012年12月16日的物业服务费、公摊电费未付。审理中，史锦章对利民物业公司主张的物业管理费的计算标准及主张的金额不持异议，对公摊电费不予认可。史锦章提交南京市公安局江宁分局立案告知单一张，证明公安部门就其储藏室被盗已立案受理。另提交照片打印件，认为利民物业公司对小区的绿化、公共设施、车辆、卫生等管理不到位。利民物业公司对上述照片不予认可。原审法院认为，史锦章享受了利民物业公司提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。一般住宅小区物业服务项目中，诸如巡逻、保洁、绿化、公共设施设备的养护、抢修等项目大多只能是定期的，或者是应急性的，史锦章提供的照片仅能说明某一时间、空间内小区的物业服务状况，不能证明利民物业公司一贯以来的服务质量，且随着业主车辆拥有量急剧增加，超出了小区原设计车位，在道路上停放车辆现象非物业服务企业一方之力所能解决，故对史锦章认为利民物业公司物业服务不到位，从而拒绝交纳物业服务费的辩称意见，因证据不足，不予采纳。史锦章提供公安部门出具的立案告知单，证明其储藏室被盗，产生损失三、四万元。原审法院认为该盗窃案件的侵权主体非利民物业公司，且史锦章未提供储藏室被盗系利民物业公司原因所致的相关证据，故对史锦章该辩称意见，在本案中不予理涉。利民物业公司提供的物业服务是面向小区全体业主的，史锦章主张利民物业公司存在未公布账目、偷走业主受益、泄露业主联系方式等问题，但未就上述主张提供相关证据予以证明，原审法院认为上述问题是否存在不能成为史锦章拒绝交纳物业服务费的理由，故对史锦章上述辩称意见不予采纳。小区内设置有路灯、楼道灯等设施，必然产生公摊电费，按照利民物业公司提交的公摊电费明细表，分摊到每户的电费均超过5元／户／月，且其他业主均按照5元／户／月交纳，该事实亦经过其他生效民事判决书所确认，故对于利民物业公司要求史锦章按照5元／户／月标准交纳公摊电费，有相关事实依据，予以支持。综上，利民物业公司要求史锦章支付自2007年9月17日起至2012年12月16日止的物业服务费3504.32元（109.51平方米×0.50元／平方米／月×64月）、公摊电费320元（5元／户／月×64月），合计3824.32元，有事实及法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：史锦章于判决发生法律效力之日起10日内支付利民物业公司物业服务费、公摊电费3824.32元（自2007年9月17日起计算至2012年12月16日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取75元，由史锦章负担（该款已由利民物业公司先行垫付，史锦章应在支付上述款项时加付此款）。史锦章不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、利民物业公司无权向史锦章主张物业管理费，史锦章未与利民物业公司签订物业管理合同，利民物业公司的诉讼主体不适格。二、利民物业公司没有按照国家相关规定以及物业管理条例履行职责。三、一审法院认定事实不清，史锦章从未享受到利民物业公司提供的物业管理服务，史锦章不应支付物业管理员费和公摊电费。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人利民物业公司答辩称，1、利民物业公司是受江宁区房产管理局、江宁区东山派出所和东山街道邀请对涉案小区实施物业管理并与南京江城房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，符合物业管理条例的相关规定，利民物业公司具有物业管理资质，因此，利民物业公司是适格的诉讼主体。2、利民物业公司对涉案小区实施了物业管理服务，物业管理活动是针对整个小区的全体业主，史锦章长期居住在涉案小区，其享受了利民物业公司的物业服务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回史锦章的上诉请求，维持原判。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，利民物业公司是经南京市江宁区房产管理局、南京市江宁区人民政府东山街道办事处、南京市公安局江宁分局东山派出所协调和邀请为涉案小区实施物业管理，并于2007年9月17日公告小区业主，利民物业公司与小区开发商南京江城房地产开发有限公司（以下简称江城公司）签订了前期物业管理委托协议。史锦章虽非物业服务合同形式的当事人，但根据现行法律规定以及物业服务合同约定情况，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。利民物业公司与江城公司签订的《前期物业管理委托协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对涉案小区全体业主均有约束力。双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。利民物业公司对史锦章居住涉案小区实施了物业服务及管理，史锦章作为该小区业主享受了物业服务就有义务缴纳物管费用。作为具有物业管理职能的利民物业公司应当依法履行合同，按照国家和有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，对存在的不足加以整改，同时史锦章也应当按照合同约定按时全额缴纳物业服务费，防止因物业服务费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。史锦章拒绝缴纳物业服务费属于违约行为，应当依法承担相应的民事法律责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人史锦章的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费150元，由史锦章负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 曹 艳审判员 张旭东二〇一三年十一月二日书记员 张 毅 关注公众号“”