（2013）南民初（一）字第458号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-02-14

案件名称

（2013）南民初(一)字第458号民事判决书

法院

柳州市柳南区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄磊,柳州第二空气压缩机有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民事判决书（2013）南民初（一）字第458号原告黄磊，男，汉族。委托代理人黎明智，广西广天一律师事务所律师（特别授权）。委托代理人蒋培文，广西五合律师事务所律师（特别授权）。被告柳州第二空气压缩机有限责任公司，住所地：广西柳州市柳南区城站路94号。法定代表人叶建东，系该公司董事长。委托代理人韦剑军，广西甲天下律师事务所律师（特别授权）。原告黄磊诉被告柳州第二空气压缩机有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月21日受理后，依法组成由审判员黄颖担任审判长，人民陪审员黄柳明、杨恂参加的合议庭，于2012年9月18日公开开庭进行了审理，书记员戴卫云担任法庭记录。原告的委托代理人黎明智，被告的委托代理人韦剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄磊诉称，2012年12月28日，原告与被告柳州第二空气压缩机有限责任公司签订《房屋买卖合同》，被告自愿将座落在广西柳州市城站路94号一区幼儿园的房产（房屋所有权证号：柳房权证字第12291**号，面积2183.56平方米）以6550680元的价格出售给原告；原告已按约定支付了全部购房定金800000元。但是，被告没有依照约定把房屋过户到原告名下。经原告多次交涉、催促被告履行合同义务未果，原告诉至法院，请求判决：1、判令被告履行合同义务，把坐落在广西柳州市城站路94��一区的房产过户到原告名下；2、判令被告赔偿原告因本案产生的诉讼律师服务费230000元；3、判令被告赔偿原告因本案交涉所发生交通费2000元；4、判令被告赔偿原告因本案签约、诉讼所发生资料费200元；5、判令被告赔偿原告利息损失（暂计2.5个月）12500元；6、判令被告承担本案诉讼费。后原告表示其诉请的利息损失原暂计至起诉之日止，现要求计算至被告协助原告办理好房屋过户手续完毕时止。原告对其陈述的事实提供的证据有：1、《房屋买卖合同》1份，复印件（与原件核对一致），证明双方存在买卖关系以及双方约定的权利、义务；2、中国农业银行个人结算业务申请书1张，复印件（与原件核对一致），证明原告已按约定付完全部定金；3、律师费发票14张，原件，证明原告为向被告主张权益支付律师费用共计137453.8元；4、交通费票据2张1800元，原件，证明原��为本案诉讼发生的交通费支出；5、原告庭后提交《房屋买卖合同》3份，复印件，证明被告以同样的操作方式和加盖同样的公章、法人印鉴，与其他房屋买受人邓春霞、覃珍妮、李建明签订过房屋买卖合同，且买卖的房屋均已过户至买家名下；6、原告庭后提交《委托代理合同》1份，原件，证明原告为向被告主张权益而聘请律师所发生的诉讼律师服务费用。被告柳州第二空气压缩机有限责任公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告认为：1、原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、双方签订的房屋买卖合同不是被告方的真实意思表示；3、与原告方签订合同的当事人并未得到被告的授权和委托，无权签订买卖合同；4、双方签订的买卖合同转让标的、价值、交易的价格明显低于市价，严重损害被告的利益，说明原告与被告签订合同的人是属于恶意串通，按我国合同��相关规定双方签订的房屋买卖合同是无效合同。被告对其陈述的事实提交的证据有：1、股东会决议1份，复印件与原件核对一致，证明被告的股东及法定代表人不清楚本案诉争的房屋买卖合同的签订；2、被告庭后提交涉诉房屋产权证的复印件（与原件核对一致）1份，证明涉案房产相关情况。经过开庭质证，被告对原告提供的证据均有异议，对证据1的合同中加盖的公章及法人印鉴的真实性无法确认，认为虽然被告因鉴定费的问题撤回了公章鉴定申请，但对真实性仍有异议；对证据2付款凭证的真实性无法确认，认为作为收款方的被告收到原告付款后应有收款收据才符合买卖合同交易的习惯，认为原告系单方付款行为，被告不认可；对证据3律师费发票不认可，认为只有发票没有双方签订的合同予以对照；对证据4交通费不认可，认为油票上无原告名字，不能证明原告的证明目的；对证据5原告庭后提交的与他人签订的房屋买卖合同，被告认为可以反证诉争房屋价格不合理，但同时认为庭后补交的证据不符合法律规定，不予质证；对证据6原告庭后提交的聘请律师的委托代理合同不认可。原告对被告提交的证据真实性均无异议，但对证据1的证明目的有异议，认为股东会决议是在原被告双方签订房屋买卖合同之后几个月后召开的，且与本案无关联性。本院认为，原被告提交的上述证据来源真实、合法，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，对于其证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年12月28日，原告黄磊与被告柳州第二空气压缩机有限责任公司签订《房屋买卖合同》。原被告双方在合同中约定，被告将其名下的位于广西柳州市城站路94号一区房产（房屋所有权证��：柳房权证字第12291**号，建筑面积：2183.56平方米，设计用途：幼儿园）出售给原告，销售总价为6550680元，并明确原告已支付定金800000元；约定被告在收到定金后的20个工作日内协助原告办理房屋过户手续完毕，被告则视过户手续的进展情况通知原告付完余下购房款；约定原告支付购房款的账户为被告的银行账户（被告收款账户：柳州第二空气压缩机有限责任公司，开户行：柳州工商银行鱼峰支行，账号：2105402009221009878）；约定该合同履行过程中发生争议，由此产生的诉讼费、律师费、交通费、资料费和损失，均由违约方承担。2012年12月27日，原告通过中国农业银行向合同约定的被告收款账户内转账支付购房定金800000元。被告收到上述款项后，未按照合同约定办理涉诉房屋的过户手续。2013年3月21日，原告诉至本院，请求判决：1、判令被告履行合同义务，把坐落��广西柳州市城站路94号一区房产过户至原告名下；2、判令被告赔偿原告因本案产生的诉讼律师服务费230000元；3、判令被告赔偿原告因本案交涉所发生交通费2000元；4、判令被告赔偿原告因本案签约、诉讼所发生资料费200元；5、判令被告赔偿原告利息损失（暂计2.5个月）12500元；6、判令被告承担本案诉讼费。期间，被告要求对《房屋买卖合同》中被告方的单位公章进行公章鉴定，后又撤回公章鉴定申请。本案在审理过程中，原告要求被告支付的利息损失从被告到定金后的第二天起，按中国人民银行同期贷款年利率6.55%计付至涉诉房屋过户完毕时止。被告认为双方在签订合同时存在恶意串通行为，其理由是被告方的合同经办人未经被告授权，且房屋成交价格低于市场价值显失公平。但原告对该抗辩事由不予认可，认为涉诉房产设计用途为小区幼儿园，且土地性质属国��划拨土地，如果要改变土地用途须另行支付大笔费用，故综合评估后双方才确定了房屋售价，不存在价格低显失公平的情况；并称被告在与原告签订合同之前，多次与其他人以同样的操作方式买卖过被告名下的房产，且房屋买卖合同均已履行完毕并已过户完毕，称原告亦是听到了消息前去购买，不存恶意串通行为。本案经调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应按合同的约定履行各自义务。该合同签订后，原告已按合同约定支付了购房定金800000元，该事实有中国农业银行转账单为凭，但被告收到上述款项后，未按约定及时协助原告办理过户手续，构成违约。虽然被告辩称被告方的合同经办人并未得到被告的授权和委托，且认为房屋交易价格低于市场价格表明本案存在恶意串通情形，但对于上述两项抗辩，本院认为，被告是《房屋买卖合同》上公章及法人印鉴的实际所有人和管理者，对其持有的公章和法人印鉴具有妥善保管、使用的责任和义务，而公章、法人印鉴的管理、使用所产生的法律后果亦应由被告承担。本案中，被告并未提交相关证据证明原告存在与他人恶意串通的行为，现被告以公司内部不知情，盖章的经办人并未获得被告的授权作为抗辩理由，不能对抗作为善意第三人的原告，故本院对该项抗辩不予认可；而被告认为房屋的成交价格低于市场价值，以此断言原告与他人存在恶意串通损害被告方利益的行为，显然是否定了市场经济条件下价格和价值时有变化的市场经济风险和经济规律，��该项抗辩不成立，本院亦不予认可。同时，原告按约定转账给被告公司账户后，被告也从未主张过双方签订的合同有恶意串通的行为，亦未主张过合同无效，故此，本院对于原告要求被告履行合同义务，把涉诉房屋过户到原告名下的诉讼请求予以支持。关于被告是否向原告支付诉讼律师服务费、交通费、资料费，原被告双方在签订的《房屋买卖合同》第九条约定了房屋买卖合同纠纷所产生的诉讼，由违约方支付诉讼产生诉讼律师服务费、交通费、资料费。本院认为，该约定是原被告双方的真实意思表示，符合法律规定，被告在原告依约履行完付款义务后，并未按约定将涉诉房屋过户至原告名下，构成违约，应承担因诉讼产生的诉讼律师服务费、交通费、资料费。关于原告诉请的诉讼律师服务费的数额，原告诉请的律师费原为230000元，而原告提交的委托代理合同和收费收据均表明原告为了向被告主张债权向法院提起诉讼，并为此实际支付了律师诉讼代理费137453.8元，故本院依法予以调整，即被告应向原告支付律师诉讼代理费137453.8元；关于原告主张的交通费2000元，因原告提交的油费发票不足以证实该费用完全用于本案的交通费用支出，但因交通费属于合理的费用支出，符合实际，本院对于原告诉请的交通费酌定调整为200元，故被告向原告支付交通费200元；关于原告主张的资料费200元，虽原被告双方在合同中约定由违约方支付诉讼产生的资料费，但因原告未提交证据证明资料费的支出情况，其诉求的资料费的数额无法确定，应由原告承担对其不利的后果，故本院对于原告主张的资料费200元不予支持。关于原告主张的利息损失，被告于2012年12月27日以前收到原告按约定向其支付的购房定金800000元，但并未在约定的收到定金后的20个工作日内协助原告办理房屋产权过户手续完毕，构成违约。而原被告双方在签订的《房屋买卖合同》第九条虽然约定了房屋买卖合同产生纠纷由违约方支付损失，但对该损失的数额如何确定没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，本院对于被告应按中国人民银行同期贷款利率，以实际支付的款项800000元为基数向原告支付利息损失予以确认。关于被告应从何时起开始支付利息损失的问题，因双方在合同中约定，被告须在收到购房定金后的20个工作日内办理房产过户手续完毕，故被告的违约时间应为收完全部购房款后20个工作日的第二天即2013年1月25日，现原告要求被告从收到定金后的第二天起支付利息损失至被告协助原告办理好房产过户手续完毕止，这显然违反了双方办理房产过户的日期约定，本院依法予以调整，即被告从2013年1月25日起以800000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率向原告支付利息损失，直至协助原告办理好上述房产过户手续完毕时止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告柳州第二空气压缩机有限责任公司履行合同义务，协助原告黄磊将位于广西柳州市城站路94号一区房产（房屋产权证号码：柳房权证字第12291**号）过户至原告名下。二、被告柳州第二空气压缩机有限责任公司向原告黄磊支付诉讼律师服务费137453.8元。三、被告柳州第二空气压缩机有限责任公司向原告黄磊支付交通费200元。四、被告柳州第二空气压缩机有限责任公司从2013年1月25日起以800000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率向原告黄磊支付利息损失，直至协助原告办理好上述房产过户手续完毕时止。五、驳回原告黄磊其他诉讼请求。案件受理费59368元，保全费5000元，共计64368元（原告已预交），由被告黄磊负担780元，被告柳州第二空气压缩机有限责任公司负担63588元并径付原告。上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号：20-118701040004709；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交且不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　黄　颖人民陪审员　　黄柳明人民陪审员　　杨　恂二〇一三年十一月十九日书　记　员　　戴卫云附：法律条文1、《中华人民共��国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”