（2013）杭西民初字第1958号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-27
案件名称
徐永良与骆金林租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐永良,骆金林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西民初字第1958号原告：徐永良。委托代理人：贾宏。被告：骆金林。委托代理人：潘栋。委托代理人：陈骏飞。原告徐永良诉被告骆金林租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贾宏、被告的委托代理人潘栋到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：2011年2月16日，原、被告签订租赁合同，约定被告将杭州市西湖区西城广场文新夜市C区15-18号（即文新夜市餐馆3号）4间商铺出租给原告从事餐饮夜市经营使用，租赁期限从2011年3月1日至2014年2月28日。合同签订后，因该商铺未取得建设工程规划许可证或未经其他审批，原告未能办理个体工商户营业执照及卫生许可证。原告多次催促被告办理商铺的合法审批手续但一直未果，致使原告承担了极大的经营风险。根据合同法及相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在明知该商铺不能办理个体工商户营业执照及税务登记证的情况下，隐瞒真实情况仍然以高于市场价格的租金将商铺出租给原告，主观上具有明显过错。被告除应退还商铺租房押金外，还应当赔偿原告因合同无效所受到的损失即装饰装修的现存价值、评估费等费用，以及因无法办理各类证照导致原告相比同类餐饮经营者多缴纳的税费。此外，因该商铺未取得建设工程规划许可证或未经其他审批，导致原告一直无法正常经营，如果租赁合同被认定无效后仍然完全参照合同约定的租金标准来确定原告支付的商铺使用费与原告获得的占有利益不符，有失公平，因此请求法院判令被告返还商铺租房押金外，酌情判令被告返还已付的商铺租金455000元的50%即227500元。综上，请求法院判令：1、原、被告之间关于杭州市西湖区西城广场文新夜市C区15-18号商铺的租赁合同无效；2、被告返还上述商铺租房押金（租赁保证金）40000元；3、被告返还已付的商铺租金455000元的50%即227500元；4、被告赔偿餐馆装修费用现值损失58530元；5、被告赔偿餐馆装修费用价格评估费5000元；6、被告赔偿因无法办理各类经营证照导致额外支出的税费每月1500元，12个月共计18000元；7、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：根据被告提供的证据材料，文新夜市是有建设工程规划许可证的，被告租赁给原告的商铺是有相应政策支持的，原告在该商铺是可以合法正常经营的。原告是因为自身经营不善想转移亏损而起诉被告的。原告主张租赁合同无效，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据材料：1.租赁合同1份，用于证明被告将西城广场文新夜市C区15-18号商铺出租给原告从事餐饮夜市经营使用，租赁期限从2011年3月1日起至2014年2月28日止；2.押金收据1张，用于证明原告向被告支付租房押金40000元；3.房租费收据1张；4.房租费收条1张；证据3、4共同用于证明原告共向被告支付商铺租金455000元；5.告知函1张，用于证明原告多次书面或口头要求被告办理商铺的合法审批手续，提供办理营业执照的合法条件；6.关于西城广场文新夜市区15-18号商铺装修费用价格评估报告1份，用于证明餐馆装修费用现值58530元；7.评估费发票1张，用于证明原告为餐馆装修费用评估支出5000元；8.发票领购本4本；9.税收缴款书及完税凭证17张；证据8、9共同用于证明因无法办理各类证照，导致原告相比同类餐饮经营者承担更高的税费。原告提供的证据经质证，被告对证据1-4没有异议，由于原告的原因导致租赁合同无法继续履行，故而被告扣留了原告的租赁押金；对证据5有异议，被告从未收到过；对证据6、7有异议，该次评估系原告自行委托，且租赁商铺原就有装修，评估报告中是否已经包含无法判断；对证据8、9真实性没有异议，原告缴税是通过被告的税务登记进行缴纳的，没有可供比较的参照。被告提供了下列证据材料：1.西湖区夜市一条街建设实施方案（西湖区商贸局文件）1份，用于证明文新夜市由西湖区政府根据杭州市委市政府的部署发起建设；2.杭州市西湖区人民政府办公室关于转发区商贸局关于西湖区夜市一条街建设实施方案的通知1份，用于证明文新夜市建设实施方案已经西湖区政府批准；3.杭州市西湖区夜市建设工作领导小组办公室文件《关于文新夜市规划设计方案会审会议纪要》1份，用于证明本案所涉商铺是由政府统一规划建设方案，且由区工商局、卫生局、环保局、消防部门、城管配合实施；4.杭州市夜市办文件《关于对杭州市区夜市建设工作进行验收的通知》1份，用于证明杭州市政府对夜市的规划建设进行了阶段性验收；5.杭州市西湖区人民政府公文处理简复单1份，用于证明西湖区政府批准了文新夜市的规划、建设和经营项目，政府各有关部门均有义务支持和配合文新夜市的经营；6.申请报告1份，用于证明杭州五联股份经济合作社（以下简称五联经济合作社）提出的夜市名称申请和营业执照申请经政府有关部门批准；7.市场名称登记证1份，用于证明文新夜市市场名称已经西湖区工商局批准；8.营业执照1份，用于证明文新夜市主办方是依法成立的法人机构；9.租赁合同1份，用于证明本案所涉商铺原由被告向文新夜市主办方五联经济合作社承租；10.证明1份，用于证明五联经济合作社同意被告转租本案所涉商铺；11.临时税务登记证1份，用于证明文新夜市商户开具发票和纳税均无障碍。被告提供的证据经质证，原告对证据1-6的真实性无异议，但关联性有异议。文新夜市是合法成立，但本案争议的是涉案商铺是否合法审批；对证据7、8，真实性无异议，但关联性有异议；对证据9，真实性无异议，但关联性有异议。本案争议的是原、被告之间的合同，与第三人的合同没有关系；对证据10，真实性无异议，但关联性有异议，与本案无关；对证据11，真实性无异议。本院根据被告的申请，向五联经济合作社进行了调查并制作调查笔录1份。该笔录经双方质证，原告对其真实性没有异议，但关联性有异议，认为该调查针对的是文新夜市，与本案没有关联性。被告对真实性、关联性均无异议，认为双方租赁合同针对的是文新夜市C区15-18号商铺，该商铺属于文新夜市经营范围内。原、被告提供的上述证据及本院调查笔录，本院认证如下：原告提供的证据5，因未能提供证据证明已经送达或告知，故本院不予认定；原告提供的证据6、7系原件，故本院对其真实性予以认定；其余原告提供的证据的真实性，被告均无异议，故本院均予以认定。被告提供的证据的真实性，原告均无异议，故本院对其真实性均予以认定。本院对五联经济合作社制作的笔录，双方对于真实性均无异议，故本院予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年11月17日，被告与五联经济合作社签订《租赁合同》1份，从五联经济合作社租赁了位于文新夜市C区15-18号4间商铺，用作餐饮经营使用，租期3年，从2011年1月1日起至2013年12月30日止，租金价格为300100元／年，租赁保证金4万元。2011年2月16日，被告经五联经济合作社同意，将上述商铺转租给原告，双方签订《租赁合同》1份，其中约定：租赁期限从2011年3月1日起至2014年2月28日止，2011年3月1日至2012年2月28日租金为32万元，2012年3月1日至2013年2月28日租金为33.5万元，2013年3月1日至2014年2月28日租金为34万元；租金每年支付一次，于每年12月31日前一次付清全年租金，实行先付款后用铺的原则；租赁保证金4万元于签订合同当日支付，于合同期满终止后的七个工作日内原数退回，不支付利息；原告在租赁期间的营业执照由被告协助办理，费用由原告支付；租赁商铺由原告自行装修并承担装修费用。合同签订后，被告将租赁商铺交付原告，原告于2011年3月1日支付被告第一年租金32万元以及租赁保证金4万元。原告在租赁商铺经营餐饮期间，通过被告的临时税务登记证缴纳相关税费。2012年4月8日，原告支付给被告第二年的部分租金135000元。2012年9月19日，原告将租赁商铺归还给被告。当日，原告委托的杭州诚正价格评估咨询有限公司对该商铺的装修规格、质量、用料等情况进行了勘查。9月26日，该评估公司出具价格评估咨询报告书，确认该商铺内部装修费用价格为58530元。2013年2月底，被告将上述商铺退还给五联经济合作社，五联经济合作社又将该商铺出租给他人使用。2013年8月30日，原告诉至本院要求判如所请。另查明：涉案商铺位于杭州市西湖区文新夜市的餐饮区内，该夜市经相关行政部门部署建设。该夜市经工商部门核准登记，领取了市场名称登记证，市场举办人为五联经济合作社。该夜市目前处于经营之中。本院认为：涉案商铺实为文新夜市中的摊位。夜市是主要于夜间从事商业活动的市场，小吃美食往往是夜市特色。夜市对解决群众就业，方便市民生活具有重要意义。文新夜市是由政府主导下建设的夜市，有专门管理机构负责规范管理，已经依法登记并取得经营资格。对于夜市建设是否应当按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，向政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，法律对此并无明确规定。鉴于文新夜市已经依法登记并取得经营资格，故可以认定该夜市内的摊位所签订的租赁合同亦不存在无效的问题，因此，原告要求确认租赁合同无效，本院不予支持。涉案租赁商铺已于2012年9月19日腾退返还，双方亦确认原告已经按照合同约定的租金标准付清了租金，故涉案租赁合同经双方协商已经实际解除，根据租赁合同的约定，被告应当将租赁保证金4万元退还给原告。目前，被告未能提供任何证据证明其有权不退还上述租赁保证金，故原告诉请要求被告退还租赁保证金的请求合法有据，本院予以支持。关于原告要求返还部分租金的请求，因该部分租金均是解除前已经实际应支付的租金，合同虽然解除，但解除的法律后果是尚未履行的，终止履行，显然已经履行的，应当按照合同约定执行，故原告要求返还部分租金，没有法律依据，本院不予支持。关于装修残值损失问题。原告认为是租赁商铺不能让其从事合法经营故而由其提出解除，因此，应认定是由于原告自身原因导致合同解除。虽然原告对租赁商铺的装修是经被告同意的，但因为原告自身原因导致合同解除，而且从本案的实际情况来看，被告并未利用这些装修物，故原告要求赔偿装修残值损失，本院不予支持。至于装修评估费，因原告无权要求被告赔偿装修残值损失，故本院亦不予支持。关于原告主张的额外税费支出的赔偿，因其未能提供证据证明，且无相应的法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、骆金林于本判决生效之日起十日内返还徐永良租赁保证金40000元；二、驳回徐永良的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6536元减半收取3268元，由徐永良负担2868元，骆金林负担400元。其中骆金林负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 杨志敏二〇一三年十一月十九日书记员 黄 琦 关注公众号“”