（2013）东民初字第08065号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
宫若宇与北京金脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宫若宇,北京金脉房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第08065号原告宫若宇，男，1984年3月12日出生。委托代理人项武君，北京大成律师事务所律师。被告北京金脉房地产开发有限公司，住所地本市平谷区平谷镇兴谷开发区11号区。法定代表人李子珍，董事长。委托代理人陈艳芳，北京荣德律师事务所律师。原告宫若宇诉被告北京金脉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月31日立案受理。依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宫若宇的委托代理人项武君与被告北京金脉房地产开发有限公司的委托代理人陈艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宫若宇诉称：2008年8月5日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的本市东城区安定门外大街×号北京地坛体育大厦×层×号房屋。上述合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告一直延迟交付房屋。按照合同约定，被告应支付延迟交付房屋的违约金。原告曾多次要求被告支付违约金，但被告均以种种理由拖延。故原告起诉要求被告支付自2008年12月1日至2011年9月21日的违约金1420422元，并按同期商业贷款利息的标准给付自2011年10月20日至实际给付之日的利息，诉讼费由被告承担。被告北京金脉房地产开发有限公司辩称：原告所述签订合同及交纳购房款的情况属实。被告确实存在延期交房的情况，被告认可的交房日期为2010年10月10日，原告主张的延期交房日期无相关依据。根据合同约定，被告逾期交房的应当在商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告已经发函要求原告在2010年10月10日前收房，故逾期交房违约金最迟应于2010年11月10日前支付。被告未支付，原告应当在两年的诉讼时效期间内即2012年11月10日前支付，原告现提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效期间。即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间，其主张的违约金标准也过高。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2008年8月5日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的本市东城区安定门外大街×号地北京地坛体育大厦×层×号房屋，预测房屋建筑面积为353.86平方米，套内建筑面积244.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积109.82平方米，单价为每建筑平方米19600元，房屋总价款为6935656元。该房屋的委托销售代理机构为北京高博司培思房地产经纪有限公司，销售员为张晶。被告应当在2008年11月31日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当取得规划验收批准文件、竣工验收备案表以及有资质的测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，有关的市政基础设施和其他设施达到交付使用条件。逾期交房在30日内的，自交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。逾期超过30日的，原告有权退房；原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的3％支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止被告按日计算支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》（作为合同附件十）约定，在房屋符合交付条件后，被告应当书面通知原告办理该商品房交付手续。如被告在约定的送达日期前把通知原告前来办理交付手续的书面通知送达原告，视为被告已按合同约定履行了通知交付商品房的义务。被告将符合约定的该商品房交付给原告时，原告应当接受该商品房并签署《房屋交接单》。因原告未签署《房屋交接单》，视为房屋已自动交付。由于原告的责任，未能按期办理交付手续，视为被告已按合同约定条件交付了该商品房，该商品房的风险和费用自被告通知交房期限届满之日起由原告承担。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。但被告未在合同约定的2008年11月31日向原告交付房屋。现原告要求被告支付延期交房违约金，并给付利息。庭审中，被告主张其已通知原告于2010年10月10日办理接收房屋的相关手续，故延期交房违约金仅应计算至2010年10月10日。就此问题，原告主张被告虽然于2010年10月10日发出入住通知，但当时诉争房屋并不具备交付及入住条件，故实际交房日期应为2011年9月21日。就房屋交付一事，被告提供了北京市规划委员会于2008年12月11日出具的《建设工程规划验收合格通知书》（地下部分）以及2010年8月19日出具的《建设工程规划核验（验收）意见》，2010年11月17日收讫的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（竣工验收时间为2010年10月18日），北京新兴华安测绘有限公司于2010年11月5日出具的《房屋土地测绘技术报告书》，用以证明该房屋已经达到合同约定的交付标准。同时，被告还提供了原告于2010年10月14日办理入住手续的相关资料。原告认可入住手续系原告之父代原告办理，但主张因未达到合同约定的交付条件，故原告并未实际接收房屋。对于《房屋土地测绘技术报告书》，原告主张该份报告书上加盖的为2011年测绘成果专用章，故该份报告的出具时间实际应为2011年。就此问题，被告主张该份报告原件曾丢失，此份原件系该测绘公司于2011年补发，故加盖了2011年的公章，并就此主张提供了测绘机构的相关证明。原告对证明不予认可，但并未提供反证。就诉讼时效一节，原告提供了2013年5月2日向被告发出的律师函，要求被告在合理期限内安排支付延期交房违约金。上述销售人员张晶在该律师函上注明原件已收到，金脉房地产开发有限公司。同时，原告还提供了2013年4月26日与张晶的通话录音，张晶在通话中表示，“延期交房违约金赔付没有具体时间，所有人都没赔，赔不赔这肯定得赔，就是早晚的事，开发商在这儿，人跑不了。其实就是他们内部的原因，他们没打明白呢”。被告对此证据认为张晶并非被告公司员工，而且原告发送律师函及通话时已经超出诉讼时效期间，张晶在通话中也只是表明“他们会赔”，故仅为推测，并非以被告工作人员的身份回答问题。上述事实，有《北京市商品房预售合同》，《补充协议》，《建设工程规划验收合格通知书》，《建设工程规划核验（验收）意见》，《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，收据，及北京新兴华安测绘有限公司证明原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。根据已查明的事实，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，已构成违约，故被告应依合同约定，承担违约责任。就原、被告产生争议的房屋交付时间一节，原告已于2010年10月14日办理了入住手续，而被告分别于2008年12月11日取得《建设工程规划验收合格通知书》（地下部分）、于2010年8月19日取得《建设工程规划核验（验收）意见》、于2010年11月5日取得《房屋土地测绘技术报告书》、于2010年11月17日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。此时，合同约定的房屋交付条件已经成就，被告已经履行房屋交付义务。而原告主张其于2011年9月21日才实际接收房屋，无相关事实及合同依据，本院对此主张不予采纳。根据双方约定，被告应于涉诉房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金。而被告并未依据该约定支付违约金，故自涉诉房屋实际交付之日起第31日起，诉讼时效开始起算。但应指出，被告在向原告交付房屋时，部分文件并未取得。而在取得相关文件资料后，被告并未提供证据证明已向原告告知相关文件已经齐备。在此情况下，原告无法明确得知违约金的起算时间。基此，被告主张原告的起诉已超过诉讼时效期间，无相关事实及法律依据，本院对此意见不予采纳。关于违约金支付的截止期限，本院将依据被告全部取得交付房屋应提供资料之日计算。因被告主张违约金标准过高，本院将对违约金标准予以适当调整。关于原告要求被告给付延期支付违约金利息的诉讼请求，亦无相关法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告北京金脉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告延期交房违约金人民币八十万元；二、驳回原告宫若宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18966元，由原告负担7166元，被告负担11800元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王轶楠代理审判员 高 韩人民陪审员 汤文胜二〇一三年十一月十九日书 记 员 郑文思 来自：