（2013）鄂汉阳民一初字第00019号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-11-02

案件名称

武汉汉商人信置业有限公司与武汉莱奥餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉汉商人信置业有限公司,武汉莱奥餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2013）鄂汉阳民一初字第00019号原告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道139号。法定代表人：张晴，系该公司董事长。委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：周永东，特别授权代理。被告：武汉莱奥餐饮管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道139号人信汉商银座DE座地上第二层。委托代理人：李光辉、胡坤，特别授权代理。��告武汉汉商人信置业有限公司诉被告武汉莱奥餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由审判员戴猛独任审理，于2013年2月27日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员王楚玉、黄娟曲组成合议庭，于同年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马剑伟、被告的法定代表人高丽及委托代理人胡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉汉商人信置业有限公司诉称：原告作为房屋所有权人将位于武汉市汉阳区汉阳大道139号人信●汉商银座DE座地上第二层532平方米的区域出租给被告使用，并于2011年1月18日签订《租赁合同》。被告于2011年6月4日开始进场装修，2012年4月18日起开始营业。被告从开业至今从未向原告支付房屋租金，物业管理费仅支付到2012年6月30日。截至2012年10月31日共��付5个月租金199500元，4个月的物业管理费31920元。被告拖欠租金和物业管理费的行为，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告的合法权益，故起诉至法院请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金、物业费及违约金合计人民币506，115.54元（截至2012年12月31日，租金295，260元、物业费39，900元、违约金170，955.54元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告武汉莱奥餐饮管理有限公司辩称：一、原告一再推迟被告开业的行为和租赁房屋一再严重漏水问题系原告方的严重违约行为，给被告造成了巨大的经济损失。《租赁合同》中约定，被告应于2011年3月1日进场装修，并于2011年5月1日开业。但由于原告的一拖再拖，使得被告营业的时间一直延后。更有甚者，原告通知被告于2011年10月1日开业，于是被告从2011年8月起就已开始做好充分装修和开业准备，并聘请了员工之后，又被告知不能开业。双方在合同中约定的开业时间是2011年5月1日，但直到2012年4月18日，被告才最终成功开业，这个时间跨度长达近一年，早已经远远超出合同中所约定的合理的延长期限，是一种严重的违约行为。几经波折之后，被告餐厅的装修工程最终于2012年元月18日全部结束，招聘了员工，并拟定于2012年2月份正式开业。但在2012年元月30日，被告员工入场上班时发现，店面的卷帘门被人为严重损毁并且天花吊顶大面积渗水，局部地方甚至水如雨滴，严重的破坏了餐厅的整体装修效果，使得被告不能开业。被告在重新装修之后，于2012年4月18日开始正式营业，但仅仅过了半个月左右，被告又于2012年5月7日遭遇漏水事故，使得店内遭积水浸泡，线路短路及木质装饰毁损状况严重。在被告就该事故尚未处理��毕之时，于2012年5月中旬，被告餐厅内部靠近贝贝熊商户区域的天花板又连发漏水现象，既使得该区域电路无法正常运作，也对厨房的正常使用造成了严重不便。被告在遭受以上漏水事故之后，及时同汉商人信公司进行多次交涉，但其除了口头和开会时承诺的以租金冲抵被告损失和同被告协商有关赔偿问题解决之外，就再未有任何对我方经营和装修上损失补偿的方案。原告在《租赁合同》第3条第2款中已明确约定由甲方（汉商人信公司）将达到条件的租赁区域交付给乙方（莱奥餐厅）用于装修。但实际上，原告并未提供质量符合标准的租赁房屋，其行为已然构成了对于双方约定的违反，是一种违约行为。原告一再推迟被告开业的行为，让被告无故的承受了额外支付的员工工资和其他各项经济损失25万元左右。原告提供的存在严重质量问题的房屋，其前两次漏水问题给被告造成经济损失达14万元左右，第三次漏水的损失3万余元。以上损失，虽经被告同汉商人信公司多次交涉，但均未得到合理、适当的答复，租赁房屋的漏水问题也未得到充分、妥善的解决。据此，在汉商人信公司完善的解决有关租赁物的修缮事宜及对被告的赔偿问题之前，基于其违约行为。被告是有正当理由拒付租金的。具体房屋租金如何交付应在双方充分解决前述问题之后再行协商解决。二、原告请求的物业管理费用主体不适格。商场内提供物业服务的单位系汉商银座商业管理有限公司，而非本案的原告武汉汉商人信置业有限公司，被告已于2012年6月、11月和12月三次向汉商银座商业管理有限公司支付过物业费。因原告的主体不适格，其对物业费请求也不应得到支持。三、原告有严重违约行为，而被告并未违约，原告违约金的请求不应得到支持。原告方先是违反��同约定，严重拖延交房期限，远超出应有的合理交房期限。并一再在不具备开业条件的情况下，通知我方开业，使得我方开业准备被迫反复进行，损失不小。其次，原告方并未提供符合合同约定质量的房屋，严重和反复出现的漏水问题，给被告造成了巨大的经济损失。再次，原告方无视合同的约定，拒不与被告签订物业服务合同，且在提供物业服务时，连自己制定的物业服务标准都不能达到，并在追讨物业费时，不以合同约定的方式，而是以侵权的方式来主张，也给被告造成了诸多不便和损失。在有以上种种违约和侵权行为的情况下，原告始终都未提出合理的解决方案，只是在开会和同商户及被告协商时承诺以租金冲抵被告的损失。而被告正是基于对原告的信任，才继续同原告协商有关具体的冲抵事宜。但原告却无视其违约和侵权的事实，不顾被告合理的协商请��，坚持认为被告未付租金的行为是违约行为，这显然是不合法的。原告违约在先，被告拒付租金的行为正是行使抗辩权的表现，被告的行为既是合理的，也是合乎我国法律规定的，是维护自身合法权益的表现。因而，原告所主张的违约金既是不合理的，也是于法无据的。综上所述，原告在既未按期提供符合合同约定质量房屋，存在严重拖延租赁房屋交付的违约行为，又未提供合法充分，有据的物业服务的前提下，一味的主张房屋租金与物业费，强调自己的权利，而回避自己的义务，这既不合理也不合法。原告应当充分确实的解决房屋质量问题和提高物业服务的质量，在修缮问题租赁物、签订物业服务合同并对被告的损失作出赔偿之后，再主张自己收取租金与物业费权利，才是一个负责任的公司所应具有的基本素质。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案全部诉讼费用。原告武汉汉商人信置业有限公司向本院提交下列证据：证据一（组）、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人民防空工程竣工备案表、武汉市燃气热力工程竣工验收备案证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，证明原告出租给被告的房屋是原告因合法建造而享有物权的房屋，原告有权将其出租。证据二、租赁合同，证明2011年1月18日，原、被告签订《租赁合同》，明确双方的权利义务。被告应按照约定按时、足额向原告支付房屋租金、物业管理费。证据三、交付确认函，证明原告已于2011年6月4日将房屋交付给被告。证据四、开业时间统计，证明原告已按照《租赁合同》的约定履行了义务，将房屋交付给被告使用，被告也已正式开始营业，达到了租赁��屋的目的。证据五、3份收据，证明被告至今只支付了3个月的物业费。被告武汉莱奥餐饮管理有限公司向本院提交下列证据：证据一、租赁合同，证明原告一再推迟开业时间和交付有质量问题的租赁房屋系违约行为。证据二、2011年8月份工资表及有关租赁房屋的材料，证明被告在2011年8月为2011年10月的开业做了充分的准备，并支付了员工工资。证据三、建设工程施工合同（增补），证明第一次漏水给被告造成的直接经济损失数额。证据四、清单报价表，证明第二次漏水给被告造成的直接经济损失数额。证据五、莱奥公司同汉商银座商业管理有限公司的交涉函三份，证明漏水问题由来已久，汉商人信公司明知问题存在却并未进行过妥善处理，也未对被告的损失进行赔偿。证据六、2012年3月、4月工资表，证明漏水导致停业维修期间以及被汉商人信公司强制停��、停水期间的员工费用支出。证据七、物业服务公约，证明违反租赁合同约定，系单方提出物业服务规约。证据八、天然气协议，证明其约定内容即不合法也不合理。证据九、众商户致武汉市汉商人信管理公司的一封信，证明物业服务质量严重不合格。证据十、照片六页，证明淹水造成损害的情况以及停电、停水造成的恶劣影响。证据十一、2012年6月、11月、12月物业管理费收据，证明本案原告主体不适格。证据十二、企业信息，证明本案原告主体不适格。经庭审质证，原告提交的证据中，被告对证据一（组）以及证据二、三、四、五的真实性均无异议，本院对证据一（组）以及证据二、三、四、五的真实性予以认定。被告提交的证据中，原告对证据一、五、七、八、九、十一、十二的真实性无异议，本院对证据一、五、七、八、九、十一、十二的真实��予以认定。原告对证据二、三、四、六、十的真实性有异议，证据二、六系被告制作的员工工资表及员工自己租房所付费用，工资系对员工所付出劳动的报酬，获得多少劳动即应支付多少报酬，租用房屋支付房租系市场行为，证据二、六与本案没有实质关联性，本院不予采信。证据三、四系建设工程施工合同、报价、收据，经核对原件并结合全案情况，本院对证据三、四中的建设工程施工合同、报价（2012年2月23日）、收据的真实性予以认定，但并不能证明此系原告所提供房屋本身的质量问题所造成，尚缺乏因果关系之证据。对2012年9月20日的报价表，因无相应收据对应，并不能证明已实施，本院不予采信。证据十系照片，结合证据三、四，本院对其真实性予以认定。经庭审质证查明以下事实：位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角地块于2009年元月20��办理国有土地使用证，土地使用权人为原告武汉汉商人信置业有限公司，用途为住宅、商服用地，使用权类型为出让。2009年3月20日办理《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2011年元月27日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。2011年6月24日人民防空工程竣工验收合格。2011年10月27日E座及D、E座裙房建设工程消防验收合格。2011年11月18日办理E座（5-19层）及D、E座（1-4层商业裙房）的《建设工程规划验收合格证》。2011年12月26日办理D、E座《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2011年1月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：一、甲方作为出租房屋所有权人与乙方建立租赁关系，甲方将位于武汉市汉阳区汉阳大道139号人信●汉商银座DE地上二层部分区域出租给乙方使用。二、租赁区域位于人信●汉商银��DE地上第二层，建筑面积共计532平方米。乙方将在租赁场所以“莱奥时尚餐厅”名称、品牌对外营业，从事中西餐餐饮经营。甲方委托武汉汉商人信商业管理有限公司负责本合同项下人信●汉商银座运营及物业管理，并负责制订其运营管理制度和物业管理规定。乙方接受管理公司统一运营及物业管理，遵守商业管理公司制订的运营管理制度和物业管理规定。三、租赁期限为五个租约年，自租金计算开始日（即计租日）起开始计算，每12个月为一个租赁年度。本合同的租期为2011年5月1日至2016年4月30日。双方约定2011年3月1日或之前甲方将达到条件的租赁区域交付乙方用于装修。双方书面签字确认日期为交付日（乙方应在收到甲方的交付通知后5日内给予书面确认）。如交付日顺延，则免租装修期和合同期相应顺延。自租赁区域交付乙方之日起贰个月内为免租装修期。在该免租装修期内，乙方无须支付租金和物业管理费，但须承担免租装修期内租赁区域发生的水、电等各项能源费及向管理公司交纳装修保证金、垃圾处理费等。免租装修期届满后的次日为计租起始日。乙方应在2011年5月1日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。四、租金：第一个租约年租金标准为每平方米每月人民币75元，月租金合计为人民币39，900元；第二个租约年租金标准为每平方米每月人民币85元，月租金合计为人民币45，220元；第三个租约年租金标准为每平方米每月人民币95元，月租金合计为人民币50，540元；第四个租约年租金标准为每平方米每月人民币105元，月租金合计为人民币55，860元；第五个租约年租金标准为每平方米每月人民币115元，月租金合计为人民币61，180元；为扶持乙方经营，甲方同意从乙方计租��始日起，免收壹个月租金；以上租金均不含物业管理费、水电能源费。双方约定，每叁个月为一个计租期。乙方应在每个计租期届满15日前向甲方支付下期租金。其中首期租金乙方应当在本协议签订时间向甲方支付。支付方式：乙方可以现金、银行转账支票或者银行汇款的方式向甲方支付租金，乙方以现金方式支付租金的，则以甲方收到现金之日为付款日；乙方以银行转账支票或银行汇款方式支付租金的，则以甲方银行实际收到款项之日为付款日。原告并于该《租赁合同》中约定了用于被告交纳租金的银行账户账号。五、乙方保证遵守管理公司对人信●汉商银座的统一经营管理制度。乙方应向甲方或管理公司支付物业管理费。物业管理费为每平方米每月人民币15元，合计每月7，980元。自开业日起乙方开始缴纳。本物业管理费包括该商铺应分摊的人信●汉商银座夏天空调制冷费和公共区域的水、电等能源费、公共建筑维护保养费以及人信●汉商银座所有公共区域的保安、保洁、绿化的费用。物业管理费以每一个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付；除首期物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内向管理公司交纳下一个计费期的物业管理费。六、保证金：乙方应交纳租金保证金共计79，800元；物业管理费保证金共计15，960元。如乙方未能如约交纳租金或物业管理费，甲方或管理公司有权从租金保证金或物业费保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方或管理公司书面通知后的7日内补足租金保证金或物业管理费保证金；逾期未予补足的，应按本合同第七条约定承担违约责任。七、乙方延期向甲方或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。八、乙方装修施工须事先取得甲方的同意及政府相关部门批准并在相关手续办理完毕后方可进行，并将全套施工图报甲方存档。九、因任何原因导致本协议终止后15日内，乙方应将商铺交还给甲方，甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修，或者要求乙方应将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。十、甲方与乙方按照法律法规和相关部门规定各自承担并缴纳相应的税费。十一、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还95，760元租金保证金、物业费保证金及乙方已交纳的其它款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约��，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金。因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等，据实结算，乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按本合同第八条约定归还商铺，则甲方有权采取措施，包括但不限于封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的；（2）迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的；（3）未能在开业日正式营业；或未经甲方和管理公司书面同意，在经营期间整体或50%以上租赁区域以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天；整体或50%以上租赁区域晚开门或早开门一个月十小明的；或擅自撤场的；……十二、因不可抗力因素导致该租赁区域不能正常使用或不能继续使用时，甲、乙双方互不承担对方责任或损失……等条款。合同签订当天，原告收取被告租金保证金人民币79，800元以及物业管理费保证金人民币15，960元。2011年6月4日，原告将房屋交付给被告，被告方签署了交付确认函，被告进场装修。装修后，被告经营中西餐餐饮业务。2012年4月18日，被告正式开业经营。被告交纳了2012年6月、11月、12月的物业费共计人民币23，940元。被告未向原告交纳租金。2011年8月24日，原、被告签订天然气协议，对天然气报装费用、天然气设施使用费用等进行了约定。2012年2月3日，被告向汉商银座商业管理有限公��致函一封，主题为关于餐厅装修现场天花吊顶渗水及相关问题，其主要内容为：被告的装修工程于2012年1月18日基本结束，拟定于2012年2月份正式开业。2012年1月30日，被告员工发现消防卷帘门被人为严重损毁并发现现场天花吊顶大面积渗水，局部地方水如雨滴，严重破坏了餐厅的整体装修效果，造成餐厅后期工作无法进行和正常开业。渗水造成餐厅门头、天花吊顶、墙面等受到不同程度的损坏，需返工重做，还有局部区域渗滴水现象仍在继续，无法估计损失。在发现以上现象时，被告及时将情况反映给物业办公室的陈经理及邰女士，他们及时来到现场查看了情况，发现水源是由三楼渗下来，自发现以来滴漏从未间断，已持续一周。现将上述情况反映给贵公司，请急速解决问题，以便正常开业。2012年7月6日、7月10日，被告又两次向汉商银座管理有限公司致函，反映上��渗水问题及大楼伸缩缝防水问题，要求予以解决。2012年7月6日，武汉汉商人信商业管理有限公司颁布物业服务公约，对照明、电梯、空调、排烟、清洁卫生、安全保卫、地下停车场等制定了使用、服务制度。2012年10月23日，被告及其他数家商户共同向武汉汉商人信商业管理有限公司发函一封，对商户的经营困境及商场存在的诸多问题进行了反映，其中提到场内物业服务管理严重不达标，电梯、厕所、停车、卫生、保安等存在严重问题，顾客满意度极低，综合楼反复漏水给商户制造了很多正常经营以外的困难，并对管理公司断水断电的威胁行为提出抗议，要求管理公司积极解决上述问题。本案在审理过程中，被告就所租房屋漏水一事申请鉴定，要求对楼层间隔板防水性能以及漏水原因、责任主体进行鉴定。经摇号确定湖北省建筑工程质量监督检验测试中心为鉴定机构，该检验测试中心致函本院称：“因漏水部位已装修修复，鉴定现场已不存在，无法进行鉴定。鉴于以上原因，我中心对该委托事宜进行退案处理。”本案经人民法院主持调解，原、被告各持已见，未能达成一致协议。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定切实履行自己的义务。对于被告辩称中提出的多项理由，本院认为，首先，原告要求被告交纳租金起算点为2012年4月18日，被告实际也于该日正式对外营业，符合双方签订的《租赁合同》中关于免租装修期租金顺延交纳的约定；其次，对于被告称因房屋漏水致被告产生经营损失的理由，被告未能就此提交充分证据证实该漏水证实确系因原告提供的房屋质量问题所致，且该漏水情形并未持续、不可控；第三，被告辩称原告未向其��供物业服务，原告要求物业管理费系主体不适格；依《租赁合同》第5.2条的约定，被告应向原告或管理公司支付物业管理费，原告有权要求被告支付物业管理费。综上，对于被告提出的上述辩称理由，本院不予采信。被告未按照合同约定支付房租和物业费，应承担相应的法律责任。依照原、被告签订的《租赁合同》第十一条：“被告迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，视为严重违约，原告有权单方解除本合同”的约定，被告从2012年4月18日开业至今未交纳房屋租金，故对于原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告交付房屋的时间为2011年6月4日，并有2个月的免租装修期，被告于2012年4月18日开业，原告根据被告开业的实际情况及《租赁合同》第4.1条之免收1个月租金的约定，要求被告从2012年5月18日开始支付租金、从2012年4月18日开始支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。从2012年5月18日至2012年12月31日，被告所欠原告的租金为人民币295，260元。从2012年4月18日至2012年12月31日，被告已交纳了三个月的物业费，被告尚欠原告物业费为人民币39，900元。原、被告约定的交房时间为2011年3月1日，而实际交付房屋的时间为2011年6月，且原告交付给被告的房屋曾发生漏水现象，现虽已停漏，但确曾给被告的经营造成一定的影响，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。因被告已向原告交纳租金保证金人民币79，800元、物业管理费保证金人民币15，960元，依合同约定，此款可分别冲抵租金、物业管理费，故冲抵后，被告还应向原告支付租金人民币215，460元、物业管理费人民币23，940元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉汉商人信置业有限公司与被告武汉莱奥餐饮管理有限公司于2011年1月18日签订的《租赁合同》；二、被告武汉莱奥餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉汉商人信置业有限公司支付租金人民币215，460元、物业费人民币23，940元；三、驳回原告武汉汉商人信置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6，567元（原告已预交），由被告武汉莱奥餐饮管理有限公司负担，被告武汉莱奥餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉汉商人信置业有限公司。如不服本��决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　戴　猛人民陪审员　　王楚玉人民陪审员　　黄娟曲二〇一三年十一月十九日书　记　员　　王朝阳微信公众号“”