（2013）穗海法民三初字第2379号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2015-01-05

案件名称

王小敏与唐德贤、卢智萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王小敏,唐德贤,卢智萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广州市海珠区人民法院民事判决书（2013）穗海法民三初字第2379号原告王小敏，女，1966年8月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人麦健巨，广东启源律师事务所律师。被告唐德贤，男，1965年2月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被告卢智萍，女，1969年5月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。两被告的共同委托代理人岑永胜、朱中杰，均为广东宏港律师事务所律师。原告王小敏诉被告唐德贤、卢智萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦健巨、两被告的共同委托代理人岑永胜、朱中杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年1月31日签订房屋买卖合同，约定原告以733000元向被告购买广州市海珠区江南大道中复兴十二巷10号903房房屋，原告应在签订合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，被告应全力协助原告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。但被告并没有配合原告办理按揭贷款申请手续，并且以其他借口故意拖延，委托律师出函给原告要求原告提供具备购买涉案房屋的相关证明文件。原告通过中介方及律师发函多次向被告要求配合办理按揭贷款申请手续，但被告依然没有理睬。被告于2013年4月2日委托律师出具律师函通知原告，合同于3月1日时已经解除。但原告是否有资格购买房屋并非由原告提供文件证明，而是双方办理交易递件时，由房管部门确认。原告通过中介于2013年6月21日查册时发现被告原来已经于2013年3月9日将涉案房屋转卖他人，才知道被告所提出的无理要求就是为了达到转卖他人的目的。而两被告是夫妻，涉案房屋是两被告夫妻共同财产，应承担连带责任。故起诉要求判令：1、解除原告与被告唐德贤于2013年1月31日所签订的房屋买卖合同中的关于海珠区江南大道中路复兴十二巷10号903房的房屋买卖关系；2、被告唐德贤向原告返还20000元定金及支付73300元违约金（按房价733000元×10%的标准来计算）和42000元中介服务费，上述费用合计135300元；3、被告唐德贤支付拖欠上述费用的利息给原告（以135300元为本金，按同期银行贷款利率从起诉之日起计至清偿之日止）；4、请被告卢智萍对被告唐德贤应当承担的债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由二被告承担。两被告辩称，1、同意原告第一项诉讼请求，但合同解除的日期应为2013年3月1日；2、不同意第二项诉讼请求，由于造成此次合同解除的原因是原告根本不具备广州市购房政策规定的购房资格，故导致本次交易终止，所以原告是本次交易的违约方，被告唐德贤是本次交易的守约方，故不同意原告第二、三项诉讼请求，另外21000元中介费也应由原告在2013年1月31日支付，原告在本案中主张42000元的中介费是没有任何依据的。在此次案件中，中介方应当查明或者明晰原告作为购房者的购房资格，但中介没有履行其义务，故在本次交易中，中介公司存在着重大过错，故如果原告确实支付了42000元的中介费，应向中介公司追偿；3、不同意第四项诉讼请求，因为涉案合同是由原告和被告唐德贤签订的，根据合同相对性原则，应当由两人承担合同的权利义务，本案与被告二无关。而且本案中被告唐德贤是守约方，原告是违约方，故被告唐德贤根本不需承担任何违约和赔偿责任；4、由于本案中被告唐德贤是守约方，原告是违约方，故我方也不同意第五项诉讼请求。经审理查明，被告唐德贤是海珠区江南大道中路复兴十二巷10号903房的原产权人。2013年1月31日，原告（买方）与被告唐德贤（卖方）、广州市立诚房地产中介代理有限公司（经纪方，下称中介公司）签订《房屋买卖合同》，合同约定，卖方将海珠区江南大道中路复兴十二巷10号903房以733000元出售给买方；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币21000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付的，每逾期一日，按应付费用1%向经纪方支付违约金，如因买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费（第十条）；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金（第十一条）；买方不能按本合同约定将买入该物业或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金（第十二条）；若买方能一次性支付全部楼款，卖方需于当天内办理不可撤销的全权公证委托给买方；卖方收齐楼款30天内搬走、交楼（二台空调、大门）；买卖双方一致同意买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续；买方于签订合同时支付人民币20000元作为定金；首期楼款（含定金）220000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后10天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在2013年5月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；513000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；买方在签订本合同10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供相关资料、签署相关文件／合同；等。合同签订当天，原告向被告唐德贤支付定金20000元。2013年2月5日，广东宏港律师事务所（下称宏港所）律师接受被告唐德贤的委托，就涉案房屋的交易情况向原告发出《律师函》，要求原告在收到该函后的4天向唐德贤提供原告具备购房条件的相关证明文件，否则唐德贤有权认定原告不具备购房条件，并要求解除上述《房屋买卖合同》；等。2013年2月21日。宏港所律师接受被告唐德贤的委托，就涉案房屋的交易情况再次向原告发出《律师函》，要求原告于2013年3月1日前提供原告具备购房条件的相关证明文件，否则被告唐德贤将认定原告不具备购房条件，并要求解除2013年1月31日被告唐德贤与原告及广州市立诚房地产中介代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》；等。2013年3月6日，广东启源律师事务所律师受原告委托，就涉案房屋的纠纷向被告唐德贤发出《律师函》，主要内容为原告认为被告唐德贤在签订合同后并没有配合原告办理按揭贷款申请手续，并且以各种借口拖延，被告要求原告提供具备购买涉案房屋的相关证明文件不属于合同约定的义务，《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》等政策文件也没有规定买方需要向卖方提供购房资格等相关文件，被告的要求完全不符合合同约定的义务和法律规定；原告通过中介对此要求被告办理按揭贷款手续，但被告以无理借口故意拖延并要求解除合同是违法合同约定，并要求被告于2013年3月10日前联系中介方协助原告办理相关的按揭贷款申请手续；等。2013年4月2日，宏港所律师接受被告唐德贤的委托，就涉案房屋的纠纷向原告发出《律师函》，主要内容为被告唐德贤认为其已向原告致函要求原告最迟于3月1日前提供符合购房条件的证明文件，并告知原告如逾期提供的，被告将解除《房屋买卖合同》，但原告一直拒绝提供，故被告于3月1日致函原告，告知其解除《房屋买卖合同》合法合理，并要求原告在收到该函后三个工作日内予以书面回复，商榷解除合同后的善后事宜；等。2013年8月5日，中介公司出具《收款收据》，主要内容为收到原告购买涉案房屋的中介服务费42000元。原告表示该款项为中介服务费21000元及其逾期支付中介费的违约金21000元。另查，房管部门于2013年6月21日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋的产权人为梅丽明、包瑞麟；登记时间为2013年3月9日；等。被告确认其于2013年3月9日将涉案房屋出售给上述产权人。原告为证明其主张，还提交了以下证据：日期为2013年4月23日的《履约通知函》及邮寄详情单及网上查询打印件，该函的主要内容原告已将全楼款733000元准备好了，请被告于2013年5月1日的最后期限前配合买方及中介公司办理房屋买卖的相关手续；等。经质证，被告对该证据中的函件的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为被告并没有收到该函件；对该证据中的邮件详情单和查询打印单的真实性没有异议，该详情单没有注明内件是什么，不能证明所寄就是该证据中的函件，且签收情况也显示是有他人签收，不能证明是被告签收。被告为证明其主张，也提交了以下证明：日期为2013年3月1日的《解除买卖合同律师函》以及收件为陆贵滔的邮寄详情单和邮件查询打印件。经质证，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为其没有收到该函件，其不同意被告单方解除合同，原告是具备购房资格的，而被告已将涉案房屋出售给他人，不具备售房的条件。原告还申请证人陆贵滔（中介公司的法定代表人）出庭作证，证人表示被告签订合同后第二天就表示不想出售涉案房屋了，故贷款申请手续也没有进行，其有通知被告配合原告办理按揭贷款手续，但被告表示不愿意出售涉案房屋；被告没有向其提出银行需要原告提交具备购房资格的证明才可办理按揭贷款手续；在办理贷款时需要买方提供房屋套数证明；其公司收取原告的42000元包括21000元的中介费和21000元的违约金。被告对证人关于银行办理按揭手续时需要提交套数证明的陈述予以确认；对证人关于其不出售涉案房屋及关于中介费的陈述不予确认，认为原告和中介公司有串通。诉讼中，本院限原告在庭后七日内提交原告及其家庭成员在广州房产情况的资料。原告逾期没有向本院提交相关资料。原、被告均确认双方没有办理贷款按揭申请手续。原告于2013年8月20日提起本案诉讼。本院认为，原告与被告唐德贤及中介公司于2013年1月31日签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，签约当事人均应切实履行。现原告要求解除该合同中的房屋买卖关系，被告对此也表示同意，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。涉案的《房屋买卖合同》并没有约定原告必须向被告提交其具备购房条件的相关证明文件，故被告以原告未按其要求的期限提交该证明文件为由而单方认为双方的房屋买卖关系于2013年3月1日已解除的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。根据广州市国土资源与房屋管理局穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，该通知第一条规定，本市已拥有2套及以上住房的本市籍居民家庭属于限购对象；……。原告认为其具备购房条件，但并没有证据予以证实，对此应承担不利的法律后果。而在限购政策实施的相当时期内，原告不具备在本市购房的条件，涉案房屋买卖合同也无法实现合同目的。被告唐德贤已于2013年3月9日将涉案房屋出售给他人，也导致涉案房屋买卖合同也无法实现合同目的。鉴此，原告主张被告唐德贤向其返还定金的请求合理合法，本院予以支持。同理，原告要求被告唐德贤向其支付违约金的请求依据不足，本院不予支持。关于中介费的问题。同上所述，原告与被告唐德贤的行为均造成涉案房屋买卖合同无法实现合同目的，故原告要求被告唐德贤向其支付中介费的请求有理，但支付的金额本院酌情以7000元为宜。至于逾期支付中介费的违约金21000元，该违约金是原告自己违约造成的损失，原告要求被告唐德贤支付该费用无理，本院不予采纳。关于利息问题，涉案合同对此并没有约定，原告该请求不符合合同约定，本院不予支持。而本案属于合同纠纷，被告卢智萍并不是涉案合同的当事人，原告请求被告卢智萍对被告唐德贤的债务承担连带清偿责任的依据不足，故本院对该诉请也不予支持。被告的该抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告王小敏和被告唐德贤关于海珠区江南大道中路复兴十二巷10号903房的房屋买卖关系；二、被告唐德贤在本判决生效之日起10日内，向原告返还定金20000元；三、被告唐德贤在本判决生效之日起10日内，向原告支付中介服务费7000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1503元，由原告负担1265元，由被告唐德贤负担238元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　林丽娜二〇一三年十一月十九日书　记　员　　童　双钱国雄关注微信公众号“”