（2013）海民初字第17144号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2015-08-27

案件名称

北京市海淀区沁春家园业主委员会与北京鑫磊物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市海淀区沁春家园业主委员会,北京鑫磊物业管理有限责任公司,北京都市房地产开发集团有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2013）海民初字第17144号原告北京市海淀区沁春家园业主委员会，住所地北京市海淀区西三旗沁春家园2号楼1层。西三旗业备（2013年）第1号。负责人宗国文，主任。委托代理人胡君芳，女。委托代理人尹作辉，男。被告北京鑫磊物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗转盘东路3号沁春家园8号楼6门D01号。注册号：110108004725195。法定代表人张贵起，总经理。委托代理人陈培强，男。第三人北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。注册号：110000005047978。法定代表人方飚，董事长。委托代理人阳静，北京市惠诚律师事务所律师。原告北京市海淀区沁春家园业主委员会（以下简称沁春家园业委会）与被告北京鑫磊物业管理有限责任公司（以下简称鑫磊物业公司）、第三人北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告沁春家园业委会负责人宗国文及委托代理人胡君芳、尹作辉，被告鑫磊物业公司之委托代理人孙莹、陈培强，第三人都市地产公司之委托代理人阳静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沁春家园业委会诉称，沁春家园小区位于北京市海淀区西三旗东路3号。鑫磊物业公司是前期物业服务公司，自2000年起一直为沁春家园提供物业服务。鑫磊物业公司应于2012年1月14日物业服务合同到期后撤离沁春家园小区，并应依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市供热采暖管理办法》等条款进行交接。但是，经政府多次协调，鑫磊物业公司至今未与我业委会进行全面交接。由于冬季采暖是本市城乡居民的基本生活需求，是直接关系公众利益的基础性公共事业，解决不好影响社区和谐。2012年1月14日鑫磊物业公司的物业服务合同到期后，就应该对沁春家园小区供暖、设备设施及资料与我业委会进行交接。只是考虑到供暖中途进行交接会影响业主的供暖才没有进行。2012年3月供暖季结束后，我业委会多次要求鑫磊物业公司交接锅炉房及供暖设施，均被拒绝。2012年10月新的供暖季来临前，我小区200多户业主自发联名反对鑫磊物业公司继续提供供暖服务。在这种情况下，海淀区供暖办于2012年10月26日组织召开了协调会，会上鑫磊物业公司坚持为沁春家园小区提供供暖服务，由于我业委会和居民代表的强烈反对，并要求其按照政府规定履行交接，供暖办撤销了鑫磊物业公司在沁春家园锅炉备案，但鑫磊物业公司至今没有与我业委会交接。其他尚未交接部分正在由海淀区建委房管局进行协调。按国家规定，每平米30元的供暖费中包括1元的室外管网维护费及1元的楼口到散热片维护费，共计每平方米2元。鑫磊物业公司应出示其相关账目证明该笔费用支出，否则应予以返还。另外，供暖费中包括设备维修费、折旧费，供暖设施设备的维修养护只能使用提取的维修费、折旧费。鑫磊物业公司不负责沁春家园小区供暖后，应该将用于本小区专款专用的维修费、折旧费移交给我业委会。为维护我小区全体业主的合法权益，现起诉要求鑫磊物业公司：1、依据国家法律法规和物业服务合同的约定向我业委会全面移交锅炉房、供暖设备及供暖系统设计资料、设备说明书、供暖设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行和维护保养记录、供暖的财务资料；2、按每平方米2元支付自2005年至2012年沁春家园3期1、2、3号集中供暖楼宇约43000平方米的室外管网维护费和楼口到散热片维护费；3、支付其管理沁春家园小区供暖设备设施期间提取的设备折旧费，具体数额以其出示的账目为准；4、本案的诉讼费用由鑫磊物业公司负担。鑫磊物业公司辩称，沁春家园业委会在此次诉讼前是否得到了小区业主大会的授权。沁春家园小区是由都市地产公司开发建设的，其中4-14号楼是由业主自供暖。2003年6月，都市地产公司经有关政府部门批准投资建设小区锅炉房，为1、2、3号楼业主提供供暖服务。锅炉房未计入公摊面积，因此锅炉房及设备是开发商的，我公司只是受开发商委托进行供暖，不存在向沁春家园业委会移交锅炉房及供暖设备的问题。2012年我公司不再为沁春家园小区提供物业服务，都市地产公司已终止了委托协议，另行委托了北京纵横臣仕供暖服务有限公司（以下简称纵横臣仕供暖公司）代为管理锅炉房并进行供暖服务，我公司无权处理，更谈不上向沁春家园业委会移交。至于供暖费中室外管网维护费和楼口到散热片维护费这两项费用，已在供暖期间用于维修维护，且已与新的供暖公司纵横臣仕供暖公司进行了交接，故不存在与沁春家园业委会交接的情况。至于沁春家园业委会主张的设备折旧费，因设备不是我公司的财产，我公司没有权利提取折旧费。故我公司不同意沁春家园业委会的诉讼请求。第三人都市地产公司述称，沁春家园小区是我公司开发建设的，3期的1、2、3号楼是集体供暖方式。当时市政热力集团没有通到小区，故我公司在2003年6月经有关部门批准投资建设了商品房供暖设备，建成后在销售时没有将其计算入公摊面积，撤销时转移的是商品房的所有权，没有转移锅炉房的所有权。所以，小区的锅炉房及供暖设备不属于小区业主。锅炉房是我公司购置的设备，没有单独产权，收益是我公司的，供暖合同与鑫磊物业公司及业主没有关系。经审理查明，都市地产公司系沁春家园小区的开发建设单位。2000年8月，都市地产公司委托鑫磊物业公司对沁春家园小区进行物业管理。2004年10月15日，都市地产公司与鑫磊物业公司签订《供暖锅炉委托协议书》，将经验收合格的沁春家园锅炉房长期委托给鑫磊物业公司进行管理，为沁春家园小区1、2、3号楼业主提供供暖服务，并承担供暖系统维护维修及能源费用。自此，鑫磊物业公司为沁春家园小区1、2、3号楼提供供暖服务。沁春家园小区锅炉房系都市地产公司出资建设，但无相关产权登记信息。2004年6月，沁春家园业委会成立。2006年10月15日，沁春家园业委会与鑫磊物业公司签订《物业管理服务合同》，委托鑫磊物业公司对沁春家园小区提供物业服务。2009年1月14日，沁春家园业委会再行与鑫磊物业公司签订《物业管理服务合同》，续聘鑫磊物业公司为沁春家园小区提供物业管理服务；委托管理期限为3年，自2009年1月15日至2012年1月14日。合同到期后，沁春家园业委会未再委托鑫磊物业公司进行物业管理。鑫磊物业公司自沁春家园小区撤出。2012年1月12日，沁春家园业委会与北京育新物业管理公司（以下简称育新物业公司）签订《沁春家园物业服务合同》，委托由育新物业公司对沁春家园小区进行物业管理。委托管理期限为3年，自2012年1月15日至2015年1月14日。2012年2月16日，育新物业公司进入沁春家园小区进行物业管理。2012年供暖季来临前，因鑫磊物业公司已自沁春家园小区撤出，故小区业主不再要求其继续为该小区提供供暖服务。为此，2012年10月26日，北京市海淀区市政市容委供暖办召开供暖民事协调会议。经协调，2012年10月29日，都市地产公司（甲方）与纵横臣仕供暖公司签订《燃气锅炉房供暖运营委托管理合同》，双方就沁春家园小区锅炉房供暖运营工作达成协议：由纵横臣仕供暖公司负责沁春家园1、2、3号楼自2012年10月30日至2013年4月30日1个采暖季的燃气集中供暖。合同签订后，纵横臣仕供暖公司为沁春家园小区提供了2012年11月15日至2013年3月15日的供暖服务。审理中，除上述查明的事实外，沁春家园业委会就其主张还向法庭提交以下证据：1、与鑫磊物业公司签订的《物业管理服务合同》，证明鑫磊物业公司的物业服务内容中共用设施设备中包括了供暖系统；2、鑫磊物业公司出具的“沁春家园小区设备明细台账”，证明合同中关于小区设备包括了锅炉房及相应的设备；3、2005年沁春家园小区帐务公开表，证明供暖属于物业管理的一部分；4、纵横臣仕供暖公司的“关于供暖系统管道维护费的回复函”，证明其未收到2012年以前任何室外管网维护费用和楼口到散热片维护费用；5、北京市规划委意见书，证明沁春家园小区锅炉房土地是居住区配套公建用地；6、2004年12月入住通知书及入住手续说明，证明供暖服务是物业专项服务的内容；7、质量保证书及业主手册，证明沁春家园小区供暖设备是公共共用设施。经质证，鑫磊物业公司及都市地产公司对上述证据的证明内容不予认可。另外，鑫磊物业公司亦向法庭提交以下证据：北京市商品房屋开发投资计划调整单及《沁春家园1-3住宅楼及商业裙房分摊部位说明》，证明沁春家园小区锅炉房属都市地产公司。经质证，沁春家园业委会对鑫磊物业公司该证据的真实性认可，但对其证明内容不予认可。都市地产公司对上述证据的真实性及证明内容予以认可。第三人都市地产公司向法庭提供：1、结算申请及北京市商业企业专用发票3张，证明沁春家园小区锅炉房及设施设备系其出资购置；2、房权证字第0533**号房屋所有权证书，证明沁春家园小区1、2、3号楼面积内，主要为底商，亦包括锅炉房。经质证，沁春家园业委会对上述证据的真实性认可，但该证据亦证明锅炉房为共用设备设施。鑫磊物业公司对上述证据的真实性及证明内容予以认可。另外，沁春家园业委会就其主张鑫磊物业公司在负责小区供暖设备设施期间提取设备折旧费，未能提供相应的证据。另经核实，2013年9月26日，都市地产公司与纵横臣仕供暖公司签订《燃气锅炉房供暖运营委托管理合同》，委托该公司为沁春家园小区进行供暖服务，委托期限为15个供暖季。同时，都市地产公司将沁春家园小区锅炉房及供暖设施设备交与纵横臣仕供暖公司。上述事实，有双方当事人陈述、《供暖锅炉委托协议书》、《物业管理服务合同》、《燃气锅炉房供暖运营委托管理合同》、光盘及书面资料、北京市规划委意见书、北京市商品房屋开发投资计划调整单及《沁春家园1-3住宅楼及商业裙房分摊部位说明》等证据材料在案佐证。本院认为，合同是合意的结果，体现了当事人之间的一种法律关系。本案中，鑫磊物业公司为沁春家园小区提供物业管理服务系受沁春家园业委会的委托，并签订了《物业管理服务合同》。然鑫磊物业公司为该小区提供供暖服务则依据与都市地产公司签订的《供暖锅炉委托协议书》。供暖服务的主要目的是为满足小区业主的生活需要，虽然具有公共性、公益性，但供用热力合同的实质内容不同于物业服务合同。依据《北京市物业管理办法》的规定，物业管理是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。因此，沁春家园业委会与鑫磊物业公司并未就提供热力供暖建立合同关系。鑫磊物业公司与沁春家园业委会的物业服务合同的解除，并不直接导致鑫磊物业公司与都市地产公司之间的供暖合同关系的必然解除。结合本案，鑫磊物业公司系自都市地产公司处接收沁春家园小区锅炉房及相应设备设施，现都市地产公司已另行与纵横臣仕供暖公司签订《燃气锅炉房供暖运营委托管理合同》，对该小区提供供暖服务，并将沁春家园小区锅炉房及相应设备设施、资料等交与纵横臣仕供暖公司使用。鑫磊物业公司在撤离沁春家园小区后，未再占用小区锅炉房进行运营管理。因此，沁春家园业委会基于物业管理服务合同的解除，要求鑫磊物业公司移送锅炉房及设施设备、供暖系统设计资料、设备说明书、供暖设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行和维护保养记录、供暖的财务资料的请求，本院不予支持。庭审中，沁春家园业委会就其要求鑫磊物业公司返还负责小区供暖期间提取设备折旧费的主张，未提供相应证据予以证明，本院亦不予支持。至于室外管网维护费和楼口到散热片维护费，考虑到该费用系用于小区供暖系统维修维护之用，沁春家园业委会要求鑫磊物业公司返还此项费用之主张，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。有关沁春家园小区锅炉房及设施设备的权属、运营管理、设计维护资料等，非本案处理范围，沁春家园业委会可通过其他方式另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京市海淀区沁春家园业主委员会的诉讼请求。案件受理费七十元，由北京市海淀区沁春家园业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张立芳人民陪审员　　贾玉英人民陪审员　　周保山二〇一三年十一月十九日书　记　员　　侯雪婷书　记　员　　秦芳芳来自