（2013）佛南法民三初字第290号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-08-29

案件名称

王平波诉佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会、陈瑞天、谭政辉、佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司、佛山市南海区黄岐房地产总公司物权保护纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王平波,佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会,陈瑞天,谭政辉,佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司,佛山市南海区黄岐房地产总公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2013）佛南法民三初字第290号原告王平波，男。被告佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会，住所地：广东省佛山市南海区。委托代理人谭政辉，系本案被告之一。被告陈瑞天，男。被告谭政辉，男。被告佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人廖文辉，经理。第三人佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人何文超，总经理。委托代理人黄嘉乐，系佛山市南海区黄岐房地产总公司的主管单位佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司推荐的佛山市南海区大沥镇公有资产管理办公室办事员。原告王平波诉被告佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会（以下简称怡丰业委会）、陈瑞天、谭政辉、佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司（以下简称江晖物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2013年4月3日受理后，本院依法组成合议庭，于2013年5月21日公开开庭进行了审理。后本院依法追加佛山市南海区黄岐房地产总公司作为第三人参加诉讼，于2013年7月3日再次公开开庭进行了审理。原告王平波，被告谭政辉（亦是被告怡丰业委会的委托代理人）、被告陈瑞天、被告江晖物业公司的法定代表人廖文辉到庭参加两次庭审，第三人的委托代理人黄嘉乐到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原告1993年6月3日与罗定泷江针织厂（王名棣）签订《合作投资、建设、经营怡丰花园商品楼协议》，取得罗定泷江针织厂（王名棣）与黄岐房地产总公司签订的《合作经营商品房协议书》（1992年8月27日）、《关于罗定泷江针织厂、广东省供销社进出口贸易公司委托南海市黄岐房地产总公司办理销售怡丰花园商品楼补充协议书》（1993年5月15日）、《怡丰新村合作项目补充协议》（1994年8月18日）属于罗定泷江针织厂（王名棣）的怡丰新村的所有权利。原告依约全资投资建设、经营怡丰新村，项目所有商品楼于1996年左右前分批建设完成，投入使用。被告怡丰业委会于2011年成立后，罔顾物权属性，作为怡丰新村业主及业委会主任、成员的被告陈瑞天、谭政辉，以《土地登记信息卡》内记注“怡丰新村土地为全体业主共同使用”为藉口、歪理，强词夺理地认为开发商、投资商未售出物业是属于全体业主所有，是物业用房，自2012年1月1日起，恶意地侵权强行占用怡丰新村A座地下车库面积126.63㎡、夹层车库面积151.956㎡、C座地下面积78.54㎡（建筑面积），并将部分物业分拆出租图利，原告多次找到被告，向他们说明道理、法规，要求他们返还财产，停止侵权，并多次向业主委员会主管单位大沥房管所、黄岐房管所反映情况，被告自以为精通法纪，执意强行。被告陈瑞天、谭政辉就侵权问题分别于2012年1月，7月初、8月中旬分别与原告发生激烈争吵，双方并于8月中旬到黄岐派出所报案及笔录。由于原告建设怡丰新村的工程款需要支付，决定将怡丰新村A座地下车库作价5000元／㎡×126.65㎡=633250元，夹层车库作价4500元／㎡×151.956㎡=683802出售、C座地下商铺作价8000元／㎡×78.54㎡=628320元出售，并于2011年12月20日与购房者签订《购房定金协议》，收取定金60000元，订明原告将上述物业需于2012年1月前交付购房者使用，签订正式购房合同、收取房款余额。但是物业被被告强行侵占、使用，原告不能按时交楼给购房者，经与购房者多次商讨，决定原告双倍赔定金共120000元解除购房协议。综上，被告在不能提供《物权法》、《物业管理条例》等规定的物权证明，强行以“全体业主所有、物管用房”名义侵权占用原告财产物业，造成原告不能出售物业收回售房款，导致每月损失利息（633250元＋（683802元＋（628320元=1945372元×7%（年利息）×4（倍）÷12=45392.01元，计算2012年1月1日至2013年3月30日共15个月损失这45392.01元×15=680880.20元。被告陈瑞天、谭政辉既是强占物业直接参与者、也是怡丰新村业委会主任、委员及业主，负有直接及连带的民事责任。请求判令：1、四被告撤离、清空怡丰新村①A座地下④～⑨轴、I～J轴面积126.63㎡（建筑面积）及②夹层③～⑨轴、I～J轴面积151.956㎡（建筑面积）车库返还给原告；2、被告搬离、清空怡丰新村③C座地下07、08、09号即1／8～11轴、C～D轴面积78.54㎡（建筑面积）铺位返还给原告；3、被告怡丰业委会、陈瑞天、谭政辉向原告赔偿损失：①赔偿购房定金损失60000元；②售房款每月利息45392.01元，直到返还财产；③售房款利息（2012年1月1日至2013年3月30日）共15个月利息合计：680880.20元；4、被告怡丰业委会、陈瑞天、谭政辉承担本案一切诉讼费用。被告怡丰业委会辩称，一、原告在（2013）佛南法沥民三初字第88号案中作证时已明确表示原告不是怡丰新村小区的业主，在怡丰新村小区内没有任何物业的产权权属。原告不可能取得诉讼建筑物房产专属权，原告没有该建筑物专有权，没有法律主张权。二、怡丰新村小区第一届业主委员会于2011年9月2日成立，在业主委员会正式运作后，对小区内物业服务用房进行核对，并按其自然现状沿用至今。原告的证据只能说明原告与罗定泷江针织厂之间有关系，与四被告之间无任何关系。原告既不是物业服务用房专属权人，也不是交付专用维修基金及物业服务用房的法定主体对接单位，无法律法规依据向四被告提起诉讼。三、怡丰新村小区物业服务用房，是由第三人于2011年12月26日根据南海市政府（1995）93号文件的通知，交付予当时的怡丰、怡富住宅小区业主委员会，签署了《怡丰、怡富住宅小区物业管理移交权书》，并报政府物业管理主管部门。小区土地使用权是于2006年9月8日由第三人变更为全体业主，原告从未获取过土地使用权，也未交付过专用维修基金及物业服务用房，不是法定主体。经查询，怡丰新村小区物业服务用房早已被房产管理主管部门锁定，不可能办理任何房产权证手续。四、原告在诉讼中提供的证据存在刻意改动伪造的痕迹。被告陈瑞天辩称，物业用房是第三人移交的，第三人是涉案房屋的开发商，涉讼标的全部没有房产证。被告谭政辉辩称，原告所诉的建筑物与被告谭政辉个人无关。被告江晖公司辩称，同意被告怡丰业委会的意见。江晖公司在2001年6月接管怡丰、怡富物业小区，与前物业公司办理移交手续时涉讼物业也在移交内容里，而且在2001年12月由开发单位即第三人与原怡丰、怡富业主委员会办理物业管理权移交时，涉讼物业被列入物业管理用房交给业主委员会。被告认为涉讼物业无论在历史上和按有关规定都是属于物业管理用房，并非原告所说的开发商、投资商未出售的物业。即使原告真的出售了这些物业，要求被告清空、搬离，也应该通知被告，但被告至今没有收到原告书面或口头通知。原告出售涉讼物业是不合法的，被告江晖公司对此事毫不知情。第三人述称，对原告的诉讼请求、事实和理由均无异议。原告在诉讼中提供下列证据：1、合作投资、建设、经营怡丰花园商品房协议书（1份，原件）、合作经营商品房协议书（1份，复印件）、关于罗定泷江针织厂、广东省供销社贸易进出口公司委托南海市黄岐房地产总公司办理销售怡丰花园商品楼补充协议书（1份，复印件）、怡丰新村合作项目补充协议（1份，复印件），用以证明怡丰新村是原告投资开发项目。2、关于黄岐怡丰新村权利转让的通知函（1份，原件），用以证明原告拥有怡丰新村权利。3、房地产权证（1份，复印件），用以证明证人是怡丰业主、怡丰是黄岐房地产总公司开发。4、国有土地使用证（1份，复印件），用以证明原告拥有涉诉物业权利。5、证人证言（1份，复印件），用以证明涉诉物业现使用者。6、怡丰新村销售价目表（1份，打印件），用以证明物业销售价值。7、购房定金协议（3份，原件），用以证明涉诉物业售出。8、解除《购房定金协议》（1份，原件），用以证明涉诉物业出售解除。9、中国民生银行个人汇款业务凭证、中国民生银行业务受理单（各2份，原件），用以证明赔偿定金给购房者。10、中国民生银行活期一本通存折（1本，原件），用以证明原告赔偿12万元给购房者。11、怡丰新村C座住宅楼底层平面图（1份，复印件），用以证明原规划C座首层07、08、09号是铺位。12、怡丰新村A幢停车场夹层平面、结构图（1份，复印件），用以证明A座首、夹层是停车场。13、董翔云身份证（1份，复印件），用以证明董翔云有民事能力与原告签订权利转让的《购房定金协议书》。14、交付购房定金守约（1份，原件）。15、购房商品房合同书（1份，原件）。证据14、15，用以证明开发单位售房定金守约的售房形式。建设工程规划许可证报批表（1份，复印件），用以证明佛南建证（92）299号规划许可证报批。建设工程规划许可证、报告（各1份，复印件），用以证明佛南建证（92）299号规划报告修改。总平面图（1份，复印件），用以证明怡丰新村各项主要技术经济指标经批准。C座《底层平面图》、A座《底层平面图》、《停车场夹层平面图、结构图》、《甲一甲剖面图》（各1份，原件），用以证明怡丰新村A座首、夹层车库，C座首层依设计建设、施工。怡丰新村售楼书（1份，原件），用以证明怡丰新村依批准的规划许可证建设、出售。国有土地使用证（1份，原件），用以证明宗地图显示怡丰新村依规规划许可建设、办理《国有土地使用证》。南海市房屋交易鉴证证明书（1份，原件），用以证明怡丰新村A、B、C、D、E、F、G座都验收合格可以办理《国有土地使用证》。证人证言2（1份，原件），用以证明怡丰新村A、B、C、D、E、F、G座依批准图施工、建设、验收、办证，不涉及违章、违法。经原告申请，证人陈某出庭陈述证言。经质证，被告怡丰业委会、谭政辉对原告出示的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能证明原告对涉案的标的物享有所有权，而且该组证据中的第三人没有原始盖章。对证据2的真实性无法确认，认为涉案物业属于全体业主共有，其他人对涉案物业没有占用、使用、收益和处分的权利，故此该证据与被告无关。对证据3的真实性无异议，该证据恰好证明第三人才具备法律效力的主体，第三人才有土地的开发权及土地变更权、商品房销售权、物业服务用房及维修基金的移交权，现在怡丰新村的维修基金是由水务局管辖的。对证据4的真实性无异议，但恰好证明土地开发前属于第三人所有，开发之后，开发商以相关政策规定完整地交付了物业用房、维修基金，并进行了相关的土地及房产变更，从相关的土地管理部门可以查到涉案物业的登记情况是属于全体业主共有。对证据5的真实性不予确认。认为陈某在（2013）佛南法沥民三初字第88号案作为原告，王平波该案作为证人出庭作证，现在陈某在本案中作为证人出庭作证。陈某是怡丰新村A座508房的业主，物业服务用房是全体业主共同共有的业主，陈某亦是共同利益之一，再此其对物业服务用房没有产权专属的人作证，陈某是出卖业主，于情于理于法不能自圆其说，故证人证言有伪造的嫌疑，不可信。对证据6不予确认，认为该价目表只是2011年的，与被告无关。对证据7、8的真实性不予确认，现在的房地产买卖政府有着严格的要求和控制的，买卖双方必须通过房产管理部门等审核，卖方要通过房产管理所审核才具有房屋销售权及房产证持有者才有权卖买，买方必须符合国家政策才有权卖买，该证据的三个人购买房屋已违反了国家调控政策。该组证据有伪造的嫌疑，怡丰新村已开发完毕，房产建筑已完全交付使用，且土地使用方第三人将土地使用权已作出变更，而涉案的诉讼物业是第三人依照国家政策规定向怡丰新村配置物业服务用房以及交付维修基金，因此，不存在房产销售权及房产权的问题，该证据不可能凭空产生，因此，其性质涉嫌伪造。对证据9、10的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据11，认为不存在C座07、08、09号铺位，该位置就是物业服务用房。对证据12，停车、夹层不存在，该位置亦是物业服务用房。对证据13不予确认，认为是旧身份证，现在应使用第二代的身份证。对证据14的真实性不予确认，认为定金是1994年的，与本案无关。认为证据15-18、20-22与本案无关，不予确认。对证据19，A座首层的2-5轴、I-J轴是供水池、泵房的位置。5-9轴、I-J轴是物业用房的位置。2012年8月中旬，原告提供给被告的图纸显示C座地下07、08、09号即1／8～11轴、C～D轴是物业用房位置（即铺位），但之前发生纠纷时，原告提交给被告C座的图纸复印件清晰注明了物业用房的位置。物业用房是根据南府（1995）93号南海市人民政府文件移交的。对甲一甲剖面图认为原告陈述的位置与实际建筑物不符。对证据23不予确认，认为因原告与证人之间在另案互相作为证人作证，双方之间有利害关系。被告陈瑞天对原告出示的证据1-12，认为均与怡丰新村无关，怡丰新村是第三人开发的。对证据13-23的质证意见与怡丰业委会的意见一致。被告江晖公司质证意见与上述被告的质证意见一致。江晖公司在交接时，这些物业是作为宿舍使用。2001年12月份，第三人与怡丰怡富业委会在移交时是作为物业用房使用的。江晖公司使用这些物业十几年来，原告一直没有提出异议。原告称其已将这些物业出售，但我司没有接到原告的通知要求清空。对证据13-23的质证意见与怡丰业委会的意见一致。第三人对原告出示的有原件的证据真实性予以确认，但对其关联性不发表意见。被告怡丰业委会在诉讼中提供下列证据：1、怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书（1份，原件），用以证明黄岐房地产总公司物业服务用房及房屋维修基金的移交情况。2、土地登记信息卡（1份，打印件，加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章），用以证明怡丰新村的土地使用权已由黄岐房地产总公司变更为全体业主。3、证人证言（1分，原件），用以证明陈某的证人证言是伪造的，不可信的。4、C座图纸（1份，复印件），用以证明此图来源于之前发生纠纷时原告提交给被告的图纸复印件，与原告庭上提交的证据19内容不一致。5、南府（1995）93号南海市人民政府文件：关于印发《南海市城镇住宅区物业管理暂行规定》的通知（1份，复印件），用以证明物业用房是根据南府（1995）93号南海市人民政府文件移交的。经质证，原告对被告怡丰业委会出示的证据1的正文部分2011年12月6日以上的内容没有异议，下部分的内容没有任何签名，不予确认。对证据2无异议。对证据3的内容无异议，但认为不是本案的证据。对证据4不确认，认为该证据不是原告提供的。对证据5无异议。被告陈瑞天、谭政辉、江晖公司、第三人对被告怡丰业委会出示的证据1-5均无异议。被告陈瑞天在诉讼中提供下列证据：1、房地产权证（1份，原件），用以证明被告陈瑞天没有占用原告的房屋。2、房地产买卖契约（1份，原件）。3、购买商品房合同书（1份，原件）。证据2、3，用以证明原告无权出售怡丰新村的房屋。经质证，原告对被告陈瑞天出示的证据1、2无异议。对证据3无异议，但认为销售部买卖楼的过程，怡丰售楼部收取订金，再收取首期房款，然后签订正式的购房合同。正式购房合同是第三人签署的。怡丰售楼部由投资商自行组建。售楼部收取的订金由原告存入存折，首期房款直接汇入第三人帐户。被告怡丰业委会、谭政辉、江晖公司、第三人对被告陈瑞天出示的证据1-3均无异议。被告江晖公司在诉讼中提供下列证据：1、怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书（1份，复印件），用以证明原告所诉的物业属于物业管理用房。2、黄岐物业管理有限公司财产核对表（1份，复印件），用以证明原告所诉的物业在江晖公司与前管理公司移交时已在移交内容。经质证，原告对被告江晖公司出示的证据1与被告陈瑞天的出示的证据1相同，质证意见亦相同。对证据2不确认。被告怡丰业委会、谭政辉、陈瑞天、第三人对被告江晖公司出示的证据1、2均无异议。本院依法调取下列证据：1、佛山市南海区国土城建和水务局的复函［南建设函（2013）185号］。2、佛山市南海区国土城建和水务局的复函［南建设函（2013）331号］。经质证，原告对本院出示的证据1无异议，所有的规划报建、建筑报建、综合验收均有提交相关部门备案。对证据2真实性、关联性、合法性不予确认。如房管局或怡丰业委会主张该文第二十二条规定的“物业管理用房”应当直接向行政单位“黄岐区（大沥镇）住宅区管理委员会主张，开发商、投资商（原告）从未向小区业委会移交物业用房，移交书显示只是依据《广东省物业管理条例》第二十一条规定移交物业管理权，实质是江晖公司以每月2500元租金向原告租用物业使用至今。复函说法与《物业管理条例》、《物权法》相违背。被告怡丰业委会、陈瑞天、谭政辉、江晖公司对本院出示的证据1无异议。对证据2，认为公证客观地反映出事实，说明怡丰新村小区的物业服务用房是业主共有的公共物业。第三人对本院出示的证据1均异议。对证据2不发表意见，由法院予以认定。经审查，各方提供的证据有原件部分其真实性本院予以确认。证据效力本院综合进行认定。经审理查明：第三人是佛山市南海区黄岐怡丰怡富小区开发商。原告持有第三人与罗定泷江针织厂、广东省供销社贸易进出口公司签订的《合作经营商品房协议书》、工程规划许可等资料复印件，持有原告与罗定泷江针织厂签订的《合作投资、建设、经营怡丰花园商品楼协议书》、罗定泷江针织厂向第三人发出的《关于黄岐怡丰新村权利转让的通知函》。2001年12月26日，第三人（移交单位）与怡丰、怡富住宅小区业主委员会（接收单位）签订一份《怡丰、怡富住宅小区物业管理权移交书》，对怡丰、怡富住宅小区管理用房、变配电设施、供水设施进行了交接。移交书下注明“……黄岐房地产总公司应按怡丰、怡富住宅区建筑总面积96667.44平方米的5‰无偿提供物业管理用房483平方米给怡丰、怡富业主委员会，其权属全体业主共有。”2013年4月3日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局查核怡丰新村物业服务用房规划、登记情况。该局函复本院：一、怡丰怡富住宅小区基本情况。佛山市南海区黄岐怡丰怡富住宅小区由开发商原南海市黄岐房地产总公司于1994年到1995年期间开发，上述两个物业由市政路“华海路”分开。经统计，怡丰怡富住宅小区共有业主1586户（含商铺），总建筑面积96667.44平方米，其中怡丰新村业主438户（含商铺），建筑面积28385.16平方米，怡富广场业主1148户（含商铺），建筑面积68282.28平方米。……2008年9月开始，怡丰新村业主陈瑞天、谭政辉等人以物业管理服务不好为由，不断向相关部门信访，要求将怡丰怡富分开作为两个物业管理区域，并要求怡丰新村单独成立业主委员会。经相关部门多次协调，2001年9月，怡丰新村业主单独选举产生了新一届业主委员会，陈瑞天和谭政辉分别任正、副主任。二、怡丰怡富住宅小区物业管理用房情况。由于历史原因，开发商将怡丰怡富小区作为一个小区开发和交付使用、作为一个物业管理区域进行管理。根据南府（1995）93号文《关于印发﹤南海市城镇住宅区物业管理暂行规定﹥的通知》第二十二条：“开发建设单位在移交住宅区时，按住宅区房屋建筑总面积的5‰向住宅管委会无偿提供物业管理用房，其所有权属全体业主共有。”根据上述规定，2001年12月，开发商向小区业委会统一移交物业服务用房共483平方米。其中，怡丰新村应配置物业管理用房141.92平方米，实际配置217.32平方米，多配置75.4平方米；怡富广场应配置物业管理用房341.平方米，实际配置265.68平方米，少配置75.73平方米（附件1、2）。该小区目前由佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司管理。三、相关意见。怡丰怡富住宅小区历史已经形成一个物业管理区域，物业服务用房统一配置，难以调整分割。由于历史原因，该项目的开发商在办理房产确权时并未对物业管理用房加以区分，亦未按规定到房管部门进行了物业用房备案，存在程序瑕疵，但相关物业用房一直沿用至今，并且开发商提供给小区业主委员会的移交清单中也明确指出将相关单元作为物业管理用房……。本院认为，住宅小区建设除由开发商开发出售予业主的住宅、经营性用房等专有部分外，还包括按一定规划设计要求配套建设的小区道路、绿地、公用设施、物业用房等共有部分。开发商有义务在小区建设区域内配置必要的物业服务用房，若规划中未配置而实际无法提供的，应向小区业主大会提供相应的对价款以解决物业服务用房。物业服务用房属小区全体业主所有，专用于物业服务工作，由开发商、前期物业服务企业、业主委员会、各物业服务企业之间进行相应的交接。虽怡丰新村的开发商黄岐总公司对原告主张其为实际投资人及主张涉讼物业权利无异议，但对建筑物权属认定仍应以行政主管登记部门规划、备案、确权资料为依据。现涉讼物业所在小区房产已销售完毕交付使用多年，原告主张其为实际投资人及第三人作为开发商均有能力及义务举证该小区小动产的规划、权属登记资料，但均未能提供以证实涉讼物业为开发建设（未销售）的专有部分；两者亦未能提供怡丰新村相应的公共配套部分及物业用房规划、登记资料，证实涉讼物业非小区共有部分。依房管部门复函，怡丰新村房产确权时未对物业用房加以区分及进行备案，但涉讼物业由开发商于2001年12月向小区业委员移交，现亦由小区物业服务公司进行管理使用，符合物业用房用途要求，该历史沿用宜予以维持。综上，原告主张其是涉讼物业的专有权属人缺乏事实及法律依据，原告请求被告搬离物业、赔偿损失的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王平波的诉讼请求。本案受理费11208.8元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　冼伟芬审　判　员　　招伟妍人民陪审员　　陆　烨二〇一三年十一月十九日书　记　员　　刘冬花来源：百度“”