（2013）三中民终字第01440号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-13
案件名称
张志良与霍保平等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志良,霍保平,田海俊,李书起
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三中民终字第01440号上诉人（原审被告、反诉原告）张志良，男，1959年3月12日出生。委托代理人沈月江，北京市开越律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）霍保平，男，1951年10月30日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）田海俊，男，1970年3月31日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）李书起，男，1958年9月1日出生。三被上诉人的共同委托代理人解宝红，北京市天正律师事务所律师。上诉人张志良因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第12734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2013年8月，霍保平、田海俊、李书起诉至原审法院称：2006年12月12日，我方与张志良签订《厂房场地租赁合同》，张志良将位于通州区宋庄镇富豪村内的北房20间、东厢房12间、西厢房12间、西南平房8间及院落出租给我方，年租金86000元，每年的12月15日和6月15日提前交付6个月的租金，付款方式为现金。签订合同后，张志良每年分两次到我方处取租金。开始时，张志良基本在合同约定的时间来取租金，但是自2010年年底起，张志良出现拖延几个月才来取租金的情况。2013年上半年和下半年的租金，张志良一直没来取，在此期间，我方给张志良打电话，但一直联系不上张志良。2013年6月27日，我方从村委会传达室接到张志良6月24日写的通知，通知我方解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，并要求我方于2013年12月月底前将自有物品搬出，将厂房场地无条件返还。后我方得知张志良是因为当初签合同时的房租低，决定与我方解除租赁合同，然后将房屋以每天每平方米五毛钱的价格对外出租。我方按张志良在合同中留的地址以及张志良的特快专递地址给张志良汇款和发通知，均未能与张志良取得联系。现请求法院依法判令张志良继续履行双方于2006年12月12日签订的《厂房场地租赁合同》；诉讼费由张志良承担。张志良辩称：我不同意与霍保平、田海俊、李书起继续履行租赁合同。按照合同约定，霍保平、田海俊、李书起应于每年的12月15日和6月15日提前向我交纳6个月的租金，但霍保平、田海俊、李书起自2012年下半年开始恶意不交租金至今。我无奈于2013年6月24日书面通知霍保平、田海俊、李书起在2013年12月底解除合同，并将霍保平、田海俊、李书起所有自有物品搬出。霍保平、田海俊、李书起不按时交付租金属于严重违约行为，我有权提出解除合同。请求法院驳回霍保平、田海俊、李书起的诉讼请求。现我提出反诉，要求解除双方于2006年12月12日签订的《厂房场地租赁合同》。针对张志良的反诉，霍保平、田海俊、李书起辩称，我方不存在违约行为。真实原因是张志良想提高租金而故意不来领取租金。原审法院经审理查明：2006年12月12日，张志良（甲方）与霍保平、田海俊、李书起（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定：甲方将坐落于通州区宋庄镇富豪村内的北房20间、东厢房12间、西厢房12间、西南平房8间及院内面积出租给乙方。租期自2007年1月1日至2032年12月31日，共26年。年租金86000元，每年的12月15日和6月15日提前交付6个月的租金，付款方式为现金。如乙方不按时交纳租金，则按全年租金的15%承担违约金付给甲方。如30天内仍不交纳租金，甲方有权终止合同，并按第十条之规定执行。第十条约定：一方欲提前终止合同，需提前6个月通知对方，经双方协商认可方可解除，协商无效则根据国家相关法律由通州区人民法院裁定。合同还约定了其他内容。2007年6月28日，北京锦程伟业机械设备有限公司在上述地址注册成立，李书起担任法定代表人。双方均认可霍保平、田海俊、李书起的租金交纳至2012年12月31日。现承租厂房场地仍由霍保平、田海俊、李书起继续使用。张志良称2012年12月以后没有催要过租金。另查，2013年6月24日，张志良给霍保平、田海俊、李书起特快专递邮寄一份《通知》，称霍保平、田海俊、李书起拖欠租金一年多，故解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，要求霍保平、田海俊、李书起务必于2013年12月底前将所有自有物品等搬出，将厂房场地无条件归还。2013年6月27日，李书起通过中国邮政储蓄银行按照合同上的地址即北京市通州区宋庄镇富豪村给张志良汇款86000元；但是，因无人接收被退回。2013年7月22日上午，霍保平到邮局通过特快专递的方式给张志良邮寄一份《通知》，并对这一行为进行了公证，内容是：现正式通知你，及时来取房租，或者告知我们你的详细地址，我们给你送去；或者告知我们你的银行账号，我们将房租款打入你的银行账户。我们没有违约，你没有权利解除合同。再查，从霍保平、田海俊、李书起举证的9张支出凭单上可以看出，张志良每次均是在霍保平、田海俊、李书起的支出凭单上签字领取租金，且有7次的领款时间在6月和12月，也就是按照合同约定的时间取款。只有2次即2011年4月领取2011年上半年的房租和2012年9月领取2012年下半年的房租存在时间迟延的情况。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。霍保平、田海俊、李书起与张志良签订的《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应认真遵守履行。由于双方在合同中约定的租期超过20年，因此，超过20年的部分无效。本案的争议焦点是霍保平、田海俊、李书起是否拖延交纳租金。从霍保平、田海俊、李书起举证的9张支出凭单上可以看出，张志良每次均是在霍保平、田海俊、李书起的支出凭单上签字领取租金，且有7次的领款时间在6月和12月，也就是按照合同约定的时间取款。只有2次即2011年4月领取2011年上半年的房租和2012年9月领取2012年下半年的房租存在时间迟延的情况。从交易习惯来看，张志良按照合同约定时间到原告处领取租金的情况占大多数，而且，张志良称2012年12月以后没有催要过租金，因此，不存在霍保平、田海俊、李书起恶意拖欠租金的情况。对于承租场地的位置，张志良是清楚的，其可以随时到承租场地催要租金，但张志良在2012年12月以后没有催要过租金，而是在2013年6月邮寄送达了解除合同的通知，霍保平、田海俊、李书起收到通知后欲通过汇款的形式履行给付租金的义务未果，因此，霍保平、田海俊、李书起没有违约。现霍保平、田海俊、李书起要求继续履行合同，理由正当，证据充分，法院予以支持。张志良反诉要求解除合同，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年10月作出判决：一、霍保平、田海俊、李书起与张志良签订的《厂房场地租赁合同》，关于租赁期限的内容，自二零零七年一月一日至二零二六年十二月三十一日有效，自二零二七年一月一日以后的部分期限无效；二、张志良继续履行其在二零零六年十二月十二日与霍保平、田海俊、李书起签订的《厂房场地租赁合同》，至二零二六年十二月三十一日止；三、驳回张志良的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张志良不服，上诉至本院称：我与霍保平、田海俊、李书起签订《厂房场地租赁合同》后，霍保平、田海俊、李书起未按合同约定如期支付租金，三人行为已构成根本违约，《厂房场地租赁合同》应予解除。请求二审法院依法改判。霍保平、田海俊、李书起同意原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。上述事实有当事人陈述、厂房场地租赁合同、通知、公证书、支出凭单、汇款收据等相关证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依照法律规定，租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。张志良与霍保平、田海俊、李书起签订的《厂房场地租赁合同》约定期限违背法律规定，原审法院确认该合同超出20年部分无效，正确，本院予以维持。关于张志良主张霍保平、田海俊、李书起违反合同约定未及时支付租金已构成违约，其享有合法解除权问题。依据《合同法》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方在《厂房场地租赁合同》中对租金支付的具体方式未明确约定，但通过查明的事实可以看出霍保平、田海俊、李书起在向张志良支付之前租金的过程中确实存在迟延的情况，张志良并未提出异议，故在双方约定期限届满时，霍保平、田海俊、李书未及时支付租金，符合双方交易习惯，并不构成根本违约。同时考虑张志良作为债权人在2012年12月后一直未积极行使债权，催要租金，现在霍保平、田海俊、李书起多次主动要求履行合同的情况下，从维护合同稳定的角度出发，张志良主张霍保平、田海俊、李书起因欠付租金违约，租赁合同应予解除，理由不充分，原审法院认定张志良应继续履行与霍保平、田海俊、李书起的《厂房场地租赁合同》，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决正确，本院对张志良的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元、反诉费35元，由张志良负担（已交纳35元，余款于本判决生效后7日交纳）；二审案件受理费70元，由张志良负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军代理审判员 解学锋代理审判员 张 明二〇一三年十一月十九日书 记 员 张 羽 来源：