（2013）朝民初字第18330号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2015-08-27

案件名称

李育林与北京伟发商贸公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李ｘ,刘ｘ,北京伟发商贸公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第18330号原告李x，男，1955年2月6日出生。委托代理人郎x（原告之妻弟），男，1962年7月19日出生。委托代理人赵锦华，山东公允律师事务所律师。被告刘x，女，1964年4月3日出生。被告北京伟发商贸公司，住所地北京市朝阳区劲松212楼南侧平房。法定代表人刘x，总经理。二被告委托代理人李江，北京市翔龙律师事务所律师。原告李x（以下简称原告）与被告刘x（以下简称姓名）、被告北京伟发商贸公司（以下简称伟发公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郎x、赵锦华，刘x和伟发公司共同委托代理人李江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与伟发公司签订租赁合同，合同期限至2013年7月1日止。双方约定我承租伟发公司承包平房乡石各庄村委会的位于平房乡石各庄村北侧的土地，此土地为垃圾消纳场，场地里垃圾堆积如山，土地面积为938.9平方米。经过被告同意，我先行于2003年5月20日开始在涉诉土地上建房，共计建房18间。2003年7月9日，我和伟发公司在建房平面图上签字并盖章确认，同时我与伟发公司补签《承包协议书》，实为租赁协议。我先后支付建房费用为285000元，房屋建成后用于汽车修理。2012年11月我得知刘x已将涉诉土地及我建造的房屋卖与案外人孙x、郭x，2013年3月1日，孙x、郭x将杂物堆在我停车场的院子及大门入口处，导致我的车辆无法进入也无法修理汽车，后孙x和郭x强行将我清出涉诉房屋及土地，我的物品也被一并扣押，后经派出所处理未果。我认为我与伟发公司的合同尚在履行期内，伟发公司和刘x便将涉诉土地和房屋卖与他人，明确表明不让我继续经营，致使我签订《承包协议书》的经营目的无法实现，已构成根本违约。按照双方签订的合同，伟发公司应当退还我保证金10000元，退还我租金20000元，赔偿我违约金60000元，赔偿我建房损失285000元。因为刘x是伟发公司的法定代表人，现伟发公司已吊销，故请求刘x与伟发公司承担连带责任。被告刘x辩称：协议是原告和伟发公司签订的，因此我不是本案适格的被告。被告伟发公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告交给我的保证金已经在收取的租金中予以折抵，其在合同期满后要求返还租金没有事实依据；其次，我公司没有违约行为，不同意支付违约金；再次，原告没有在租赁场地上建造房屋，合同约定其建造房屋应当提出书面申请，并经当地政府的同意，且合同中的其他条款亦排除了原告建造房屋归其所有。经审理查明，刘x系伟发公司的法定代表人。伟发公司于2004年12月15日被北京市工商行政管理局朝阳分局吊销营业执照。伟发公司系集体所有制企业。1999年4月30日北京市朝阳区平房乡石各庄村经济合作社（出租方）与伟发公司（承租方）签订《房产租赁合同》，合同约定伟发公司租赁房屋位于出租方北侧100米，西侧朝东的院落供承租方经营，该院南北75.9米，东西63.5米，现有房屋1137.34平方米，院门5米。租期为1999年5月1日至2014年4月30日，期限十五年。2003年7月9日伟发公司（甲方）与原告（乙方）签订《承包协议书》，协议约定，在朝阳区平房乡石各庄村北侧，乙方承包甲方的院内南院院墙至北20.5米，西院墙至东45.8米，此区域发包给乙方经营汽车修理。承包期限：自2003年7月1日至2013年7月1日，期限拾年整。利润分配方式：乙方按贰年为壹年度上交甲方利润，分五个年度，分别为：第一年度伍万元／年，第二年度伍万元／年，第三、四、五年度陆万元／年，第一年度共计拾万元，甲方免收，扶持乙方用于基建等费用。合计拾年乙方向甲方交纳肆拾陆万元整。保证金及利润交纳方式：本协议签订时，乙方付给甲方壹万元保证金，协议终止时，若乙方在承包期内遵纪守法，没有给甲方造成任何损失，甲方于终止协议三个月后拾日内将全部保证金退还给乙方。乙方每年应上交的利润须提前贰月交纳给甲方，即每年5月1日前交纳下一年的利润，即第二年度伍万元／年，于2005年5月1日及2006年5月1日分别在此日前各交纳伍万元，以此类推，直至本协议期满，乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权终止协议。乙方对承租地的保养及建设：乙方在承租地如需建设，可提出书面申请，由甲方协助联系当地政府，批准后方可施工。其他约定事项：乙方须遵纪守法，合法经营，在此情况下甲方不得干涉乙方的正常经营，涉及当地村规民约，甲方可协助解决，乙方须确保辖区内外的环境卫生，搞好门前三包。乙方承包期间建设的房屋归乙方使用。本协议期满后，乙方不可拆除承包期间甲方建设的房屋，可撤走乙方自有物资及设施。违纪及争议的解决方式：如若一方违约，责任由违约金负责，并赔偿对方当年的年租金。遇有争议时，双方协商解决，协议不行，由当地法院依法解决。同日双方在东四环汽修新厂区平面图签字确认。原告称其与刘x关系不错，其在2003年5月即开始在承租场地上搭建汽车修理用房，双方于2003年7月9日签订租赁协议，同时在自己建好的房屋平面图上签字确认，其合同第三条就是对其建房的确认。伟发公司称其与原告签订协议时就有平面图上所示房屋，不认可地上物由原告建设。2013年4月25日原告诉至本院要求判令其与伟发公司签订的协议无效，后变更诉讼请求。原告称在2013年3月案外人孙x、郭x将杂物堆放在其承租场地东侧大门外空地上且影响其正常出入，并提交照片一张，称对影响其出行的照片未保留。伟发公司及刘x不认可照片的真实性及证明目的。2013年7月1日原告称其因使用涉案房屋问题与案外人孙x、郭x发生纠纷并向当地公安机关报案。经原告申请，我院向北京市公安局朝阳分局平房派出所调取涉案的笔录，该派出所称只有与原告的询问笔录和当时执法录像。原告称刘x已将涉案租赁场地及地上物卖与案外人孙x和郭x，申请法院向北京市朝阳区平房乡石各庄村经济合作社（下称合作社）调取合作社与孙x和郭x的租赁合同，经本院去合作社调查，合作社称其与伟发公司的合同尚在履行期内，伟发公司在正常履行合同，且未就伟发公司租赁的场地与其他人签订合同。为证明原告自行建房的事实，原告向本院提交了其建房前空地的照片和《建设工程协议书》、《工程预算书》、《结算单》，对上述证据的真实性和关联性，刘x和伟发公司均不予认可。原告于2003年7月9日向伟发公司交纳押金10000元，要求予以返还。刘x和伟发公司只认可原告提交租金的数额为450000元，但是不认可其中10000元的汇款为原告交纳的租金，且主张尚欠的10000元租金已用押金折抵。2006年4月22日刘x出具收条证明05年租金已清。2006年9月26日刘x收到原告交纳2006年7月1日至2007年7月1日房屋租金50000元。2007年刘x收取原告承包费10000元，2007年8月31日刘x收取原告利润20000元，2007年11月29日刘x收取原告现金20000元。2008年刘x收取原告转账支票60000元，2009年4月27日刘x收取原告承包费60000元，2010年4月29日刘x收取原告人民币60000元，2011年4月26日刘x收取原告现金50000元，2011年4月27日原告通过北京义生园食品有限责任公司汇款10000元，2012年4月16日原告向刘x汇款60000元。上述事实，有原告提交的《承包协议书》及图纸、照片、《建设工程协议书》、《工程预算书》、《结算单》、押金收据、租金收据、法院的调查笔录、法院调取的伟发公司和合作社签订的《房产租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和伟发公司签订的《承包协议书》，名为承包，实为租赁，该协议不违背有关法律规定，合法有效。伟发公司被吊销营业执照后，其诉讼主体资格依然存在，故原告要求其法定代表人刘x承担连带责任缺乏法律依据。原告主张伟发公司在合同履行期内，违反合同义务将租赁场地及房屋转让案外人孙x和郭x，缺乏事实依据。对于原告主张案外人向其通道内堆放杂物一节，首先，其不能证明堆放杂物的侵权人；其次，其不能证明堆放杂物照片拍摄时间及持续状态，故原告关于伟发公司违约的主张，本院难以采信。关于原告主张退还20000元租金的主张，其使用租赁物至合同期满日2013年7月1日，没有证据证明自2013年3月1日起因伟发公司的原因造成其不能使用租赁物，故该主张本院不予支持。原告要求退还押金，伟发公司抗辩以押金折抵租金，虽然原告提交的刘x收取租金的收据及汇款凭证为45万元，但是在以往交费过程中，伟发公司对此未提出异议；对于伟发公司主张案外人汇款不是原告交纳的租金，亦未提供相关证据，本院不予采信。故伟发公司应当在租期届满三个月后十日内应当退还原告押金。现原告主张该款，尚未到履行期限。原告要求地上物的赔偿，双方在合同中约定，乙方承包期间建设的房屋归乙方使用，本协议期满后，乙方不可拆除承包期间甲方建设的房屋，可拆除自有物资及设施。根据原告提供的照片、《东四环汽修新厂平面图》、《建设工程协议书》、《工程预算书》、《结算单》，可以认定租赁场地上建设的房屋系原告出资所建，应当允许原告拆除，原告主张对建筑物予以赔偿，缺乏合同依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李x的全部诉讼请求。案件受理费2150元，由原告李x负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　陈　霞代理审判员　　陈建斌人民陪审员　　张　勇二〇一三年十一月十九日书　记　员　　李瑶瑶来源：