（2013）武侯民初字第4306号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-12-05
案件名称
原告李小舟与被告成都置信实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小舟,成都置信实业（集团）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第4306号原告李小舟。委托代理人左明贵，四川华敏律师事务所律师。被告成都置信实业（集团）有限公司。法定代表人杨毫。委托代理人黄凌，男，系公司工作人员。委托代理人柳毓程，四川扩信律师事务所律师。原告李小舟与被告成都置信实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日受理后，依法由审判员黄永华适用简易程序，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告李小舟的委托代理人左明贵、被告成都置信实业（集团）有限公司的委托代理人黄凌、柳毓程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小舟诉称，其于2004年11月与被告成都置信实业（集团）有限公司（下称“置信公司”）签订了《商品房买卖合同》（合同编号1-1-015），约定原告以每平方米12000元的价格购买双楠路9号置信广场一楼编号为15号的商铺。在原告交清全部购房款后，被告应于办理登记备案之日起第二日将该商铺交付原告使用，并在商铺交付使用后365日内为原告办理房地产权属证书。若原告不能在约定期限取得权属证书，被告按已付房款日万分之一向原告支付违约金。原告于2004年11月交清全部房款，2005年10月31日取得房屋产权证，但被告至今没有将商铺交付原告使用，也没有为原告办理商铺的土地使用权证。原告遂向法院起诉，请求依法判令：1、被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号1-1-015）约定的商品房的国有土地使用证；2、被告向原告支付迟延办理国有土地使用证违约金34479元；3、被告承担本案诉讼费。被告置信公司辩称，本案房屋已经依法取得了房屋所有权证，国有土地使用证办理延迟，并不影响原告合法享有房屋所有权，原告通过该房收取稳定持续的租金收益，未因国有土地使用证逾期办理而受到任何损失；分户国有土地使用证办理迟延，并非被告原因所致，而系国土部门的原因；原告要求支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效；即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金金额也明显过高。经审理查明，2004年11月11日，原告李小舟与被告成都置信实业（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》（编号1-1-015），约定原告李小舟以每平方米12000元购买双楠路9号置信广场一楼编号为15号的商铺（现为成都市武侯区双楠路9号1栋1楼15号）。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。2004年11月11日，原告李小舟与四川置信商业旅业地产有限公司、置信公司签订《租赁协议》，约定李小舟将本案商业用房出租给四川置信商业旅业地产有限公司，出租期限自2004年11月12日至2024年11月11日止。自2004年11月12日起，李小舟开始获得本案房屋的租金收益。置信公司于1999年2月办理取得本案房屋所在楼盘的国有土地使用证（即通称的“大国有土地使用证”），2005年10月为李小舟办理取得本案房屋的房屋产权证，但至今未办理本案房屋的国有土地使用证。经向房管部门查明，被告置信公司未向房管部门提交过办理分户国有土地使用证的申请。另查明，李小舟未提供其在起诉前曾向置信公司主张逾期办证违约金的书面证据。以上事实，有《商品房买卖合同》、《租赁协议》、房产证、成国用（1999）字第085号国有土地使用证、李小舟委托付款凭据、银行进账单、银行代发租金清单及当事人的庭审陈述记录等证据收集在案予以佐证。本院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告置信公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告置信公司至今未履行该义务，应承担继续履行的民事责任，故原告要求被告协助办理本案房屋国有土地使用权证的诉讼请求，应予支持。关于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为，根据双方的约定，本案违约金是按日计算的，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，所以应当就每日单独发生的违约金这一“个体债权”分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从原告主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予保护。原告主张逾期办证违约金的时间是2013年8月23日，故从2011年8月24日至2013年8月23日这一违约期间的违约金请求权，本院予以支持。关于违约金计算标准的认定，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告未提供证据证明被告逾期办理国有土地使用证对原告造成的实际损失，且被告提出了减少违约金的主张，故本院综合全案事实以及合同履行情况将违约金予以调整，调整后的违约金计算方式为：已付房款×每日万分之一×20%×730天。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民和通过合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告成都置信实业（集团）有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告李小舟办理成都市武侯区双楠路9号1栋1楼15号商业房屋的国有土地使用证。二、被告成都置信实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李小舟逾期办理国有土地使用证的违约金共计1730元。三、驳回原告李小舟的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，因适用简易程序减半收取330元，由被告成都置信实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄永华二〇一三年十一月十九日书记员 杨谨荣 更多数据：