（2013）鄂东西湖民商初字第00432号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-02-28
案件名称
朱晓红与韩虹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱晓红,陈伟,韩虹,武汉鑫中房世纪房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十七条，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂东西湖民商初字第00432号原告朱晓红，女，1960年10月13日出生，汉族，武汉市人。委托代理人任晗，湖北正信律师事务所律师。被告陈伟，男，1969年3月16日出生，汉族，武汉市人。被告韩虹，女，1970年9月19日出生，汉族，武汉市人。第三人武汉鑫中房世纪房产经纪有限公司。法定代表人刘平，总经理。委托代理人杨会，男，1990年9月14日出生，汉族，湖北省天门市人，该公司员工。委托代理人杨函，男，1985年8月29日出生，汉族，湖北省天门市人，该公司员工。原告朱晓红与被告韩虹、陈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依被告韩虹、陈伟的申请追加武汉鑫中房世纪房产经纪有限公司（以下简称鑫中房经纪公司）为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。审理期间，本院依双方当事人申请给予其两个月调解期限，但最终调解不成。原告朱晓红的委托代理人任晗、被告韩虹、陈伟及第三人鑫中房经纪公司的委托代理人杨会、杨函到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓红诉称，原、被告于2012年6月12日签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：两被告将其所有的位于武汉市东西湖区碧海花园海月苑12栋C单元606号房屋以人民币2，393，000元的价格出卖给原告，在合同签订当日，原告支付定金人民币60，000元；同时，双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订后，原告依合同约定向被告支付定金人民币50，000元，但被告拒不提供相关过户资料给原告及第三人，导致本案涉诉房屋不能完成过户。后经原告调查了解，涉诉房屋已经被司法机关依法查封，根本不可能转让。请求：1、判令解除原、被告于2012年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金100，000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告韩虹、陈伟辩称，1、收到定金之后，原告并没有按照合同第3条第5款将人民币393，000元打到第三人的账户；2、原告没有继续履行合同，给我方造成损失，合同约定应当在2012年11月之前履行完毕，两次查封的性质不同，且法院的查封是在2012年11月，因为法院查封导致无法过户的责任不在我方，我方在2012年7月28日办理了该房屋的两证，在2012年8月4日也办理了委托过户的公证书，手续都按时准备齐全了，也将所有的办证材料都交给了第三人，公证费为第三人垫付，故我方并没有违约，不应承担违约责任。3、我方同意解除合同，但只同意返还50，000元。第三人鑫中房经纪公司述称，两被告是通过潘琳介绍到我公司卖房的，后原告有意购买诉争房屋，于是我们三方签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定总价款2，393，000元是包干价，是包含税费及手续费等，过户的税费由卖方承担。2012年7月31日，两证已经办理到被告的名下，我方就和原、被告一起去房产局办理过户，但因被告的债主阻扰，所以没办理成过户，于是两被告就直接将房产证、土地证给了我方，并委托韩虹的父亲代为办理过户手续。委托公证是我方代为办理的，公证费也是我方垫付的，公证书是办理到韩虹的父亲名下，公证书也是韩虹的父亲去拿的，我方没有拿过公证书。此后我方就一直联系不到被告，也无法联系到韩虹的父亲，我方就联系潘琳，潘琳也表示联系不上被告，一段时间后才联系上。393，000元是税费及手续费，因为没有办理成过户，所以不会产生税费。原告朱晓红为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、结婚证、武房权证东字第××号房屋所有权证书、东国用商2012第280204004-91号土地使用权证书，证明被告韩虹为武汉市东西湖区碧海花园海月苑第12栋C单元606号房屋的房屋所有权人，被告陈伟为该房屋的共有权人，两被告具备本案的诉讼主体资格；2、存量房居间（买卖）合同、中国建设银行股份有限公司银行卡客户交易查询单，证明：1、原、被告达成合意，约定被告将其所有的位于武汉市东西湖区碧海花园海月苑12栋C单元606号房屋以2，393，000元的价格出卖给原告；2、原告根据合同约定，已经委托第三人向被告支付了定金50，000元；3、武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局房屋查封信息单，证明由于被告房屋被第三人查封，导致涉诉房屋不能进行交易，致使原、被告之间合同目的无法实现，被告应双倍返还定金；4、收据，证明原告已经将定金60，000元支付给第三人。被告韩虹、陈伟为支持其反驳主张，提供了如下证据材料：1、房屋所有权证复印件一份，证明被告已经对诉争房屋办理了抵押权注销登记；2、公证书一份，证明当时第三人的工作人员杨函和其一起去办理的公证，其配合第三人完成过户事宜。第三人鑫中房经纪公司未提交证据材料。审理期间，本院依职权向潘琳进行调查，并形成了一份调查笔录，其陈述其与第三人系合作关系，其系原被告之间房屋买卖的具体经办人，三方签订合同后，原告向其支付60，000元，其收到上述款项后将50，000元转付给被告，剩余10，000元作为水电、物业费押金。393，000元是过户税费，该款并非必须转入第三人的账户上，也可以由原告直接向房产管理部门缴纳，且办理过户时原告已将此款准备好。2012年7月31日，其与原、被告一起去房产局办理过户，但因被告的债权人阻扰，所以没办理成过户。办理公证后，其与两被告及韩虹的父亲联系多次，但被告总是推诿，后再也无法联系上被告及韩虹的父亲。经庭审质证，被告韩虹、陈伟对原告朱晓红提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1的结婚证无异议，对房产证、土地证有异议，被告的房产证及土地证已经办理了抵押注销登记；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，因为上面没有法院的名称，也没有法院的执行号，证明不是涉诉查封，且并不影响过户；对证据4的真实性无异议，对证据目的有异议，钱是潘琳转给被告的，但第三人又表述潘琳不是其公司人员。第三人鑫中房经纪公司对原告朱晓红提供的所有证据材料均无异议。原告朱晓红对被告韩虹、陈伟提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1因无原件，无法核实，即便该证据是真实的，也是被告的房屋贷款注销，与查封不同，即便注销抵押登记，也只能是在7月30日之后办理过户手续；证据2即便真实，亦与本案无关。第三人鑫中房经纪公司对被告韩虹、陈伟提供的证据材料发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2不清楚，但是确实办理了公证，且公证费都是第三人缴纳的。原、被告及第三人对本院依申请调取的证据无异议。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告朱晓红提供的证据2、3、4，因被告韩虹、陈伟及第三人鑫中房经纪公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据1中的结婚证，因被告及第三人无异议，本院对其真实性予以确认；证据1中房屋所有权证及国有土地使用权证，与被告提交的房屋所有权证有出入，即在附记栏中未载明抵押权注销时间，但其他内容均与被告提交的房屋所有权证相符，故原告提交的上述证据应为办理抵押权注销登记前的两证复印件，本院对其真实性予以确认。被告韩虹、陈伟提供的证据1、2，第三人鑫中房经纪公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。本院根据庭审中确认的证据和三方当事人在庭上的陈述，综合认定本案案件事实如下：韩虹和陈伟系夫妻关系，韩安友系韩虹父亲。鑫中房经纪公司成立于2010年8月26日，经营范围为房地产信息咨询、房地产经纪服务、房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经济代理活动。（国家有专项规定的，须经审批后或凭有效许可证方可经营）。潘琳系房产经纪人，其与鑫中房经纪公司系合作关系。韩安友原系潘琳客户，后韩虹欲出售其名下位于武汉市东西湖区碧海花园海月苑12栋C单元606号房屋，便通过其父辗转找到潘琳，潘琳遂委托鑫中房经纪公司将该房屋出售信息对外公布。2012年6月12日，朱晓红（买方、乙方）与韩虹、陈伟（卖方、甲方）、鑫中房经纪公司（经纪代理方、丙方）签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方将其所有的位于武汉市东西湖区碧海花园海月苑12栋C单元606号的住房一套（建筑面积240.3平方米，实测面积以房产证上登记为准）出售给乙方，售房价格为人民币2，393，000元；本合同签订当日，乙方支付定金人民币60，000元给甲方（后期可冲抵房款），甲方交人民币10，000元给丙方作为物业交接保证金，此保证金在甲乙双方物业交接完毕且甲乙丙三方无异议当日，由丙方打入甲方账户或以现金形式支付；剩余房款1，940，000元，乙方于过户当日，见到上述房产已过户至乙方名下的房产证收件单后打入甲方账户（过户之前，乙方将人民币393，000元直接打入丙方账户）；甲方承担所有评估费及过户所有税费。本合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行商定，并签订补充协议。补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力。附加条款：1、甲乙任何一方不履行合同义务或履行不符合约定的，拒绝履行合同或中途解除合同的，均属违约，违约方需向对方分别支付房屋成交价的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿……4、在甲乙双方积极配合的情况下，丙方保证于2012年10月1日之前办理完该房产过户及交房手续。丙方协助办理该房产水、电、物业过户手续。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，朱晓红当日转账支付购房定金60，000元至潘琳的个人账户，鑫中房经纪公司于同日向朱晓红出具收据，载明“代收购房定金60，000元（以实际转款为准）”，并加盖其财务专用章。次日，潘琳向韩虹的个人账户转账50，000元，经与朱晓红、韩虹协商后，双方均同意将剩余10，000元留作水电、物业费押金由鑫中房经纪公司代为保管。韩虹、陈伟收取定金后，相继办理完诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2012年7月30日，朱晓红、韩虹、陈伟及鑫中房经纪公司一同前往房地产管理部门办理房产过户手续时，因韩虹、陈伟的债权人阻扰，过户不成。2012年8月4日，韩虹、陈伟向韩安友出具《委托书》并办理公证，委托韩安友办理诉争房屋的买卖、房产证、土地证的过户、代收房款及配合卖方办理银行贷款等手续，委托书期限至2012年10月17日止。武汉市中星公证处于2012年8月7日出具（2012）鄂中星证字第15634号《公证书》，认定韩虹、陈伟的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十条的规定。2012年8月14日，因鲁铭丹与韩虹债务纠纷，经鲁铭丹申请，武汉市东西湖区房产管理局暂时限制诉争房产转移15天，查封期限从2012年8月14日至同年8月29日。之后，鑫中房经纪公司及潘琳多次联系韩虹、陈伟及韩安友办理过户手续未果。2012年11月9日，本院依鲁铭丹的申请对诉争房屋依法进行查封，查封期限为两年。2013年7月11日，原告朱晓红诉讼来院，要求如诉称。被告韩虹、陈伟坚持辩、述称意见，本案调解不成。本案争议焦点：1、朱晓红是否有权解除合同；2、本案是否适用定金罚则；3、朱晓红是否存在违约行为。本院认为，原告朱晓红与被告韩虹、陈伟、第三人鑫中房经纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，系三方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。第一、关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告朱晓红以因被告原因导致诉争房屋不能完成过户，且后因诉争房屋被法院查封致使合同无法继续履行为由要求解除合同，审理中，被告韩虹、陈伟及第三人鑫中房经纪公司亦同意解除合同，故对原告朱晓红要求解除三方签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院予以支持。第二、关于本案是否适用定金罚则问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，虽然合同约定定金为60，000元，但被告实际仅收取定金50，000元，故应视为定金合同已变更。因被告方债权人阻扰致使双方未完成诉争房屋的过户，后因被告方的债务纠纷致使诉争房屋被查封，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，可见，被告韩虹、陈伟的行为已构成违约，故应向原告朱晓红双倍返还定金100，000元。因此，对于原告朱晓红要求被告韩虹、陈伟双倍返还定金100，000元的诉讼请求，本院予以支持。第三、关于原告朱晓红是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然合同约定“剩余房款1，940，000元，乙方于过户当日，见到上述房产已过户至乙方名下的房产证收件单后打入甲方账户（过户之前，乙方将人民币393，000元直接打入丙方账户）”、“甲方承担所有评估费及过户所有税费”，但393，000元实为过户所需缴纳的税费，第三人鑫中房经纪公司亦表示此款可由乙方即朱晓红在办理过户时直接向房地产管理部门缴纳，无需直接打入其公司账户。故从履行合同义务的先后顺序来看，被告韩虹、陈伟配合原告朱晓红去房地产管理部门办理过户在前，原告朱晓红在过户时缴纳393，000元过户费用在后，但两被告及其委托人怠于履行协助原告朱晓红去房地产管理部门办理过户的义务，故对两被告称原告朱晓红因未将393，000元打到第三人鑫中房经纪公司的账户内构成违约的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告朱晓红与被告韩虹、陈伟、第三人武汉鑫中房世纪房产经纪有限公司于2012年6月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告韩虹、陈伟于本判决生效后十日内向原告朱晓红双倍返还定金100，000元；案件受理费1，190元（已减半收取，原告朱晓红已预交），由被告韩虹、陈伟负担，并在履行上述给付义务时一并支付给原告朱晓红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，190元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 屠俊霞二〇一三年十一月十九日书记员 赵 靓 来自：