（2013）永民初字第4197号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-03-04
案件名称
原告融和(永安)房地产开发有限公司与被告韦善安、杨平商品房预售合同纠纷一审判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
融和（永安）房地产开发有限公司,韦善安,杨平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2013）永民初字第4197号原告融和（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市。法定代表人林太平，董事长。委托代理人管昌庆、冯向晖，福建建州·联兴律师事务所律师。被告韦善安，男，1975年8月18日出生，壮族，三明市桂龙机械设备有限公司职工，住永安市。被告杨平，女，1979年3月5日出生，汉族，三明市桂龙机械设备有限公司职工，住永安市。原告融和（永安）房地产开发有限公司（以下简称“融和公司”）与被告韦善安、杨平商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯向晖、被告杨平到庭参加诉讼，被告韦善安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告融和公司诉称：2012年11月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的永安市融和·金色蓝庭商品房一套，建筑面积125.91平方米，房屋价款673334元。二被告应于签订合同当日支付购房款203334元，余款470000元由买受人即二被告申请办理按揭贷款手续。如逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。该份《商品房买卖合同》附件六《合同补���协议》还约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款。若由于买受人的原因未能及时办理上述手续的，则出卖人有权按照主合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。2012年11月17日，二被告支付购房款203334元，履行了支付首付款义务。嗣后，原告接到银行通知，因被告韦善安的银行信用问题，二被告申请的贷款未获银行批准。为此，原告多次电话通知二被告要求其补充提供有关银行信用问题的资料，但二被告一直未能提供。由于二被告拖延，致二被告原先办理和提供的贷款申请资料过期。2013年4月9日，原告向二被告发出催告函，要求二被告务必于2013年4月14日前将申请贷款所需的完整资料送至原告营销中心，否则原告有权依据《合同补充协议》的约定要求二被告支付逾期付款违约金，直至解除合同。2013年4月28日，原告委托法律顾问向二被告发出律师函，通知二被告一次性付清房款，否则将按《商品房买卖合同》第七条的约定要求二被告承担违约责任，直至解除合同。二被告收到律师函后，与原告以及原告法律顾问联系，表示争取在限期内解决按揭贷款或支付房款等有关事项，但至起诉之日止，二被告仍然没有履行上述付款义务。原告认为，由于被告韦善安的银行信用问题，二被告申请的贷款未获银行批准，在此情形下，二被告既不提供贷款申请信用资料，又不一次性付清房款，也不办理退房退款，继续履行合同已无可能，原告订立该合同的目的亦��无法实现。故请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告将首付款203334元返还二被告；2、二被告向原告支付违约金33666.70元，从二被告已付购房首付款203334元中直接扣除；3、诉讼费由二被告承担。被告韦善安未作答辩。被告杨平辩称：对原告所述的事实经过无异议，由法院依法处理。经审理查明：永安市融和·金色蓝庭楼盘系原告开发建设。2012年11月2日，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0045726）。合同主要约定：二被告向原告购买位于永安市融和·金色蓝庭商品房一套，建筑面积125.91平方米，每平方米单价5347.74元，总房价款计人民币673334元。买受人应于签订合同当日支付购房款203334元，余款470000元，买受人申请办理银行按揭贷款手续。出卖人应在2013年12月29日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。有���买受人逾期付款的违约责任问题，合同第七条作了如下约定：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。有关按揭贷款手续办理问题，双方在合同附件六即合同补充协议里，作了如下约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款。若由于买受人的原因未能及时办理上述手续的，则出卖人有权按照主合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。如因买受人原因贷款未获银行批准的��买受人应于接到出卖人的通知后七日内一次性付清房价款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按照主合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。合同签订后，二被告于2012年11月17日支付购房款203334元。2013年4月9日，原告向二被告发出催告函，要求二被告务必于2013年4月14日前将申请贷款所需的完整资料送至原告营销中心，否则将根据合同约定追究违约责任。2013年4月28日，原告委托法律顾问向二被告发出《关于通知支付购房款的律师函》，主要内容：“韦善安先生、杨平女士：融和公司接银行通知，由于韦善安银行信用问题，你们申请的贷款未获银行批准，经融和公司多次电话通知你们补充提交有关银行信用问题的资料，你们仍未提供，且由于你们的拖延，致使原来办理和提供的贷款申请资料中的部分资料已过有效期。2013年4月9日，融和公司向你们发出催告函，要求你们务必于2013年4月14日前将申请贷款所需的完整资料送至金色蓝庭营销中心，但你们仍然未履行该义务。根据以上事实和合同约定，郑重向你们通知以下事项：1、请你们在收到本律师函后七日内向融和公司一次性付清购房余款470000元；2、如你们未在收到本律师函后七日内付清购房余款470000元，融和公司将依据《商品房买卖合同》第七条的约定要求你们承担违约责任，直至解除合同。该《律师函》发出后，二被告未按要求支付剩余购房款，也未与原告办理解除合同的手续，原告为此诉诸法院，引发本案讼争。庭审中，被告杨平表示合同约定的违约金标准过高，请求予以减少。上列事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、二被告的身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售不动��统一发票（首付款）、《催告函》、《交寄清单》、《关于通知支付购房款的律师函》、《国内特快专递邮件详情单》及当事人的陈述为凭，并经庭审查证，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。因被告韦善安的银行信用问题，致使二被告的按揭贷款手续未获银行批准，责任在于二被告。基于此，原告依照合同约定，于2013年4月28日向二被告发出《关于通知支付购房款的律师函》要求被告在收到律师函后七日内一次性付清购房余款，二被告在收到该律师函后至今未履行付款义务，现原告要求解除与二被告之间签订的《商品房买卖合同》，符合双方约定的解除条件，应予支持。根据双方之间的约定，二被告应当支付给原告解除合同违约金，但因双方合同约定的交房期限未到，讼争房屋可由原告收回另行出卖，当前房价仍在上涨，无证据表明被告的违约行为给原告造成相关经济损失，因此，原告按合同约定以买受人累计应付款的5%主张违约金，数额过高，应予适当减少，综合二被告的违约情况及过错程度，本案的违约金定为15000元为宜。原告应将扣除违约金后的剩余购房款退还给二被告。被告韦善安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告���和（永安）房地产开发有限公司与被告韦善安、杨平于2012年11月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：0045726）。二、被告韦善安、杨平应于本判决生效后三日内支付原告融和（永安）房地产开发有限公司解除合同违约金人民币15000元，该款直接从二被告已经支付的购房款中扣除。三、原告融和（永安）房地产开发有限公司应于本判决生效后三日内退还给被告韦善安、杨平扣除违约金后剩余的购房款计人民币188334元（203334元-15000元）。四、驳回原告融和（永安）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4955元，减半收取2477.50元，由被告韦善安、杨平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 钟增贵二〇一三年十一月十九日书记员 苏少香 来源：百度搜索“”