（2013）杨民四（民）初字第2603号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-02-28
案件名称
张涛与徐媛媛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张涛,徐媛媛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2603号原告（反诉被告）张涛。委托代理人张浩。被告（反诉原告）徐媛媛。委托代理人芮苓，律师。原告张涛诉被告徐媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李威独任审理，公开开庭进行了审理。审理中，被告徐媛媛提起反诉。原告（反诉被告）张涛及其委托代理人张浩，被告（反诉原告）徐媛媛之委托代理人芮苓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涛诉称，原、被告于2013年7月7日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市杨浦区x村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价款为人民币800，000元（以下所涉币种均为人民币）。当日，原告共向被告支付房款240，000元（含定金20，000元）。嗣后，原告发现系争房屋存在承重墙敲掉、煤气管道未开通等多处隐患，无法正常使用。原告认为，继续履行合同对原告显失公平，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2013年7月7日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还房款240，000元以及该款从2013年7月7日起至实际支付之日止的利息（按照同期中国人民银行贷款利率计付）；3、被告支付原告8，000元中介费用及该款从2013年7月7日起至实际支付之日止的利息（按照同期中国人民银行贷款利率计付）。被告徐媛媛辩称并反诉诉称，原告父母的住房和系争房屋是同一个小区，原告对系争房屋的状况系熟知，且是在实地看房后双方才签订了买卖合同。合同对于过户、付款时间、违约责任均做了明确约定，原告支付了首付款后反悔不想再履行合同，被告多次通过中介沟通希望继续履行，但反而收到了原告的诉状要求解除合同，被告现在同意解除合同。但原告的违约行为，给被告造成重大的经济损失，包括未付款的违约金和中介费以及置换房屋成本上升的损失等，故反诉要求判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金160，000元；2、反诉被告赔偿反诉原告损失12，200元。原告张涛针对反诉辩称，原告签约前从未看过房子，是原告父母看的房，而且原告事先也未仔细看买卖合同的内容，草草看过后就签字了，合同签好后，原告才知道煤气存在安全隐患；合同内容关于赔偿损失等条款，被告和中介公司从未向原告告知过，即使存在赔偿也应以违约导致的损失为计算基础；系争房屋承重结构被损坏，被告未事先告知，根据相关规定，此种房屋不能转让，因此，合同履行过程中是被告违约在先；原告起诉后存在争议的合同应该暂停履行，故原告未按期支付房款不构成违约，不适用违约金条款。而且违约金的约定过高，如果法院认定原告违约，要求调整违约金的金额。综上，不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告系系争房屋产权人。2013年7月7日，原告（乙方）、被告（甲方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海房屋置换股份有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积为33.83平方米，房价款为800，000元，甲乙双方应于2013年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方已向甲方支付定金20，000元，该定金于买卖双方签订本合同生效当日自动转为乙方支付的部分房款，乙方于签订本合同后，当日向甲方支付房款220，000元，乙方于甲乙双方共同办理该房屋转让过户手续并取得该房屋收件收据的当日向甲方支付房款340，000元，甲方同意乙方以申请贷款的方式支付房款200，000元，乙方在取得产证、办妥房屋交验手续、办妥物业进户维修基金更名手续、甲方迁出户内所有人员户口的当日内，乙方向甲方支付房款20，000元。如贷款审批未能通过或审批通过的额度低于约定金额的，乙方须于双方向房地产交易中心申请该房屋转移登记之前向甲方现金补足差额；乙方如未按合同约定期限付款，则应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之次日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付等内容。当日，原告向被告支付房款220，000元，之前已支付的定金20，000元自动转为房款，原告共计向被告支付房款240，000元。2013年7月7日，原、被告签署《告知书》，内容为：被告将该房产相关之事项告知原告，该房产所在楼宇内燃气管道已全部改造为天然气专用管道，但存于该房产室内一段燃气管道仍为旧有的燃气管道，未进行改造。故在原告对该房产内燃气及相关设备进行使用、装修、变更等各种处置前，必须由上海燃气公司专业技术人员对该室内旧有燃气管道进行改造，待专业技术人员将该管道改造为适于现有燃气使用的专用管道并鉴定为可使用后，原告才可进行处置等。2013年7月25日，原告发一份《申明书》给被告，要求被告在向房地产交易中心申请办理转让过户手续前，恢复房屋原始房型结构，将房屋本体（柱、墙、楼板、地坪）及附属设施设备、各类管线的完好状况、（自行）改装、历年重大维修、是否存在安全隐患等情况书面告知乙方，并确保房屋及设施设备可以正常使用、安全使用；双方设立房屋质量保证期，该期限为原告正式接受房屋之日起三年内，被告须向原告支付房屋质量保证金20，000元等内容。被告于2013年8月7日回函称对原告单方面提出的上述要求不予接受，被告已按照签署好的房屋买卖合同规定做好房屋交易过户准备。另查明，原、被告分别向上海房屋置换股份有限公司交付佣金8，000元。审理中，原告出具由上海延吉物业管理有限公司敲章的《房屋情况说明》，指明系争房屋临近院子的墙体部位系承重结构。审理中，上海房屋置换股份有限公司业务员黄美邻出庭述称，2013年5月中旬原告父母主动到该公司，称要买房自住，原告父母也居住在同一小区。业务员推荐了系争房屋，原告父母看房后很满意，在原告父母催促下约定好2013年7月7日签订房屋买卖合同，签约当日原告本人未提出其他要求顺利签约。之后原告需办理公积金贷款支付房款，但原告开始出现不配合的情况，业务员多次联系原告告知可能会违约，后来原告说和被告有纠纷已经到法院处理了。另外，因被告没有使用过系争房屋的煤气，一直用电磁炉，所以特地告诉原告煤气管道需在申请使用时由专业人员来处理，交易过程中，双方都没有提出过承重墙拆除的事情。审理中，原告确认向煤气公司申请进行改装后天然气可以正常使用，但目前状况不能使用。审理中，原告称被告将临近院子的承重墙全部拆除，被告称被告原来购买的是二手房，此是购房现状，被告并没有拆除承重墙的行为。以上事实，有原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《收条》、《上海市房地产登记信息》、《申请书》、《告知书》、《函》、《房屋情况说明》以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告要求解除与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，被告庭审中表示同意解除，故本院确认该合同解除。本案争议焦点是该合同解除的违约方是哪一方？原告辩称的主要意见系该房屋存在承重墙拆除、煤气管道未开通，故认为该合同无效、应予解除。根据原告提供的物业公司的证明可以确认该房屋内存在承重墙损坏的情况，虽有相关规定限制该类房屋的交易，但双方签订的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效。原告父母居住房屋与系争房屋系同一个小区，且在签订合同前曾实地看房，对系争房屋的现状系明知，原告嗣后在合同中签名，并支付房款，应为原告对系争房屋的认可。关于煤气管道问题，双方在签订合同当日，就此专门签订了《告知书》，被告对此问题并未隐瞒，且原告亦认可由专业人员改装后可以正常使用，故原告辩称意见缺乏法律和事实依据，该合同的解除显属原告违约，原告应根据合同约定承担违约责任，但违约金的金额由本院根据被告的损失情况予以酌定，被告关于佣金的损失确系实际损失，并提供了充分证据，故被告该部分损失本院予以支持，至于其余损失未提供证据予以证明，故难以支持。鉴于合同已解除，被告应将收取的房款返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张涛、被告（反诉原告）徐媛媛于2013年7月7日就上海市杨浦区x村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年9月12日解除；二、被告（反诉原告）徐媛媛应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张涛购房款人民币240，000元；三、原告（反诉被告）张涛应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）徐媛媛损失人民币8，000元；四、原告（反诉被告）张涛应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）徐媛媛违约金人民币40，000元；五、原告（反诉被告）张涛其余之诉讼请求，不予支持；六、被告（反诉原告）徐媛媛其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5，020元，减半收取计人民币2，510元，由原告（反诉被告）张涛承担；反诉受理费人民币1，872元，由原告（反诉被告）张涛负担人民币522元，被告（反诉原告）徐媛媛负担人民币1，350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 李 威二〇一三年十一月十九日书 记 员 尉蔚书记员林艳萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”