（2012）杭西民初字第1801号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-08
案件名称
王文龙与骆金林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文龙,骆金林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西民初字第1801号原告：王文龙。委托代理人：杨继忠、袁秀荣。被告：骆金林。委托代理人：陈骏飞。原告王文龙诉被告骆金林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月27日立案受理后，依法由审判员姜学英独任审判，于2012年8月15日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨继忠、袁秀荣，被告及其委托代理人陈骏飞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2012年12月5日再次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨继忠、袁秀荣，被告的委托代理人陈骏飞到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：2011年3月1日，原被告签订一份房屋租赁合同，约定被告将位于杭州西城广场南侧文新夜市B、D区19-28号10间店铺（以下简称涉案店铺）出租给原告用于开饭店，合同约定租赁期自2011年3月1日至2014年2月28日共计三年，年租金为68万元，并另付保证金10万元。同时约定承租期间营业执照由原告自己办理，被告提供便利。合同签订后，原告如约支付了保证金及一年的租金共计78万元，并又花费约40万元进行了店铺装修。2011年4月2日，饭店开张试营业。嗣后，原告去办理营业执照，却因无房屋产权证工商部门不予办理。原告要求被告提供房屋产权证，被告告知办理证件需要五联股份经济合作社统一办理，并且夜市有经营许可证，饭店可以开张。之后，原告便在没有办理相关证件的情况下开张营业。开始营业后原告因没有营业执照无法正常招聘人员，且因无法办理劳动保险导致饭店人员处于不稳定状态。同时，因无营业执照无法开发票使顾客流失，也因无营业执照原告在办公楼顶的广告牌被城管强行拆除，以上种种严重影响饭店服务质量。饭店连连亏损经营一年多后，原告委托律师进行调查，得知文新夜市属于违章建筑，无法办理营业执照。原告认为，被告明知原告租赁涉案店铺是为了经营饭店，却没有告知不具备经营条件的实情，使原告遭受巨大的经济损失。故诉请判令：1、确认原被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告返还保证金10万元；3、被告一次性赔偿各项经济损失108万元，其中包括返还租金损失68万元，设备及装修损失40万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：原告向法院提出的诉讼事实与实际不符，文新夜市自始就是政府发起的，经营也经政府许可，城管等部门也没有对夜市进行过干涉，在经营过程中无论是聘用人员还是卫生许可、消防许可，政府都给予大力支持。文新夜市是有政府的正式文件设立的。一开始，营业执照的办理可能是由于政府部门之间的协调问题不能办理，但现在均可办理。并且，原被告之间租赁的是经营摊位，不是房屋。综上，原告的诉请缺乏事实理由，请求驳回原告的诉请。原告提供了下列证据材料：1、租赁合同，拟证明原被告之间的租赁关系。2、收款收据，拟证明原告按合同约定已经付款的事实。3、证明，拟证明原告因没有合法经营资格不能招工而向村里求助的事实。4、报价单、送货单、订购合同等，拟证明原告为经营饭店而投入的厨房设备损失。5、照片，拟证明原告为经营饭店而投入的装潢损失。6、照片，拟证明原告已及时告知被告不再继续经营，并由被告接受饭店经营权的事实。原告提供的上述证据经质证，被告认为：证据1、2没有异议。证据3的真实性没有异议，但该证据不能证明原告的证明目的。证据4有异议，报价单、送货单与本案缺乏关联性。证据5、6的取证程序不合法，不予质证，同时该两份证据亦不能支持原告的主张。被告提供了下列证据材料：1、西湖区夜市一条街建设实施方案（复印件），拟证明文新夜市由西湖区政府根据杭州市市委市政府的部署发起建设。2、杭州市西湖区人民政府办公室关于转发区商贸局关于西湖区夜市一条街建设实施方案的通知（复印件），拟证明文新夜市建设实施方案已经西湖区政府批准。3、杭州市西湖区夜市建设工作领导小组办公室文件《关于文新夜市规划设计方案会审会议纪要》，拟证明涉案店铺是由政府统一规划建设方案、且由西湖区工商局、卫生局、环保局、消防部门、城管配合实施。4、杭州市夜市办文件《关于对杭州市区夜市建设工作进行验收的通知》（复印件），拟证明杭州市政府对文新夜市的规划建设进行了阶段性的验收。5、杭州市西湖区人民政府公文处理简复单（复印件），拟证明西湖区政府批准了文新夜市的规划、建设和经营项目，政府各有关部门皆有义务支持和配合文新夜市的经营。6、申请报告（复印件），拟证明杭州五联股份经济合作社（以下简称五联经济合作社）提出的夜市名称申请和营业执照申请经政府有关部门批准。7、市场名称登记证（复印件），拟证明文新夜市市场名称已经西湖区工商局核准，成为杭州市主要的夜市之一。8、营业执照，拟证明文新夜市主办方是依法成立的法人机构。9、租赁合同，拟证明涉案店铺系被告从五联经济合作社租赁的店铺。10、证明，拟证明五联经济合作社同意被告转租涉案店铺的事实。11、临时税务登记证，拟证明文新夜市商户开具发票和纳税均无障碍。本院依据被告的申请，准许证人骆某出庭作证，证人骆某在庭审中陈述：文新夜市系政府开办，当时由西湖区商贸局、西湖区城管办、西湖区城管执法局、西湖区环保分局、西湖区规划分局、西湖区卫生局、西湖区工商分局、西湖区消防大队、西湖区交警大队、文新街道办事处、三墩镇政府联合同意举办。本案中的涉案店铺属于文新夜市第一期的摊位，当时招商领导小组同意本村居民可以将商铺转租，本案的被告属于本村居民，转租也征得了五联经济合作社的同意。文新夜市是在五联经济合作社闲置的集体土地上建造的建筑，有政府颁发的市场经营许可证。并且经营的商铺是政府允许建造的，应该不属于违章建筑。被告提供的证据经质证，原告认为：证据1有异议，该文件是计划性文件，并非正式批准文件，不能证明被告所要证明的内容，并且本案涉及的焦点是涉案店铺的合法性，并非文新夜市是否批准经营，该证据不能证明被告所要证明的事项。证据2不是正式的批复文件，亦无法证实涉案店铺为合法建筑。证据3、4、5、6不能证明涉案店铺为合法建筑的待证事实，与本案缺乏关联性。证据7系失效的文件，不能作为证据向法院提交，也不能证明涉案店铺的合法性。证据8的真实性没有异议，但与本案缺乏关联性。证据9、10与本案缺乏关联性。证据11系临时税务登记证，与本案缺乏关联性。证人证言无法证明涉案店铺为合法建筑，不能证明被告的待证事实。本院对原被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院予以确认。证据3的真实性被告没有异议，本院予以确认。证据4、5均不能证明原告的待证事实，不予认定。证据6的真实性予以认定。被告提供的证据1-11的真实性予以认定。证人骆某证言的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年2月15日，五联经济合作社与被告签订一份《租赁合同》，约定五联经济合作社将涉案店铺出租给被告做餐饮经营使用，租赁期限为2011年3月1日起至2014年2月30日止。同日，五联经济合作社出具一份证明，载明经五联经济合作社协商，被告可以将涉案店铺转租给他人经营。2011年3月1日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定被告将位于西城广场南侧的文新夜市中的涉案店铺出租，提供给原告餐饮经营使用。租赁期限自2011年3月1日起至2014年2月28日止；涉案店铺租金为每年68万元，租金支付方式为每年一次，原告必须在每年的2月15日前一次性付清全年租金；原告在签订租赁合同的当日必须支付被告10万元的租赁保证金，本保证金必须至本合同期满终止后的七个工作日内原数退回给原告，并且被告不支付该保证金的利息及一切费用；原告在租赁期间的营业执照由原告自行办理，被告可以提供方便，被告应在2011年3月1日前将涉案店铺交付给原告，能正常使用，原告在收到涉案店铺后对该房屋如有异议的应当日提出意见；原告租赁的店铺由原告自行装修并承担装修费用，被告不承担原告的任何装修费用。合同另约定了双方的其他权利义务。同日，原告将租金68万元及租赁保证金10万元合计78万元支付给被告，被告将涉案店铺交付给原告使用。此后，原告对涉案店铺进行了装饰装修。2011年4月2日，涉案店铺开张试营业。之后原告为办理涉案店铺的营业执照与被告多次协商，但至今未办出营业执照。庭审中，原被告对涉案店铺归还的时间争议较大，但原告自己承认店铺钥匙是在2012年3月20日交给被告的。另查明，文新夜市系西湖区商贸局就推进西湖区夜市一条街建设所开办的，并征得西湖区区委、区政府的同意。2011年5月16日，西湖区人民政府对西湖区商贸局关于文新、三墩两夜市办理市场登记证作出相关答复，该答复载明：文新夜市位于文新街道五联西苑夜市区，东与颐景园小区相邻，西至移动科研大楼，南至五联西苑农居点，北至西城广场。夜市区域长约150米，宽约45米。夜市经营范围为餐饮、古玩、休闲服饰等，举办者为文新街道五联经济合作社。2011年5月17日，五联经济合作社向杭州市环保局西湖分局、西湖区人民政府城市管理办公室、西湖区城市管理行政执法局提出了办理市场名称登记证及营业执照审批手续的申请，后通过了上述三个部门的审批。2011年6月9日，杭州市工商行政管理局西湖分局向五联经济合作社颁发了文新夜市的市场名称登记证。2012年4月12日，原告诉至本院，要求确认原被告之间签订的房屋租赁合同无效并要求被告赔偿相关损失。2012年5月30日，原告向本院提出撤诉申请，后本院经审查后准予其撤诉。2012年6月，原告再次诉至本院。本院认为：涉案店铺实为文新夜市中的摊位。夜市是主要于夜间从事商业活动的市场，小吃美食往往是夜市特色。夜市对解决群众就业，方便市民生活具有重要意义。文新夜市是由政府主导下建设的夜市，有专门管理机构负责规范管理，已经依法登记并取得经营资格。对于夜市建设是否应当按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，向政府城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证，法律对此并无明确规定。鉴于文新夜市已经依法登记并取得经营资格，故可以认定该夜市内的摊位所签订的租赁合同亦不存在无效的问题，因此，原告要求确认租赁合同无效，本院不予支持。根据原告提供的证据以及双方在庭审中的陈述，涉案店铺已经由五联经济合作社从被告处收回，故涉案租赁合同已经实际解除。根据租赁合同的约定，被告应当将租赁保证金10万元退还给原告。目前，被告未能提供任何证据证明其有权不退还上述租赁保证金，故原告诉请要求被告退还租赁保证金的请求合法有据，本院予以支持。关于原告要求返还租金68万元的请求，因该租金为合同解除前实际应支付的租金，合同虽然解除，但解除的法律后果是尚未履行的，终止履行，显然已经履行的，应当按照合同约定执行，故原告要求返还租金的诉请，没有法律依据，本院不予支持。关于装修损失问题。原告认为是租赁商铺不能让其从事合法经营故而由其提出解除，因此应认定是由于原告自身的原因导致合同解除。虽然原告对租赁商铺的装修是经被告同意的，但因为原告自身原因导致合同解除，而且从本案的实际情况来看，被告并未利用这些装修物，故原告要求赔偿装修损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、骆金林于本判决生效之日起十日内返还王文龙租赁保证金100000元；二、驳回王文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由王文龙负担14113元，骆金林负担1307元。其中骆金林负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 姜学英人民陪审员 楼 宏人民陪审员 范皖生二〇一三年十一月十九日书 记 员 谢心心