（2013）杭江民初字第1113号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-18
案件名称
徐伊勒与朱朝晖、陈素珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐伊勒,朱朝晖,陈素珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第一百二十条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第1113号原告徐伊勒。委托代理人刘宾宾。被告朱朝晖。被告陈素珍。两被告委托代理人曾益南。原告徐伊勒为与被告朱朝晖、陈素珍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告徐伊勒的委托代理人刘宾宾，被告朱朝晖、陈素珍的委托代理人曾益南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伊勒诉称，2012年，原、被告双方签订了房屋买卖协议书一份，约定被告朱朝晖将其名下的杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场2幢2503室，以单价每平方米35000元，总价591万元的价格，出卖给原告。双方约定定金为100万元，若被告违约，则应按定金双倍返还给原告。合同签订后，原告向被告陈素珍支付定金100万元，同年9月10日，支付了购房款100万元。此后双方一直在商讨房屋的过户事宜，直至2013年5月，原告发现被告已经于2012年11月1日将房屋退还给开发商，现在该房屋已登记在浙江鑫亚建设投资开发有限公司（以下简称鑫亚公司）名下。原告认为，双方签订的房屋买卖协议书合法有效，原告支付了定金和部分购房款后，被告将房屋退还开发商，导致双方买卖合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的房屋买卖协议书；二、两被告向原告双倍返还购房定金200万元；三、两被告向原告返还购房款100万元。被告朱朝晖、陈素珍辩称，一、原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方系借贷关系。案外人朱某于2012年7月和8月分两笔给被告陈素珍打款各100万元，因担心被告无法还清该笔借款，故要求被告朱朝晖签订空白的房屋买卖协议书、出具收条并做了委托公证。二、从房屋买卖协议书内容来看，协议书未约定房屋交付时间，也没有落款签订时间，不具备房屋买卖的基本要件，且协议书第八条第2项和第3项的约定也明显不真实。三、原告陈述其于2012年9月10日向被告陈素珍支付100万元购房款没有相应依据。如果合同是真实的，按照合同约定2012年10月1日前在办理委托公证手续时，原告应当付清房款，而实际中原告没有付清款项。四、原告与朱某系合伙放贷关系，被告向朱某借款后，已于2012年9月至2013年1月间分七次向原告和朱某共计还款125万元，即使该借款是原告的，目前尚未归还的借款也只有75万元。五、被告朱朝晖确已于2012年11月与鑫亚公司解除了房屋买卖合同。六、被告朱朝晖与被告陈素珍未登记结婚，合同的签订人系被告朱朝晖，即使房屋买卖协议书被认定为真实有效，合同义务人应为被告朱朝晖。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告徐伊勒为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议书1份，拟证明原、被告签订了房屋买卖合同的事实。2、公证书1份，拟证明被告朱朝晖委托朱某办理房屋买卖手续，原、被告间存在房屋买卖合同关系。3、转账凭证及收条各1份，拟证明两被告收到购房定金100万元及购房款100万元的事实。4、房屋权属登记信息记录查询1份，拟证明两被告已将案涉房屋退还给鑫亚公司的事实。5、原告申请证人朱某出庭作证，拟证明原、被告间的房屋买卖关系真实，朱某与两被告的借贷关系与本案无关。6、浙江省商品房买卖合同1份，拟证明被告朱朝晖向鑫亚公司购买了案涉房屋的事实。经庭审质证，两被告对证据1的三性均有异议，认为该协议书系被告向朱某借款后签订的空白协议，协议内容相互矛盾；两被告对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为到公证机关公证房屋买卖的委托书为借款提供担保系温州地区的习惯作法。本院认为，两被告对证据1协议书上被告朱朝晖的签字无异议，而证据2系经过公证的委托书，该委托书上载明委托人朱朝晖将以其名义购买的案涉房屋出卖给徐伊勒所有，该两份证据能够相互印证，且两被告未提供证据予以反驳，故本院对证据1、2予以确认。两被告对证据3的真实性无异议，但认为2012年7月16日和2012年8月29日朱某向被告陈素珍共计支付的200万元为借款，收条亦是针对该笔借款。本院认为，两被告对收条的真实性无异议，且朱某出庭作证认可该两笔款项系其代原告支付的定金及购房款，故本院对该证据予以确认。两被告对证据4无异议，本院予以确认。两被告对证人朱某的证言有异议，认为朱某在回答其与两被告的借贷关系及其与原告的借贷关系时，前后回答不一致；本院认为，朱某作为2012年7月16日和2012年8月29日两笔各100万元的打款人，出庭作证认可该款项系其代原告支付购房定金及购房款，本院予以确认。两被告对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；本院认为，该证据调取自公证机关，加盖有档案管理专用章，且两被告对真实性无异议，本院对该证据予以确认。被告朱朝晖、陈素珍为支持其辩称，向本院提交了银行交易明细1组，拟证明2012年9月10日后两被告已分七笔向朱某和原告还款共计125万元。经庭审质证，原告对该证据中被告陈素珍打款给朱某的款项表示不知情，且认为与本案无关，对被告陈素珍向原告打款8万元的事实予以确认，但表示该款系因朱某尚欠原告借款，被告陈素珍代朱某向其还款，与购房款无关。本院认为，原告对该证据中被告陈素珍向原告打款8万元的事实无异议，本院予以确认。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：原告徐伊勒与被告朱朝晖签订房屋买卖协议书一份，约定，朱朝晖将座落于杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场2幢2503室，建筑面积169.06平方米的房屋，以每平方米35000元，总价591万元的价格出卖给徐伊勒；徐伊勒于协议签订之日支付购房定金100万元；若徐伊勒违约，定金100万元由朱朝晖没收，若朱朝晖违约，则按定金加倍至200万元偿还徐伊勒；房屋出卖后，徐伊勒办理产权过户手续，凡与发放产权证书有关事宜朱朝晖应主动无偿配合徐伊勒到场办理，办理过户手续的税金及费用由徐伊勒负担；双方定于2012年10月1日前办理买卖委托公证手续，徐伊勒在此前陆续付清购房款，徐伊勒担心小部分房款需至2012年12月30日方能到位，朱朝晖承诺可以协商；该房朱朝晖有按揭贷款未还清，朱朝晖在办理委托公证前须至银行注销按揭贷款手续，办理还款手续的金额和费用由朱朝晖自行负担。2012年9月8日，朱朝晖至浙江省温州市华东公证处，签署了委托书一份。委托书载明，以朱朝晖名义购买的座落于杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场2幢2503室，计建筑面积169.06平方米（以浙江省商品房买卖合同为据），现抵押于银行，朱朝晖将上述房产出卖给徐伊勒所有；朱朝晖委托朱某代为按照相关规定归还、结清贷款本息、代领他项权利证明和代为办理注销抵押登记手续并代为办理退保手续并领取退还的保险费用；代为到有关部门办理总结算、换领取购房发票；代为领取新房钥匙并办理新房入住及水、电、煤气、电话、有线电视、维修基金等物业入户及变更手续；代为向房地产管理部门就上述房产买卖申请预告登记；代为办理上述房地产产权登记手续，并领取房屋所有权证、土地使用权证和契约等相关证件等。浙江省温州市华东公证处于2012年9月10日出具了公证书。案外人朱某于2012年7月16日和2012年8月29日各向陈素珍打款100万元。庭审中，朱某作为证人出庭作证，认可该款系其代徐伊勒支付的购房定金及购房款。2012年9月10日，朱朝晖、陈素珍出具收条一份，载明，收到徐伊勒购房款200万元，并注明该款系案涉房屋的购房款。案涉房屋由朱朝晖于2010年7月15日购于鑫亚公司。庭审中，朱朝晖确认其已于2012年11月与鑫亚公司解除房屋买卖合同，案涉房屋的房屋权属登记现登记于鑫亚公司名下。另查明，温州市鹿城区民政局2012年9月7日出具无婚姻登记记录证明，载明，根据朱朝晖的申请及声明，经查阅该婚姻登记机关从1997年6月4日至2012年9月6日婚姻登记档案，未发现朱朝晖有结婚记录。本院认为，依法成立的合同对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利；任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案中，徐伊勒与朱朝晖签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。朱朝晖辩称其未有真实的出售案涉房屋的意思表示，双方实际的法律关系为借贷关系，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。因朱朝晖已与鑫亚公司解除房屋买卖合同，且其不认可房屋买卖合同的意思表示亦表明其不愿再履行合同约定的主要义务，在朱朝晖无论是主观上还是客观上均无法履行合同义务的情况下，徐伊勒诉请解除该房屋买卖合同，并返还购房款100万元，于法有据，本院予以支持。关于徐伊勒诉请双倍返还定金的问题。本院认为，徐伊勒虽已依约支付了购房定金100万元，但并未按照合同约定在2012年10月1日前将大部分房款予以付清，而朱朝晖系于2012年11月份与鑫亚公司解除房屋买卖合同，因此双方各有违约行为。在此情况下，应当各自承担相应的责任，因此徐伊勒诉请朱朝晖双倍返还定金，并无法律依据。当然，徐伊勒支付的定金100万元，朱朝晖应当返还。关于徐伊勒诉请陈素珍共同返还上述款项的问题，本院认为，陈素珍非该房屋买卖合同的相对方，徐伊勒亦未提供证据证明朱朝晖与其签订房屋买卖协议书时，朱朝晖和陈素珍间存在婚姻关系，因此，对徐伊勒的该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告徐伊勒与被告朱朝晖签订的座落于杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场2幢2503室房屋的房屋买卖协议书。二、被告朱朝晖于本判决生效之日起十日内向原告徐伊勒返还款项人民币200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告徐伊勒的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币15400元，由原告徐伊勒负担人民币5100元，由被告朱朝晖负担人民币10300元。被告朱朝晖应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币30800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 朱若君二〇一三年十一月十九日代书 记员 刘佩文 来源：