（2013）柳市民二终字第250号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-10-31
案件名称
李磊、柳州市飞鹅路逸夫小学租赁合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李磊,柳州市飞鹅路逸夫小学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第250号上诉人（一审被告）：李磊。委托代理人：张代娣，广西天际律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：柳州市飞鹅路逸夫小学。法定代表人：刘娜，校长。委托代理人：詹家笔，柳州市柳南区人民政府（公职）律师。上诉人李磊因与被上诉人柳州市飞鹅路逸夫小学（以下简称逸夫小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人李磊及其委托代理人张代娣、被上诉人逸夫小学的委托代理人詹家笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年1月1日，逸夫小学、李磊签订《租用门面协议书》约定，逸夫小学提供飞鹅路71号一楼东面第4间门面约20平方米给李磊使用，月租金1600元，租用期限为2008年1月1日至2013年12月31日。《租用门面协议书》的落款乙方（盖章）处加盖了柳州市柳南区豫利办公设备经营部印章，乙方法人代表处为李磊的签名。2011年7月7日，逸夫小学以因李磊违约，逸夫小学多次通知李磊不再出租，李磊至今仍占用门面为由，诉至法院要求：1、请求判令李磊搬离其所占用的逸夫小学门面。2、请求判令李磊支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费（租金）28900元。3、请求判令李磊承担本案全部诉讼费用。在逸夫小学提交的《欠租情况统计表》中，逸夫小学主张李磊欠租金数额为28900元，租金缴纳截止期为2009年12月至2011年5月。李磊于2011年9月5日申请对2009年12月31日止的《租用门面协议书》上的落款“李磊”二个字是否为其笔迹进行鉴定，柳州市中级人民法院司法鉴定中心于2012年2月16日出具的（2011）柳市中法鉴外委字第429号退卷函，表示因逸夫小学无法提交2009年12月31日止的《租用门面协议书》原件，致使鉴定工作无法进行。庭审中，李磊自认逸夫小学于2010年1月19日通知其搬出门面，其至今未搬离从逸夫小学处承租的门面。在2013年1月17日的谈话笔录中，李磊自认其系柳州市柳南区豫利办公设备经营部的经营者，租赁门面的名称为柳州市柳南区豫利办公设备经营部，并表示其承租的门面从东边数是第4间，从西边数是第3间，因此该门面的地址在《租用门面协议书》中为飞鹅路71号一楼东面第4间门面，在营业执照上为飞鹅路71号一楼西面第3间门面，且其从2009年开始按照每月1700元交门面的租金。逸夫小学在2013年2月18日的谈话笔录中，认为李磊租赁的门面地址应按李磊自认营业执照上的地址确定为柳州市飞鹅路71号一楼西面第3间门面，并对此门面位于柳州市飞鹅路71号一楼西面第3间予以认可。一审法院另查明：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，内容为：为加强学校的管理，维护学校正常的教学秩序，要求对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回。李磊曾收到逸夫小学发出的时间分别为2010年1月19日、2010年4月27日、2010年8月11日的内容为要求收回门面的通知。逸夫小学曾因与李磊的租赁合同纠纷诉至该院，于2010年12月6日申请撤回起诉，该院于2010年12月7日作出（2010）南民初（一）字第1654号民事裁定书裁定“准许逸夫小学柳州市飞鹅路逸夫小学撤回对李磊的起诉”。一审法院审理认为：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》系双方当事人在订立合同时无法预见的、无法避免、无法抗拒的事由造成的不属于商业风险的客观情况。因该通知要求“对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回”，《租用门面协议书》的合同目的已经根本不能实现，故李磊接到逸夫小学收回门面的通知后即应当在合理期限内搬出，李磊自认其曾收到逸夫小学发出的时间分别为2010年1月19日、2010年4月27日、2010年8月11日的内容为要求收回门面的通知，但其至今未搬离从逸夫小学处承租的位于柳州市飞鹅路71号一楼西面第3间的门面，故对于逸夫小学要求李磊搬离该门面的主张，该院予以支持；对于李磊要求逸夫小学支付违约金的主张，该院不予支持。对于逸夫小学诉请李磊支付的租金，实为李磊因占用涉案门面而应当支付的使用费，因双方一致认可月租金为每月1700元，逸夫小学主张李磊应支付截止2011年5月31日的房屋使用费28900元，李磊作为租赁合同中租金交付义务的履行方，依法应当对自己是否履行了合同义务承担证明责任，但李磊对此没有举证予以证明，故对于逸夫小学主张的截止2011年5月31日李磊欠付房屋使用费28900元的事实该院予以确认，对于逸夫小学的该项诉请，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，一审法院判决如下：一、李磊搬离逸夫小学位于柳州市飞鹅路71号一楼西面第3间的门面；二、李磊支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费28900元。案件受理费1023元（逸夫小学已预交），由李磊负担。上诉人李磊不服一审判决，上诉称：第一、一审判决保护非法所得的观点违反法律规定。一审判决返还门面并支付使用费没有依据。根据柳南区教育局（2009）54号文件，可认定逸夫小学租赁的门面属国家所有的学校校舍、场地，而逸夫小学从1993年开始至今，将校舍、场地擅自无照出租而收取的租金属违反《中华人民共和国义务教育法》、《广西义务教育实施办法》有关规定的非法所得，根据《民法通则》等法律法规，非法所得是不受法律保护的。第二、一审判决认定本案符合《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的观点错误。首先，逸夫小学对于租赁标的物违反《中华人民共和国义务教育法》等法律、法规，将要被取缔这一后果应早就预见，因此本案不存在不可预见的情况。其次，柳州市柳南区教育局下发的（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回，因此，本案不存在不可抗力的事实。第三、一审判决认定事实错误。事实上，逸夫小学曾以与李磊合同纠纷为由诉至法院，并在起诉及租赁期限届满之前不停干扰李磊的经营，其行为符合未经双方协商单方终止协议的情形。依据约定，逸夫小学应向李磊支付违约金。第四、一审判决逸夫小学不退回押金（保证金）于法无据。第五、逸夫小学一直未能提供证据证明其对租赁门面具有产权，一审判决李磊承担责任的观点没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回逸夫小学的诉讼请求，并由逸夫小学承担本案一、二审诉讼费。被上诉人逸夫小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李磊的上诉缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人李磊对一审查明的事实有如下异议：一审判决遗漏查明2010年8月26日逸夫小学曾以与李磊合同纠纷为由诉至法院，之后自行撤诉；柳南区教育局于2010年4月23日下发的《关于逸夫小学门面收回工作的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回。为此，李磊在二审期间向本院提交《关于逸夫小学门面收回工作的通知》复印件一份，拟证明逸夫小学于2010年8月26日起诉时，双方的租赁合同没有到期，因此逸夫小学的起诉是错误的。被上诉人逸夫小学对一审查明的事实无异议，亦未在二审期间向本院提交新证据。逸夫小学对李磊二审提交的新的证据认为与本案不具有关联性，逸夫小学现收回租赁门面是由于李磊长期不缴纳租金的违约行为导致。经质证，本院认为：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发的柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，明确要求逸夫小学必须于2010年3月31日前将出租门面一律收回，故李磊提交的新的证据未能达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。对上诉人李磊针对一审查明事实提出的异议，本院认为：此部分内容并非本案审理的争议焦点，故本院对此部分事实不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。本院认为：逸夫小学与李磊于2009年1月1日签订的《租用门面协议书》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的协议，受法律保护。根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、李磊是否应搬离承租门面？二、李磊是否应向逸夫小学支付剩余门面占有使用费？关于第一个争议焦点：逸夫小学与承租方租赁关系存在的合同基础，是订立合同时逸夫小学的门面租赁权未受到政府行政行为的管制，其能将门面提供给承租方经营使用。租赁合同签订后，柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，对逸夫小学所管理使用门面的租赁权进行管制，限期要求逸夫小学将已出租的门面收回，故逸夫小学无法再将租赁门面提供给承租方经营使用。因此，逸夫小学与承租方之间租赁关系的合同基础丧失，合同目的无法实现。同时，对于柳州市柳南区教育局发文对逸夫小学的门面租赁权予以管制的发生，逸夫小学与承租各方在订立合同时是不能预见的；而述情况的变化，也不可归责于逸夫小学或各承租方，系由除不可抗力外的因素所引起。据此，在逸夫小学已多次发文要求李磊搬离承租门面，李磊也接到搬离通知的情况下，李磊应当在合理期限内搬出。但李磊至今仍使用承租的门面，故对于逸夫小学要求李磊搬离该门面的主张，本院予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点：由于李磊自认已于2010年1月收到逸夫小学收回门面的通知但仍使用承租门面至今，因此，李磊应自2010年1月起向逸夫小学支付门面占有使用费。虽然双方在《租用门面协议书》中约定的租金为每月1600元，但在实际履行该协议的过程中，双方协商每月租金为1700元，双方已经以实际行为对《租用门面协议书》中约定的租金数额进行了变更。故逸夫小学主张李磊按照每月1700元的标准支付从2010年1月起至2011年5月止的门面使用费28900元合法有据，本院予以支持，一审判决并正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人李磊的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1023元（上诉人李磊已预交），由上诉人李磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 钢代理审判员 温清华代理审判员 李婷婷二〇一三年十一月十九日书 记 员 莫妮旎 微信公众号“”