（2013）一中民终字第11618号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京森月斋饭馆与北京华天饮食集团公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京森月斋饭馆,北京华天饮食集团公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第11618号上诉人（原审被告）北京森月斋饭馆，住所地北京市西城区下岗胡同**号。投资人王恩波，经理。委托代理人冯东明，北京市雷石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京华天饮食集团公司，住所地北京市西城区二七剧场路乙6-2号。法定代表人朱玉岭，总经理。委托代理人贾建杰，男，1968年4月7日出生，北京华天饮食集团公司部长。委托代理人陈涛，男，1980年11月17日出生，北京华天饮食集团公司职员。上诉人北京森月斋饭馆（以下简称森月斋）因与北京华天饮食集团公司（以下简称华天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第00904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。华天公司在原审诉称：华天公司常年承租西城区房管局金融街房管所界内西城区下岗胡同19号的公房，有权将该处房屋用于经营、出租使用，经营面积为104.70平方米。华天公司将该处房屋出租给森月斋，森月斋的经营人王恩波。双方一直签署有《房屋租赁合同》，森月斋支付华天公司房屋租金。按照双方签署的《房屋租赁合同》约定，到2011年2月9日森月斋承租华天公司该处房屋的租赁期届满。此后，森月斋多次违约，拒绝续签房屋租赁合同，且欠付华天��司房屋租金。经过多次交涉，森月斋仍欠付华天公司自2012年4月至2013年5月期间房屋租金157500元。且一直拒绝与华天公司续签租赁合同。由于该房产面临拆迁，西城区金融街房管所已经于2012年8月24日撤管。若森月斋继续非法侵占该处房屋，将影响到正常拆迁，侵害华天公司作为公房承租人的合法拆迁权益。根据《合同法》第107条、第235条的规定，森月斋未经同意，无理占用承租房屋，拖欠华天公司租金，侵害了华天公司的合法权益。为此华天公司依法提起诉讼，请求法院判决1、森月斋腾空承租房屋并交还给华天公司；2、要求森月斋支付华天公司自2012年4月至2013年5月期间房屋租金157500元；3、森月斋承担本案的诉讼费用。森月斋在原审法院辩称：华天公司不是房屋所有人，也不是承租人或转租人，没有权利要求森月斋腾空房屋。森月斋承租该房屋已经20年，华天公��要求支付租金没有依据。该房屋是西城区房管局的房屋，房管局每月收取租金。森月斋在2012年已经缴纳14万元的租金，就是已经缴纳了14年的租金。因此森月斋无需再缴纳租金。诉争房屋的城镇土地使用税等相关税费均是森月斋缴纳，房屋租赁期间的维修费用均是森月斋缴纳。华天公司的起诉没有依据，要求依法驳回华天公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：北京市西城区下岗胡同19号房屋系北京市西城区房屋土地经营管理中心金融街管理所（以下简称金融街房管所）管理的直管公房，建筑面积104.70平方米，该房原由华天公司承租。2012年8月24日，该房因拆迁由金融街房管所撤管。诉讼中，双方各提交房屋租赁合同一份，合同内容存在以下不同之处：1、华天公司提交的房屋租赁合同显示合同双方为：“出租方：华天公司（以下简称甲方承租方：森月斋（以下简��乙方））”，森月斋提交的房屋租赁合同显示合同双方为：“甲方：（代理方）华天公司（以下简称甲方）乙方：森月斋（以下简称乙方）”；2、华天公司提交的房屋租赁合同第七条第2项内容为：“如乙方未按本合同约定的时间及方式向甲方交付租金，每迟缴一天，甲方按乙方未缴租金的0.4‰加收滞纳金；若乙方确因特殊原因不能交纳的，须在规定时间前三天向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延，并免收滞纳金；未经甲方同意，乙方租金的滞纳天数不能超过20天，超过20天时，甲方有权单方终止本合同；要求乙方补齐租金及滞纳金。乙方应在甲方通知的期限内腾退房屋”，森月斋提交的房屋租赁合同第七条第2项内容为：“如乙方未按本合同约定的时间及方式向甲方交付租金，每迟缴一天，甲方按乙方未缴租金的0.4‰加收滞纳金；若乙方确因特殊原因不能交纳的，须在规定时间前三天向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延，并免收滞纳金；未经甲方同意，乙方租金的滞纳天数不得超过20天，超过20天时，甲方有权单方终止本合同；要求乙方补齐租金及滞纳金。乙方应在甲方通知的期限内签订协议。”；3、华天公司提交的房屋租赁合同第十条内容为：“租赁期间如遇国家、政府部门拆迁、占地或拓宽马路等不可抗力因素，致使本合同不能履行或不能完全履行，合同自然终止，甲、乙双方互不承担赔偿责任，该房屋的拆迁补偿款、搬迁补助费及一次性停产停业综合补助费等全部归甲方所有。乙方自接到甲方的书面通知后，10日内应立即无条件将房屋腾空交予甲方。……”，森月斋提交的房屋租赁合同第十条内容为：“租赁期间如遇国家、政府部门拆迁、占地或拓宽马路等不可抗力因素，致使本合同不能履行或不能完全履���，合同自然终止，甲、乙双方互不承担赔偿责任，除该房屋的拆迁补偿款、搬迁补助费及停产停业综合补助费外其他全部归甲方所有。乙方自接到甲方的书面通知后，10日内应立即无条件将房屋腾空交予甲方。……”除上述不同外，双方提交的房屋租赁合同中有关租赁房屋的地址、质量及用途，租赁期限，租金和租金的缴纳期限，双方权利、义务等内容一致：租赁房屋位于西城区下岗胡同19号，建筑面积104.7平方米，租赁期限为2010年8月20日至2011年2月19日，半年租金陆万柒仟伍佰元人民币（日租金为3.53元∕㎡），合同签订日期为2010年8月12日。庭审中，双方均主张以其提供的房屋租赁合同作为认定事实的依据。另查，森月斋已向华天公司交付2011年2月至2012年3月的租金146250元，2012年4月至今，森月斋未再向华天公司交纳租金。2012年3月15日，北京市西城区房屋管理局颁发京建西拆许字2007第420号-1房屋拆迁许可证，批准就西城区下岗胡同19号房屋所在的区域实施拆迁。诉讼中，森月斋提交北京市工商业用房租赁合同一份，欲证明其系西城区下岗胡同19号房屋的承租人，但华天公司对此不予认可，并称该合同系华天公司与房管所所签，房屋租金亦是由华天公司向房管所缴纳。上述事实，有金融街房管所证明、房屋租赁合同、租金发票、催缴房屋租金的函、房屋拆迁许可证、北京市工商业用房租赁合同、涉税保密信息告知书、房屋安全鉴定报告、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院认为：虽然双方提交的房屋租赁合同存在不一致之处，但关于租赁房屋的位置、租赁期限、租金标准、双方的权利义务等合同的主要内容均相同，且森月斋也已向华天公司交纳了2011年2月至2012年3月的租金，应当认为双方之间的房屋租赁关系��确、确定，双方均应依照约定履行自己的义务。现双方约定的房屋租赁期限已经于2011年2月19日到期，双方未再续签合同，森月斋于2012年4月起至今亦未再向华天公司交纳房屋租金，华天公司起诉要求森月斋腾空房屋并交还华天公司于法有据，法院予以支持。关于华天公司主张要求森月斋支付2012年4月至2013年5月的房屋租金，鉴于双方在合同到期后并未续签合同，且房屋管理部门已于2012年3月批准就西城区下岗胡同19号房屋所在地区实施拆迁，金融街房管所也于2012年8月就该房屋撤管，故华天公司主张2012年4月至今的房屋租金缺乏依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，森月斋将北京市西城区下岗胡同十九号房屋腾空并交还给华天公司。二、驳回华天公司其他诉讼请求。森月斋不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第一项，不同意腾房。其主要上诉理由是：华天公司不是房屋产权人；森月斋是房屋承租人；森月斋不欠租金。华天公司服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：双方之间存在租赁合同关系，合同终止或解除后腾退房屋是承租人的基本合同义务，因此华天公司要求森月斋腾退房屋于法有据。森月斋应当按照与华天公司租赁合同向华天公司交纳租金，其称按照其与房管所租赁合同约定的租金标准已交清，没有依据。综上所述，森月斋上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千四百五十元，由北京华天饮食集团公司负担一千七百二十五元（已交纳），由北京森月斋饭馆负担一千七百二十五元（于本判决生效后七日内缴纳）。二审案件受理费七十元，由北京森月斋饭馆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 朱文君代理审判员 刘 磊二〇一三年十一月十九日书 记 员 索 彤 来源：百度搜索“”