（2013）济民再字第76号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-01-14

案件名称

马金晓与山东双星名人商贸有限公司房屋租赁合同纠纷审判监督民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

马金晓,山东双星名人商贸有限公司,山东省人民检察院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2013）济民再字第76号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：马金晓，男，1957年2月3日出生，汉族，济南市金晓物资有限公司职工，住济南市。委托代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：山东双星名人商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：生锡顺，董事长。委托代理人：张辉，男，1971年11月3日出生，汉族，该公司职工，住山东省荣成市。委托代理人：王国庆，男，1969年8月27日出生，汉族，该公司职工，住辽宁省抚顺县，现住济南市。申诉人马金晓因与被申诉人山东双星名人商贸有限公司（简称双星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）济民一终字第1785号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2013年3月27日作出鲁检民抗（2013）172号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2013年8月9日作出（2013）鲁民抗字第364号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派济南市人民检察院检察员周金涛、王翠霞出庭。申诉人马金晓及其委托代理人赵雨强，被申诉人双星公司的委托代理人张辉、王国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年7月13日，一审原告马金晓起诉至济南市历城区人民法院称，2008年4月8日，马金晓与双星公司签��了《房屋有偿使用协议》，约定双星公司租赁马金晓位于开源路厂房，租赁期间为2008年5月10日至2028年5月9日。双星公司仅支付第一年度租金后不再缴纳任何费用。请求依法判令：1、解除马金晓与双星公司签订的《房屋有偿使用协议》，并判令双星公司立即交付厂房；2、双星公司按照每日1085.9元（每年租金396353.5元除以365日），自2009年4月10日至双方办理交接之日，支付厂房占有使用费；3、因诉讼而产生的费用由双星公司承担。一审被告双星公司辩称，马金晓与双星公司签订的合同为无效合同，马金晓提供的房屋影响双星公司的正常使用，双星公司已于2008年12月将房屋腾空，并于2009年2月20日通知马金晓要求解除租赁合同。在（2009）历城民商初字第1311号案件审理过程中，双星公司也明确作出了解除合同的意思表示。济南市历城区人民法院一审查明，一、马金晓于2005年9月承租位于济南市开源路的土地一处，并在此土地上建设厂房两栋，办公楼一栋，所建造房屋均无建设工程规划许可证，也没有其他相关证件或办理其他相关手续。2008年4月8日，马金晓与双星公司法定代表人生锡顺签订《房屋有偿使用协议》，将以上建筑物及院落租赁给双星公司，合同约定“租期为自2008年5月10日至2028年5月9日，双星公司先交费后使用，按每年支付一期租赁费，每期的租金提前一个月交付”。2008年4月10日，双星公司向马金晓支付2008年5月10日至2009年5月9日的租金共计396353.5元。二、2009年6月11日马金晓诉至原审法院，请求判令双星公司向其支付2009年度至2010年度的租金396353.5元。双星公司辩称其与马金晓签订的房屋租赁合同已经解除，双星公司不再承担支付租金的义务；双方签订的合同为效力待定合同。庭审过程中，双星公司明确表示不同意调解。2010年3月22日，马金晓以双方“已自行和解”为由申请撤诉，原审法院予以准许。双星公司于2010年4月26日领取民事裁定书时书写《领取（2009）历城民商初字第1311号民事裁定书说明》，称马金晓并未与其和解，撤诉申请为马金晓单方行为，马金晓自2009年至今不接收双星公司交付的钥匙。三、2010年4月21日，马金晓与双星公司共同前往租赁厂房，厂方大门门锁为双星公司自行配置，因双星公司无法打开厂房院落大门，马金晓与双星公司未能进入。2010年5月7日，马金晓之妻董学琴曾通过电话向双星公司索要厂房钥匙并要求办理交接，双星公司称马金晓可随时去双星公司取钥匙，但不同意办理交接。庭审中，双星公司提交合同终止协议书，称已于2009年2月20日告知马金晓其所租赁的厂房已经腾空，因马金晓未提供消防方面的手续、房屋使用过程中出现断水停电问题，且房屋周围环境影响双星公司经营，故双星公司以合同终止协议书的形式提出解除合同；并称已将终止协议书交给马金晓，马金晓将其撕毁；后因马金晓要求双星公司修理双星公司认为不属于其维修范围内的物品，双方没有达成一致，马金晓拒绝接受钥匙。马金晓称并没有见过此协议书，2009年春天双星公司曾通过电话告知其厂房已腾空，后双星公司向其宣读材料一份，大意为双星公司表示已将房屋腾空，以后将不再缴纳房租；因马金晓认为双星公司出具的材料为单方面意思表示，将材料撕毁，后双星公司没有交厂房钥匙也不同意办理交接。另外，双星公司称在（2009）历城民商初字第1311号案件审理过程中，双星公司曾将厂房钥匙交给原审法院，后因马金晓撤诉法院将钥匙退还。原审法院在对（2009）历城民商初字第1311案件卷宗进行审查后，没有发现关于双星公司曾将钥匙交��法院的记录。因双星公司未提供相应证据，对双星公司此主张不予认定。济南市历城区人民法院一审认为，本案的争议焦点之一为马金晓与双星公司之间签订的《房屋有偿使用协议》是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”马金晓所建造的办公楼及厂房均没有办理建设工程规划许可证，也没有其他相关证件或办理其他相关手续。故马金晓与双星公司签订的租赁合同应为无效合同。本案的争议焦点之二为双星公司是否需要向马金晓交纳占有使用费，也就是双星公司是否持续占有马金晓建造的建筑物。双星公司虽然已于2009年初向马金晓表示将房屋腾空，并明确表示不再租赁，但是对于价值较大的建筑物及院落，双星公司应严谨履行不动产的返还义务，即使如双星公司所称因在交接过程双方无法达成一致，马金晓拒绝接受钥匙，双星公司也应在保留争议的前提下办理相应不动产交接工作。而双星公司没有与马金晓交接钥匙，导致马金晓无法使用厂房。2010年4月马金晓与双星公司准备交接厂房时因双星公司无法打开大门门锁导致马金晓无法接收，后马金晓提交的录音材料亦证明钥匙仍然在双星公司并拒绝与马金晓办理交接。双星公司没有完成其对于建筑物的交接工作，不能视为已将其占用的建筑物返还马金晓。但是，双星公司已经明确向马金晓做出不再占有并不再租赁厂房的意思表示，在（2009）历城民商初字第1311号案件庭审过程中双星公司也做出明确表达。马金晓在2009年初已经明知建筑物已经腾空且双星公司决定不再租用的情况下，��有采取积极有效的措施进行建筑物的接收。虽然于2009年6月11日提起了诉讼，但是在双星公司明确表示不同意和解的情况下仍然撤回诉讼，马金晓的行为放任了损失的扩大，而且对于损失扩大负有主要责任。综上，双星公司没有妥善完成不动产的返还工作，仍然视为占有建筑物，应支付相应的占有使用费，因马金晓的放任拖延行为造成了损失的扩大，根据公平原则原审法院酌定双星公司承担占有使用费的30%。双星公司已缴纳2008年5月10日至2009年5月9日占有使用费用共计396353.5元，马金晓主张双星公司按照每日1085.9元（每年租金396353.5元除以365日），自2009年4月10日至双方办理交接之日，支付厂房占有使用费的诉讼请求，仅支持自2009年5月10日至判决生效之日，按每日1085.9元计算的占有使用费的30%。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房��租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，济南市历城区人民法院于2010年10月12日作出（2010）历城民商初字第1238号民事判决：一、马金晓与山东双星名人商贸有限公司签订的《房屋有偿使用协议》无效。二、山东双星名人商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将《房屋有偿使用协议》中出租的建筑物及院落返还马金晓。三、山东双星名人商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付马金晓自2009年5月10日至本判决生效之日止，按照每日1085.9元计算的占有使用费的30%。四、驳回马金晓其他诉讼请求。案件受理费8100元，减半收取4050元，由马金晓负担2835元，山东双星名人商贸有限公司负担1215元。马金晓不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判令双星公司仅向马金晓支付部分厂房占有使用费用错误。双星公司一直占有涉案厂房，依照最高人民法院司法解释的规定，应当向马金晓支付占有期间的使用费用。要求撤销原审判决，支持马金晓原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由双星公司负担。双星公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。2009年5月前，双星公司即积极与马金晓办理房屋交接事项，但马金晓拒绝办理交接。因此，马金晓应承担全部责任。原审判令双星公司承担30%的责任，严重违反了法律规定。请求撤销原审判决，依法重审。本院二审查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订��的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。诉讼中，马金晓认可其所建设的涉案厂房等尚未取得建设工程规划许可证。根据上述规定，应认定双方于2008年4月8日所签订的《房屋有偿使用协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照上述规定，双星公司负有向马金晓返还涉案厂房的义务，并应承担其履行该义务的证明之责任。诉讼中，双星公司虽然未能提交直接证据证实其于2009年5月前已向马金晓履行了涉案房屋的交付义务，但马金晓于2009年5月前已经知悉双星公司不再��续租赁涉案房屋，且在马金晓提起的要求双星公司支付租金的（2009）历城民商初字第1311号民事案件审理过程中，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经颁布，在一审法庭辩论终结前马金晓用于出租的涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的《房屋有偿使用协议》应为无效合同，对此马金晓知道或者应该知道，但马金晓并未在（2009）历城民商初字第1311号民事案件审理过程中寻求一并解决，而是借口已与双星公司“自行和解”为由撤回了起诉，致双方的争议未能及时得以解决，对此马金晓应承担相应的民事责任。2010年4月21日，双方曾对涉案房屋进行交接，因涉案房屋门锁不能开启，致涉案��屋的交接未能完成。随后马金晓于2010年5月7日要求双星公司办理涉案房屋交接，但双星公司明确表示只给付涉案房屋的钥匙，对办理涉案房屋的交接予以拒绝，致涉案房屋的交付至今未能完成，且双星公司无证据证实自2010年5月7日后，存在其曾向马金晓履行涉案房屋的交付义务而马金晓拒绝接受的事实，故由此产生的民事责任应由双星公司承担。综上，本院认为，双星公司在提出不再继续租赁涉案房屋后虽然至今未能完成涉案房屋的交付，但双方对此均负有责任，由此而造成的损失，双方应共同承担。原审法院判令马金晓承担70%的责任不当，本院应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院于2011年5月28日作出（2010）济民一终字第1785号民事判决：一、维持济南市历城区人民法院（2010）历城民商初字第1238号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费的负担部分。二、撤销济南市历城区人民法院（2010）历城民商初字第1238号民事判决第三项。三、上诉人山东双星名人商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按照双方约定租金每日1085.9元的50%向上诉人马金晓支付自2009年5月10日至本判决生效之日止的占有使用费。二审案件受理费共计16200元，由上诉人马金晓负担6480元，山东双星名人商贸有限公司负担9720元。山东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定房屋出租人马金晓对于未能完成涉案房屋的交付，自2009年5月10日起负有50%的责任，系认定的基本事实缺乏证据证明。本案中，涉案房屋的租赁合同虽然无效，但是当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而且，当事人请求因合同无效受到的损失，人民法院应当依照合同法的有关规定处理。租赁合同无效，承租人负有返还因该合同取得的租赁物即涉案房屋的责任义务，并且应当保持租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。马金晓与双星公司在《房屋有偿使用协议》中约定了关于房屋收回的条款，“在甲方按照合同约定收回房屋或乙方交还房屋的时候，甲乙双方应进行实物交接”。因此，双星公司应当依约定与出租人马金晓对房屋进行实物交接，并保证涉案房屋处于出租前能正常使用的状态，使出租人能够顺利收回房屋。而本案中，双星公司在拖欠租赁费后，始终拒绝与出租人马金晓进行涉案租赁房屋的实物交接工作，致使涉案房屋无法得到正常收回。2010年4月21日，马金晓、双星公司曾共同前往租赁厂房，厂房大门门锁为双星公司自行配置，因双星公司无法打开厂房院落大门，双方未能进入。2010年5月7日马金晓之妻董学琴曾通过电话向双星公司索要厂房钥匙并要求办理交接，双星公司称马金晓可随时去双星公司取钥匙，但不同意办理交接。且双星公司无证据证实自2010年4月21日后，其存在曾向马金晓履行涉案房屋的交付义务而马金晓拒绝接受的事实。也就是说，双星公司在不与马金晓进行涉案房屋实物交接的前提下，对于涉案房屋不能收回，马金晓并无过错。因此，由于双方未能完成涉案房屋的交付而产生的民事责任，至少自2010年4月21日起，应当由双星公司全部承担。终审判决认定自2009年5月10日起，马金晓承担50%的责任，系认定的基本事实缺乏证据证明。本院再审过程中，申诉人马金晓称，抗诉机关陈述的事实和理由合理正当，有法律依据，请求法院依法支持抗诉意见。被申诉人双星公司辩称，马金晓的申诉不符合事实，检察机关的抗诉未能对（2009）历城民商初字第1311号民事案件进行审查。检察机关的抗诉认定事实错误。本院再审查明，本院二审判决认定的事实正确，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点是：马金晓与双星公司对于房屋未能交接的责任如何承担。涉案房屋在一审法庭辩论终结尚未取得工程规划许可证，双方于2008年4月8日所签订的《房屋有偿使用协议》无效。合同无效，双星公司负有向马金晓返还涉案房屋的义务。本案中，双星公司于2009年5月前提出不再继续使用涉案房屋，但其不能提供完成涉案房屋实物交接的证据，双星公司对涉案房屋未能进行交接负有过错。马金晓2009年5月前已知悉双星公司不再继续使用涉案房屋，但未能采取积极有效的措施收回涉案房屋，也未在（2009）历城民商初字第1311号民事案件中予以解决，而是以“自行和解”为由撤回了起诉，对于涉案房屋未能交接也存在过错。故双星公司与马金晓对于房屋未能交接均负有责任，由此而造成的占有使用费的损失，双方应共同承担。本院二审判决判令双方各承担50%的责任并无不当。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2010）济民一终字第1785号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　孙宝林代理审判员　　李　杲代理审判员　　尹腾飞二〇一三年十一月十九日书　记　员　　顾笑笑来自：