（2013）市民初字第2973号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-01-16
案件名称
济南市物业综合服务公司与孙泽升物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南市物业综合服务公司,孙泽升
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2973号原告济南市物业综合服务公司，住所地济南市。法定代表人韩志宏，总经理。委托代理人张泽军，山东舜达律师事务所律师。被告孙泽升，男，1965年12月7日生，汉族，职业不详，住济南市。原告济南市物业综合服务公司与被告孙泽升物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南市物业综合服务公司法定代表人韩志宏的委托代理人张泽军到庭参加了诉讼，被告孙泽升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南市物业综合服务公司（以下简称物业综合公司）诉称，被告孙泽升系世纪佳园小区的业主，2006年11月，原告与被告签订了《世纪佳园前期物业管理服务协议》。此后，原告为被告及世纪佳园小区提供了物业管理服务，但被告自2008年6月至2010年2月共拖欠原告物业服务费2218.44元，违约金1464.17元。经原告多次催要，被告仍拒绝交纳。被告的欠费行为，严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告孙泽升向原告支付拖欠的物业费2218.44元、承担违约金1464.17元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告孙泽升在本案审理期间未进行答辩。经审理查明，被告孙泽升系济南市市中区世纪佳园小区业主，原告物业综合公司在小区建成后至2010年2月底期间，系该小区的前期物业服务企业。2006年11月2日，被告孙泽升办理了入住该小区房屋的手续，并在同日与原告物业综合公司下属的世纪佳园管理处签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议中约定由原告物业综合公司对世纪佳园小区进行物业管理服务，约定的收费标准为：按建筑面积收取，每平方米每月1.0元，交纳物业费的期限为：从办理入住手续时起按季（半年、年）由业主向物业管理企业交纳。同时，合同中约定原告物业综合公司受有关部门或单位的委托，可提供水、电、暖气、天然气等费用的代收代缴服务，并且执行政府规定的收费标准。在协议中的违约条款中双方约定：“……4、乙方（被告孙泽升）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告物业综合公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二的标准交纳违约金。……”合同落款处，甲方由原告的下属“济南市物业综合服务公司世纪佳园管理处”加盖公章、乙方由被告孙泽升签名予以确认。被告孙泽升所居住房屋的建筑面积为105.64平方米，其已交纳了2006年11月2日至2008年5月31日的物业服务费，自2008年6月1日开始，该被告再未向原告物业综合公司交纳过物业服务费用。原告物业综合公司在世纪佳园小区的服务期限实际至2010年2月底，此后由其他的物业服务企业在该小区从事物业服务。在原告服务期间，被告孙泽升累计拖欠原告物业综合公司物业费21个月，计2218.44元（1.0元×105.64平方米×21个月＝2218.44元）。原告物业综合公司诉至法院，要求被告孙泽升向其支付拖欠的物业费2218.44元，自欠费之日起按日千分之二的标准承担违约金，由被告孙泽升承担本案的诉讼费用。另查明，2010年6月25日，原告物业综合公司曾向被告孙泽升邮寄催交通知书一份，后因逾期被退回；2012年2月20日，原告物业综合公司再次委托山东舜达律师事务所张泽军律师向被告孙泽升邮寄送达《律师函》一份，以催收该被告拖欠的物业费及违约金。以上事实，由前期物业服务协议、入住交接单、业主基本情况登记表、特快专递回执及原告方的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告物业综合公司与被告孙泽升签订的《世纪佳园前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，应为有效合同。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告孙泽升在未举证证实原告物业综合公司的服务给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告孙泽升未举证证实原告物业综合公司的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到原告物业综合公司许可的情况下，被告拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告物业综合公司要求被告孙泽升补交拖欠的2008年6月至2010年2月底的物业费2218.44的诉讼请求，本院依法予以支持；关于违约金的问题，本院认为，被告孙泽升虽然未提出证据和理由说明为何拒绝交纳物业费，但从处理该小区其他案件的情况可以看出，原告物业综合公司的服务也确实存在一定瑕疵，且该公司与业主之间也缺乏沟通，故对原告物业综合公司要求被告孙泽升承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：一、被告孙泽升于本判决生效之日起十日内向原告济南市物业综合服务公司支付2008年6月1日至2010年2月底的物业服务费人民币2218.44元。二、驳回原告济南市物业综合服务公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告孙泽升负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李 江二〇一三年十一月十九日代理书记员 杨朝阳 更多数据：搜索“”来源：