（2013）浙金民终字第1334号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-01-20
案件名称
赵有良、胡旭红与兰溪市山田房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵有良,胡旭红,兰溪市山田房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1334号上诉人（原审原告）赵有良。上诉人（原审原告）胡旭红。委托代理人（特别授权）诸葛友。被上诉人（原审被告）兰溪市山田房地产开发有限公司。法定代表人张旭良。委托代理人（特别授权）骆忠红。上诉人赵有良、胡旭红为与被上诉人兰溪市山田房地产开发有限公司（以下简称兰溪山田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙��省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告赵有良、胡旭红向原审法院起诉称，两原告系夫妻关系，2009年11月8日，其与被告签订了商品房买卖合同一份，约定其向被告购买捷盛中央公馆B区1304号商品房，总房款为278000元。该合同第九条约定被告于2011年5月31日前交付商品房，合同第十条约定了违约责任，如逾期60日后，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同第十六条约定被告在2012年1月31日前向原告交付房屋权属证书，如逾期180日以上，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。原告已按合同约定向被告支付了全部房款，但至今被告未按合同约定向其交付房屋及权属证书，被告的行为已构成违约，为此原告提起��讼，请求：1、判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金101470元（该违约金暂算至2013年5月31日止）；2、判决被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金40449元（该违约金暂算至2013年5月31日，实际每日按总房款的万分之三算至被告实际交付权属证书之日止）；3、判决被告按合同约定继续履行合同；4、要求被告承担本案诉讼费用。原审被告兰溪山田房地产公司在原审中辩称，第一、原告计算的逾期交房违约金算至实际交付房屋之日是原告错误理解，违约金只能算到被告应当履行日。原告在事实理由中说该房屋至今不能交付，不能办权属证书与事实不符，2013年7月16日房屋可以交付了，违约金应当算到这天止。原告说的办证违约的违约日期也不是房屋权属证书实际交付之日，应该是实际可办证之日。原、被告之间签订合同是事实，对办证有约定也是事实。原告在事实���理由中陈述的违约金计算起始日是错误的，因为合同约定被告交付房屋时间是2011年5月31日，但原告在诉状所写的逾期交房违约金的起始日为2011年5月1日。另外，逾期办证的违约起始日从2012年1月31日计算亦错误，应当从2013年2月1日起算。第二、被告也是不愿意看到这种结果的，原因是承建方不肯在竣工材料上盖章引起的违约，被告方也和承建方多次交涉。逾期交房的违约责任被告也是愿意承担的，但是由于和本案类似的纠纷涉及400多住户，造成被告方难以承受这么多的违约责任。此外，双方合同约定的违约金大大高于了原告方实际所造成的损失，所以在此被告请求法院依法对违约金从低予以调整。另外关于逾期办证的情况，被告不存在违约，违约是义务人不履行义务或不适当履行义务，根据相关规定，办证的义务从交房开始，被告只是协助原告办证的义务，退一步说，被告逾期办证违约的话，也应该与交房违约责任合并来计算违约金，一个违约行为造成结果，产生竞合，要合并处理。综上，请求法院依法减少被告方应承担的违约金的数额。原审法院审理查明，原告赵有良、胡旭红与被告兰溪山田房地产公司于2009年11月8日签订了一份商品房买卖合同，其主要内容有：原告向被告购买捷盛中央广场B区1304室商品房，总价款为278000元，合同签订时原告应支付房屋首付款118000元，余款办理按揭手续（银行按揭贷款160000元）。被告应在2011年5月31日前将符合条件（主要附有建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明）的商品房交付给买受人使用，在2012年1月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。出卖人逾期交付房屋权属证书的违约责任：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金。原告已按约定将房款全部付清，可被告商品房逾期未能交付给原告（主要原因是作为开发商的被告单位与捷盛·中央广场工程项目的施工单位温洲东瓯建设集团有限公司发生纠纷，虽然工程已于2010年12月30日前主体结顶交付给被告，但由于温洲东瓯建设集团有限公司拒绝在竣工材料上盖章致房屋不能备案，因被告无法取得建设工程竣工验收合格、建设工程竣工验收备案证明，造成被告不能交付原告符合合同要求的房屋）。现原告认为被告违约���为此原告向法院提起了诉讼。另查明，被告所出售的商品房目前已具备交付条件，双方认可2013年7月16日为房屋交付日，逾期交房的违约金双方同意计算至2013年7月15日止。在庭审中，因双方意见分歧太大，致本案难以进行调解。原审法院审理认为，原、被告双方于2009年6月25日签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到国家法律的保护。原告已按合同约定支付了全部购房款，被告也应按合同要求全面履行自已的义务，现被告违约虽然事出有因，但就合同相对性而言，被告的行为还是构成违约，对此被告应承担违约责任。根据合同推算，被告逾期交房的违约金是107725元（共775天，截止到2013年7月15日止）。被告逾期交付房屋权属证书的违约金是40449元（共485天，截止到2013年5月31日止）。现被告认为双方所约定的违约金过高，请求法院予以减少，根据本案的具体情况（��似原告这种情况的购房户有几百户之多，被告违约主观没有恶意且企业支付也有一定的困难），同意违约金作出调整。逾期交房违约金减二分之一（即每日万分之二点五计算）为53862.5元，逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金减三分之二（即每日万分之一计算）为13483元。因双方在庭审中已认可房屋2013年7月16日为交付日，故此后不再产生逾期交房的违约金，办证违约金按本判决书确定（调整后）的违约金利率计算到被告实际可交付房屋权属证书或登记证明之日止。对原告的诉讼请求，只能酌情予以支持。对被告在庭审中的抗辩，其合情合理部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，特判决：一、被告兰溪市山田房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告赵有良、胡旭红逾期交房违约��53826.5元。二、被告兰溪市山田房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告赵有良、胡旭红逾期交付土地、房屋权属证书或登记证明违约金13483元，违约金计算到2013年5月31日止，此后仍按本判决书调整后的违约金利率计算到被告实际履行义务日止。三、原、被告双方于2009年11月8日所签订的《浙江省商品房买卖合同》被告未履行部分的义务需继续履行。四、驳回原告赵有良、胡旭红其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1569元（已减半，实际预收原告3138元），由被告兰溪市山田房地产开发有限公司负担。赵有良、胡旭红不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到国家法律的保护，其已按合同约定支付了购房款，兰溪山田房地产公司也应依约全面履行合同义务。二、商品房买卖合同是兰溪山田房地产公司提供的格式合同，双方对违约金的约定对等，且违约金不存在过高的情形。三、兰溪山田房地产公司所开发的房产营利状况可观，不存在支付困难之说，且该公司也未提供经营困难方面的证据。四、兰溪山田房地产公司认为其违约是由施工方原因造成的，与赵有良、胡旭红无关，该公司可向施工方主张赔偿，若事后该公司取得了施工方的违约赔款，也不会再次对其承担违约责任。综上，原审法院认定违约金过高无事实与法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人兰溪山田房地产公司答辩称：一、原审法院根据答辩人的请求对违约金予以适当的调整于法有据。二、原审法院对答辩人逾期交付房屋的违约金��日万分之五调整为日万分之二点五，合情合理合法。答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人赵有良、胡旭红无证据提供。被上诉人兰溪山田房地产公司提供以下补强证据：1、房屋建筑面积测绘成果书及山田御景城7#土地面积分户情况表。证明：由兰溪山田房地产公司开发的捷盛中央广场项目中，住宅商品房有400余套；2、房地产估价报告，证明：赵有良、胡旭红购买的房屋租金损失是41186.10元。合同约定的逾期交房违约金是107725元，远远高于赵有良、胡旭红的房租损失。上诉人赵有良、胡旭红对上述证据1的真实性有异议，是否有400多套其不清楚；对证据2系兰溪山田房地产公司单方委托评估机构制作，所确定的租金损失不一定合理，且其购买房屋的目的不是用于出租，对其证明目的不予认可。对上述证据本院认证如下：对证据1、2均系兰溪山田房地产公司单方制作，且赵有良、胡旭红不予认可，本院不予确认。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，2009年11月8日兰溪山田房地产公司与赵有良、胡旭红签订了《商品房买卖合同》，现兰溪山田房地产公司未按合同约定履行自己的义务，应承担违约责任，原审法院根据本案的实际情况，对违约金作出调整并无不当。上诉人赵有良、胡旭红的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3138元，由上诉人赵有良、胡旭红负担。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 杜月婷审判员 陈旻尔二〇一三年十一月十九日书记员 周 莉 更多数据：搜索“”来源：