（2013）三中民终字第00681号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-06-17

案件名称

华润置地（北京）物业管理有限责任公司与北京绿野驮驼户外车载装备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

华润置地（北京）物业管理有限责任公司,北京绿野驮驼户外车载装备有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2013）三中民终字第00681号上诉人（原审被告）华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区冠英园西区22号楼5层。法定代表人任秀娟，董事长。委托代理人杜星驰，男，华润置地（北京）物业管理有限责任公司法务。被上诉人（原审原告）北京绿野驮驼户外车载装备有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东原老镇政府院内。法定代表人蒋曈，总经理。委托代理人暴宁宁，北京市保利威律师事务所律师。上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润公司）因与被上诉人北京绿野驮驼户外车载装备有限公司（以下简称绿野公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第06717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华润公司的委托代理人杜星驰、被上诉人绿野公司的委托代理人暴宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿野公司在一审中起诉称：2012年7月1日，我公司与华润公司签订场地使用管理合同，约定我公司向华润公司承租位于北京市朝阳区华亭嘉园小区E座B2-03室场地。同年7月21日，由于华润公司未尽到物业管理的注意和管理义务，承租场地发生漏水，导致我公司存放在场地内的部分存货受损，无法对外销售。事后双方就此多次协商，未能达成一致意见。故诉至法院，要求华润公司赔偿经济损失共计360459.17元（包括四张订单的直接损失321499.17元、清单外物品损失21627元、库房清理和人工费17333元）。华润公司在一审中答辩称：第一，关于法律关系。遇到暴雨的时候，我公司没有最大程度排除绿野公司损失，因此，我公司同意基于物业管理职能来进行赔偿，该责任并非基于我公司没有履行出租人的义务。第二，关于绿野公司的损失。我公司只同意承担因为己方物业管理疏忽给绿野公司造成损失的部分。我公司认为，导致绿野公司经济损失的原因有三：一是不可抗力，去年”7.21”大雨是北京有史以来最大降雨，超出了人为控制范围。二是绿野公司租用地下室用于存储己方货品，其应当知道这些货品一旦被水淹，必然导致货物受损。绿野公司存储时应当对自己的货品尽到必要的注意义务，包括防潮、防水，但绿野公司没有采取适当的保护措施，也没有为物品及财产损失投保相应的保险。三是我公司作为提供物业服务的一方，没有对小区的公用设施设备进行处理，致使遇到”7.21”大雨时，没有最大程度的排水，导致雨水流到电缆管井，并从电缆管井流到绿野公司储藏货品的地下室。我公司认为，在绿野公司物品遭受损失的原因之中，我公司的责任仅占了三分之一，因此依法只应当承担因物业管理过失导致的绿野公司损失。具体到本案，我公司的赔偿责任应当是鉴定结论所认定的损值的三分之一。一审法院经审理认为：绿野公司与华润公司自愿签订场地使用管理合同，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据双方合同的具体内容可以认定，华润公司既是涉案场地使用权的提供方，也是涉案场地的物业管理方，同时，合同已经明确体现涉案场地的使用目的是”库房”，因此，华润公司负有在约定的场地使用期限内向绿野公司提供符合其使用目的的场地的义务。绿野公司在涉案场地内存放货物，现其货物因涉案房屋漏雨导致受损，华润公司理应就此向绿野公司承担赔偿责任。至于华润公司提出的其只应当承担部分赔偿责任的抗辩主张，缺乏法律依据，法院不予支持。关于赔偿数额的确定问题，法院考虑如下：首先，绿野公司现仍然保留的只是部分的受损货物，对于绿野公司已经不再占有的货物，法院无法核实具体的货物名称、价格、受损程度等相关情况，故对于该部分货物的实际损失情况，法院难以核实。现绿野公司就该部分损失主张赔偿，缺乏充分证据佐证，法院难以支持。其次，对于评估事项一、二所涉及的各项货物，是绿野公司现存的实际受损货物，根据评估公司的意见，相应货物已无法正常销售，故该部分损失应当计入华润公司的赔偿范围。绿野公司已经就其买卖关系成立但因货物受损导致交易未能完成提交了客户采购清单、销售单及增值税发票，绿野公司的上述证据形式完整、内容清晰，已经形成了完整的证据链，据此可以认定其就此所述属实。因此，对于评估事项一所涉及的货物中与上述证据能够一一对应的项目，应当按照绿野公司举证所体现的其对案外人的实际销售价格来计算其实际损失数额，现评估公司依据商品进货价格确定此部分的损失有所不当，法院依法予以调整。对于与绿野公司提交的证据未形成对应关系的项目，法院对评估公司的评估结果不持异议。最后，对于评估事项三所涉及的费用，虽然不在委托评估范畴之列，但属于绿野公司的合理经济损失，华润公司应当予以赔偿，但评估公司根据绿野公司主张确定的周期过长，故法院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、华润公司于判决生效后七日内赔偿绿野公司经济损失十六万八千元；二、驳回绿野公司的其他诉讼请求。华润公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求判令撤销原判第一项内容，同意支付绿野公司47000元。上诉理由是：一审判决忽略了北京20**年7月21日特大暴雨的基本事实，这是作为主要诱因的不可抗力。且绿野公司未对受损货物提供必要防潮、防汛保护，自身亦存在过错。我公司仅同意赔偿绿野公司47000元，而一审判决第一项让我公司承担了上述不该由我方承担的赔偿责任，导致赔偿金额明显过高。绿野公司同意一审判决。经审理查明：2012年7月1日，绿野公司（乙方）与华润公司（甲方）签订场地使用管理合同，约定乙方使用的本合同标的场地位于北京市朝阳区华亭嘉园小区E座B2-03室场地（以下简称涉案场地）；使用期限自2012年7月1日至2013年6月30日；乙方承诺在场地使用期限内场地用于库房，且乙方未征得甲方书面同意以及按照规定经有关部门审核批准前，不会改变场地用途及对场地进行任何形式的转租、转借；使用期为12个月，场地管理费为30000元；乙方应按半年支付管理费，管理费支付方式为预付；（甲方的义务）基于甲方的物业管理职责积极配合乙方对该场地的合法及合理使用，包括保证该场地主体结构、墙面以及电源、下水道和电缆以及乙方责任以外的其他部分处于完好状态，保证公共部位灭火、安全设施处于正常运行状态。2012年7月9日、7月21日，适逢降雨，涉案场地先后两次被淹，造成绿野公司存放于场地内的大量货物被损坏。绿野公司报险后，华润公司派员协助绿野公司进行了场地清理和货物抢救。2012年8月13日，绿野公司向华润公司提供了漏水被淹严重货品清单（以下简称清单），列明受损货物金额共计355725元。华润公司工作人员在清单上注明”于2012年8月13日收到绿野公司提供的货物受损清单一份及相关发票和部分购物清单共计23张”。绿野公司就其所主张的货物损失数额提供客户采购清单、销售单、增值税普通发票等证据，证明案外人北京东方天路国际商贸有限公司（以下简称天路公司）向绿野公司采购货物共计182870.25元，后天路公司于2012年7月22日确认收到部分货物并因货物被水浸泡而拒收剩余货物，2012年7月25日天路公司与绿野公司确认实际收货金额为30592.8元，2012年8月23日绿野公司为天路公司出具金额为30592.8元的增值税发票；天路公司向绿野公司采购货物共计100963.5元，后天路公司于2012年7月31日确认收到部分货物并因货物被水浸泡而拒收剩余货物，2012年8月2日天路公司与绿野公司确认实际收货金额为22556.85元，2012年8月23日绿野公司为天路公司出具金额为22556.8元的增值税发票；案外人北京飞瑞易成贸易有限公司（以下简称易成公司）向绿野公司采购货物共计60552.87元，后易成公司于2012年8月5日确认收到部分货物并因货物被水浸泡而拒收剩余货物，2012年8月23日绿野公司为易成公司出具金额为9354.8元的增值税发票；案外人北京骑迹天下自行车俱乐部向绿野公司采购货物共计39616.5元，后该公司于2012年7月27日确认因货物被水浸泡而拒收全部货物。绿野公司主张上述证据所显示的发货金额与客户结算金额之间的差额即为其实际经济损失。华润公司对上述证据中的发票的真实性无异议，对其他证据的真实性、关联性则均不予认可。一审中，法院委托北京京评价格评估有限公司（以下简称评估公司）就绿野公司因漏水导致的货物损失价值进行评估，经评估确认清单内物品（共78项）水淹损失的市场价值总金额为142095.8元（以下简称评估事项一），确认清单外物品（共5项）水淹损失的市场价值总金额为21627元（以下简称评估事项二），确认绿野公司提出水淹、库房清理费用、雇佣人工4人、时间30天的损失为17333元（以下简称评估事项三）。绿野公司认可评估报告，但主张部分货物的评估金额低于市场最低价甚至进货价。华润公司对评估事项一无异议；对评估事项二不予确认，主张由法院依法确认；对评估事项三数值本身无异议，但对关联性不予认可。经一审法院询问，评估公司进一步作出工作说明如下：”1、本次评估按商品进货价格确定损失；2、水淹场地货物清理时间周期由绿野公司提供；3、经现场勘验水淹物品现状，已无法正常销售”。上述事实，有双方当事人陈述、场地使用管理合同、客户采购清单、销售单、清单、增值税发票、京评（涉）字2013第1026号价格评估报告书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：绿野公司与华润公司签订的场地使用管理合同合法有效，华润公司作为场地提供方应保证涉案场地符合绿野公司存储货物的基本要求。根据查明的事实，涉案场地于2012年7月9日、7月21日在暴雨中发生漏水、两次被淹，造成绿野公司存放在该场地的大量货物被水浸泡受损。虽然上述损失的产生系降雨引起房屋漏水造成，但并不能成为华润公司以不可抗力要求免责的理由。华润公司作为场地提供方和物业管理方应确保涉案场地满足货物存放的基本条件，在货物第一次受损后应及时对场地漏水原因进行排查并采取有效措施以避免损失再次发生，而在7月21日降雨过程中，绿野公司的货物再次因场地漏水被淹，华润公司应对由此产生的损失承担赔偿责任。华润公司主张绿野公司亦对存放的货物受损存在过错，并未提交证据予以证明，本院不予采信。关于绿野公司所受损失的数额问题，一审法院综合考虑货物实际销售情况、评估公司的意见及因清理货物发生的合理费用等因素，确定绿野公司的受损数额是客观、适当的，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3353元，由绿野公司负担1523元（已交纳），由华润公司负担1830元（绿野公司已预交，华润公司于本判决生效后七日内给付绿野公司）。一审评估费6000元，由华润公司负担（已交纳）。二审案件受理费6706元，由华润公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　杨　夏代理审判员　　林存义代理审判员　　程　磊二〇一三年十一月十九日书　记　员　　王海宁关注微信公众号“”