（2013）西民初字第13161号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-12-25
案件名称
王公元与刘清海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王公元,刘清海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第13161号原告（反诉被告）王公元，男，1961年3月29日出生。被告（反诉原告）刘清海，男，1946年5月16日出生。委托代理人郭x，北京中银律师事务所律师。原告王公元与被告刘清海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王公元，被告刘清海及其委托代理人郭x，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王公元诉称，原告于2007年失业，母亲病重住院，生活窘迫，万般无奈之下，只有变卖房产。由于产权证没有下发，只好委托中介低价卖出。当时并未取得全款，只收取了被告刘清海90万元定金。被告当时所购为没有产权证的房屋，中介也明确说明其中的不确定性，有可能和某些央产房一样，办不下来产权证，但被告执意要买，并因此压低了价格，故中介要求双方签订补充协议，以及今后过户或过不了户的一些约定，约束双方。经过了4年多的等待，房本终于下发，该回迁房由当初的经适房改为商品房管理，其经济价值有了大幅度提升。因此，被告于9月19日又补偿了原告15万元，至此，原告共拿到房款105万元。涉及到房屋过户和尾款支付的问题，双方又进行了协商。由于房价飞涨，且18万元存在银行，4年多的利息也应达到数万元。面对正在交易的房产和房产已增长2倍的价值，为了体现公平，双方进一步协商，王公元在已得房款的基础上，再得30万元，为最终房价额，且协助完成房屋过户到刘清海名下。刘清海于当日过户前将30万元交中大恒基万寿路北店托管。此页为最终协议，双方签字按印。时至今日，被告不按约定履行义务，尚欠30万元房款拒不支付，已构成违约，为此诉至法院，要求判决解除原、被告于2007年10月9日签订的房屋买卖合同、返还原告房产证并腾房，诉讼费由被告负担。被告刘清海辩称，解除合同的条件不具备，按照合同法规定，在合同成立生效的时候，一般不应随意解除合同。该房屋买卖最早是在2007年10月9日签订的房屋买卖合同，该房屋属于商品房，不存在不能上市的情况。2011年9月19日，双方还通过中大恒基房产中介公司进行了该房屋的网签和面签。该房屋实际取得房产证的日期是2011年7月15日，不存在原告所说的房屋在买卖的时候没有产权证的说法，而且在合同签订之后，被告刘清海多次和中介公司联系原告，要求过户，但原告提出多要钱，不配合。不同意原告的诉讼请求，现在提出反诉，要求判令被反诉人履行房屋买卖的义务，协助被告办理房屋过户手续，并要求原告王公元承担违约金50万元，诉讼费由原告承担。原告王公元针对被告刘清海的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。根据双方签订的房屋买卖合同、补充条款、补充协议、北京市存量房屋买卖合同、网签合同、最终协议等约定，被反诉人不存在未按约定履行义务的事实，也就是说被反诉人没有违约，而是反诉人未付清全部房款造成未能过户，构成主观上的根本违约。反诉人说被反诉人违约是没有事实根据的。在2007年10月9日双方签订的补充条款的第三条明确约定，8个月内被反诉人房产证仍未下发，则由双方协商顺延解决。在8个月内被反诉人未拿到房产证，双方于2007年12月29日又签订了有关解约的补充协议，当时反诉人并无异议。反诉人称在被反诉人的无理要求下，反诉人被迫与被反诉人签订协议是不符合事实的。反诉人三次起诉被反诉人均未获得法院的支持，可见反诉人的理由与事实是不相符的。补充协议和最终协议对双方的付款方式和过户等问题及违约的解决办法都表述的很清楚，对双方的权利和义务也做了明确的约定，应当遵守。现反诉人拒绝支付30万元最终房款，还想方设法要解除自己书写的协议，自相矛盾，违背诚实信用原则。合同法对买卖合同约定“付清货款前标的物的所有权仍属卖方”，现涉案房屋未付清全部房款，且房屋未完成过户，在补充协议中明确规定反诉方所付款项为房屋定金，故房屋所有权人应为王公元。刘清海应向王公元支付自2007年底入住房屋至今的租金。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”现反诉人没有按协议约定付清30万元最终房价款，故被反诉人可以享有要求付清余款或收回标的物的选择权。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十二条的规定，以及涉案合同约定的有关解约的约定，请求解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，对造成的被反诉人的损失给予赔偿。经审理查明，2007年10月9日，王公元（甲方）与刘清海（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将坐落于北京市西城区x小区x号x号房屋出售给乙方（上述房产为现房，房屋所有权证尚在办理之中），该房屋成交价格为人民币108万元，（将下房本地址：x西里一区x号楼x单元x号）（以下简称诉争房屋）。乙方已于2007年10月8日向甲方交付定金7万元。甲方承诺于本合同签订后8个月内取得该房产的房屋所有权证。本协议签订至办理产权过户期间，房价如有涨落，以双方签署本协议时的价格为准。”合同签订当日，双方又签订《补充条款》，约定：“1、……2、签订本合同时，乙方向甲方支付房屋定金人民币7万元，于2007年12月31日之前将第二期房款人民币83万元整支付给甲方，甲方于收款日当天将房屋腾空并保持原有设施完好，同时交付乙方正常使用并完成水电物业结清的交接手续，剩余房款人民币18万元整于房本下发后的过户手续完成当日支付甲方。3、从2007年10月8日之后的8个月内若甲方的房产证仍未下发，则由甲乙双方协商顺延解决。4、……5、最终房价款为108万是房主净得价。”2007年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《补充协议》，约定：“1、甲乙双方经协商，甲方应于领取房产证后的7日内与乙方办理房产过户手续，过户时所产生的费用由乙方自行承担，乙方将此房剩余房款交付甲方。2、若由于甲方主观原因不能完成过户，则甲方承担违约责任，返还乙方房屋定金及损失共计人民币180万元整，若由于乙方主观原因不能完成过户，则乙方之前交付甲方的房屋定金90万元整甲方不予退还。”同日，原告之妻于德纯出具了《共有人同意书》，声明同意原告王公元出售诉争房屋。2007年10月8日，被告给付原告定金人民币7万元。2007年12月29日，原告王公元向被告刘清海出具《收条》：“今收到刘清海交付西城区x西里x号楼x门x号房产购房款83万元整。时至今日，累计收到房款90万元整，剩余房款18万元于房产过户当日交付。”2011年7月15日，诉争房屋所有权登记至原告王公元名下。王公元于2011年9月9日领取了房产证。2007年年底，原告将诉争房屋交付被告，被告占有使用该房屋至今，但该房屋所有权一直未转移登记至被告名下。2011年9月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）双方再次签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告向被告出售诉争房屋；房屋成交价格为108万元、买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币7万元；出卖人应当在过户前将该房屋交付给买受人；买受人逾期支付房款超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在过户当日内取得房屋所有权证的，买受人可以退房，若买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。2011年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定：“甲方双方继承约定，甲方王公元在已得房款基础上，再得30万元，为最终房价款，且协助完成房屋过户到乙方刘清海名下。乙方于当日过户前将30万元交中大恒基万寿路北店托管，完成房子过户后，再转交甲方，以确保双方公平利益。此页为最终协议。（乙方也可提前付部分房款，甲方打收条）。”刘清海曾将王公元诉至本院，要求撤销该《协议》，本院经审理判决驳回其诉讼请求，并确认该协议有效。刘清海不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，二审驳回上诉、维持原判。2011年9月19日，原告王公元向被告刘清海出具收条：“今收到刘清海交付房款15万元整。”诉讼中，原告称其要求解除合同的理由为：被告拒绝支付剩余房款30万元，依据2007年12月29日双方的补充协议第二条的约定，要求解除合同。上述事实，有当事人双方陈述、房屋买卖合同、补充条款、补充协议、协议、（2012）西民初字第3545号民事判决书、（2012）一中民终字第7349号民事判决书、房屋所有权证、收条、所有权证发放簿、北京市存量房屋买卖合同等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同，是当事人双方的真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告在买卖合同签订后，依约交纳了定金7万元，并依据2007年10月9日双方签订的《补充条款》的约定，于2007年12月29日支付原告购房款83万元，双方在该补充条款中还约定剩余房款18万元于过户手续完成当日支付。虽然原、被告双方在2011年9月签订的《协议》中约定原告在已得房款的基础上再得30万元，但双方关于该笔款项的支付时间约定是在当日过户前给付，且被告已于2011年9月19日又支付给原告15万元，故原告现以被告尚未支付剩余房款30万元为由要求解除房屋买卖合同，没有事实及法律依据，本院对原告要求解除合同并要求被告返还房产证并腾房的诉讼请求，不予支持。关于被告要求原告协助办理诉争房屋过户手续的反诉请求，因原、被告的签订的房屋买卖合同合法有效，且被告已支付了大部分房款并入住使用至今，故对其该项反诉请求，本院予以支持，但被告应将尚未支付的房款及时给付原告。关于被告要求原告给付违约金的反诉请求，因原、被告双方之间签订过多份合同及补充协议，双方对于剩余房款的数额存在争议，且被告在买卖合同签订后即占有使用诉争房屋，故在此情况下，本院对被告该反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，原告王公元协助被告刘清海办理北京市西城区x西里一区x号楼x层x门x号房屋的所有权转移登记手续.二、驳回原告王公元的诉讼请求。三、驳回被告刘清海其他反诉请求。案件受理费七十元，由原告王公元负担（已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳）；反诉费八千八百元，由原告王公元负担七十元（本判决生效后七日内交纳），由被告刘清海负担八千七百三十元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 凡人民陪审员 武丕显人民陪审员 王小贤二〇一三年十一月十九日书 记 员 芦 萍 关注公众号“”