（2013）二中民终字第14573号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-01-02
案件名称
毕×与段×、索×确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕×,索×,段×
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第14573号上诉人（原审原告）毕×，女，1935年6月22日出生。委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。委托代理人张×2，女，1963年12月27日出生。被上诉人（原审被告）索×，女，1983年4月7日出生。被上诉人（原审被告）段×，男，1981年8月6日出生。二被上诉人之共同委托代理人孙一飞，北京大成律师事务所律师。上诉人毕×因确认合同无效纠纷（原审列为房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，毕×之委托代理人龚来章、张×2，段×以及其与索×之共同委托代理人孙一飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年6月，毕×诉至原审法院称：2012年6月17日，段×、索×通过北京恒洋我家房地产经纪有限公司（简称恒洋公司）与我儿子张×1、儿媳李×在我不知情的情况签订了房屋买卖合同，将我所有的北京市×××1404号房屋（简称1404号房）进行了交易。后，我在邻居处得知自己的房子已被出售，我多次询问，才被告知属于我的财产已被段×、索×购买。我认为恒洋公司及段×、索×在没有经过我同意、且没有合法授权的情况下，就与我儿媳进行了交易，该行为严重侵犯了我的合法权益，故我起诉要求确认2012年6月17日与索×、段×就1404号房签订的房屋买卖合同无效。索×、段×共同辩称：购房时，毕×之子、儿媳向我们出示了房屋买卖合同原件、户口簿、身份证件，表示其母系文盲不识字，看不懂合同，无法签署授权书，到场无任何意义，毕×由他们赡养，和他们住在一起，完全可以代替她签订合同。在此情况下，我们双方签订了购房合同并支付了500000元房款。1404号房已经交付给我们，由于我们此前租住的房屋尚未到期且相对便宜，所以这个房我们还未实际居住，但这是我们准备结婚所用。我们购房是善意的，张×1、李×的行为构成表见代理，毕×曾将房屋电卡交与我们，也是知道售房这一情况的。毕×现在提出诉讼，完全是因为房价上涨的原因。因此，我们不同意毕×的诉讼请求。原审法院经审理认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，毕×虽称张×1售房时未征得其同意，但根据法院查明的事实，毕×一直与张×1、李×生活，由其照顾日常起居，此前房屋出租事宜亦由张×1、李×负责，且涉案房屋目前亦早已交付购房人。因此，其现在以张×1、李×无处分权要求确认合同无效的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，原审法院于2013年7月判决：驳回毕×的诉讼请求。原审法院判决后，毕×不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。毕×的主要上诉理由为：原审法院对于出售房屋是否属于毕×的真实意思以及张×1、李×是否享有代理权未尽审查义务，属于认定事实不清；原审法院依据《合同法》第八条、第五十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，驳回毕×的诉讼请求，属于适用法律错误等等。索×、段×均同意原审判决。经审理查明：段×与索×系夫妻。毕×与案外人张×1系母子，张×1与案外人李×系夫妻。2011年11月25日，毕×与华润置地（北京）股份有限公司签订《房屋买卖合同书》，以25274元的房改价格购买了北京市×××1404号房屋，建筑面积73.67平方米。2012年6月17日，经恒洋公司居间，毕×（出卖人，合同上签字人为李×代）与索×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将北京市×××1404号房屋出售给买受人，成交价格1200000元，买受人在签合同时向出卖人支付购房定金20000元，2012年7月30日前向出卖人交付部分房款380000元，剩余房款800000元于房屋过户后10日内交付；出卖人应当在2012年8月25日前将该房屋交付给买受人；双方同意自合同签订之日起、产权证下发后40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如1404号房产权证未能在2012年12月31日之前办理完毕，双方协商一致，出卖人退还买受人所支付的购房所有款项，恒洋地产所收服务费如数返还买受人，等等。2012年11月10日，毕×（甲方）与索×（乙方）、恒洋公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：就甲方暂时尚未取得房屋所有权证书的事实情况，乙方已知晓该事实；双方协商一致，房屋成交价格为1200000元；乙方于2012年11月10日将首付款500000元（含前期全部定金20000元、部分首付款380000元）自行向甲方支付；甲方承诺取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，积极配合办理产权转移登记手续；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在评估报告出具后五日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五日内共同办理房屋所有权转移登记手续；自本补充协议签署日起，作废之前所有补充协议，一切以本补充协议为主，与买卖合同有冲突处，以本协议为准。该《补充协议》甲方毕×签字由张×1以受委托人名义代签，丙方恒洋公司经办人一栏由韩×签字。2012年6月17日，段×、索×以现金方式向张×1、李×支付定金20000元。2012年7月29日，段×、索×通过银行转账方式向张×1支付首付款380000元。张×1为段×出具两份《买卖双方收款证明》，其中2012年7月29日的收款证明上收款方有“张×1汤×代”的字样。2012年11月10日，段×、索×通过银行转账方式向张×1支付首付款100000元。2012年7月底，张×1、李×将1404号房交付索×、段×。一审中，张×1、李×到庭作证称：“毕×一直与我们住在一起，已经四年了。原来我们住在1404号房，是个两居，母亲住在1505号房，一居室，楼上楼下。后来由于母亲年纪大了，需要照顾，加上张×1做了手术，我们就商量搬到一起居住，于是将两套房对外出租，我们又租了一个三居室，就是京通苑11号楼1207号房。卖房的事情，我们确实没有和母亲讲过，今年6月份房本下来后，准备过户，没有办法不得不和母亲讲，她不同意。1404号房出租时租金一直由我们收取，给母亲一部分，大部分要交1207号房的租金。2012年7月底租约到期后，我们就将1404号房交付给了索×、段×，500000元房款是我们收取的。8月以后，我们没有再给母亲房租，她也没有问这个事情。汤×是张×1的姐姐张春红的儿子，卖房的事情就是他给联系的。现在母亲不同意卖房，我们也不想卖了”。经询，张×1、李×认可其在卖房时向段×、索×出示了毕×的户口本原件、购房合同原件，1404号房屋电卡是张×1给段×的。证人韩×到庭作证称：“我是恒洋公司京通苑二店经理，段×、索×委托恒洋公司买房子，我们推荐了1404号房，低于市场价10万元，也告诉他这个是房改房，目前没有取得房产证，看房比较麻烦。我们联系了汤某，汤某应该是张×1的亲戚，当时就跟汤先生说约一下房主。等了一个多小时，李×到了，带了所有关于房子的手续，有购房合同、户口本、身份证等信息，购房合同上写着毕×的名字，我问毕×同意卖吗，李×说同意，我问有没有授权委托书，李×说没有带，但李×说没问题，老人文化比较低，都委托李×他们打理这套房，我们还专门去物业问了。后来委托手续没办，李×说房本下来以后办正常手续都没有问题。这套房子挂了两个月都没卖出去，一是看房不方便，二是有的人怕产权有问题”。二审中，毕×称其自始至终不知道卖房的事情，卖房合同是张×1、李×所签，当时其和张×1、李×一起居住，但卖房过程没有人和其提起过。以上事实，有结婚证、户口本、《房屋买卖合同书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行转账凭证、《买卖双方收款证明》、证人证言以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，张×1和李×系以毕×委托代理人的名义、而非张×1和李×本人的名义，与段×、索×签订的房屋买卖合同，毕×起诉主张该合同无效亦基于无权代理之事由，原审法院适用关于无权处分的司法解释处理本案，并不妥当，本院予以纠正。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张×1、李×以毕×委托代理人的名义签订合同、收取房款，并将1404号房交付给段×、索×。在交易过程中，张×1、李×虽未出示毕×的授权委托书，但二人提供了毕×的户口本原件、购房合同原件，且经中介公司及段×核实，毕×当时与张×1、李×共同生活，张×1、李×负责打理1404号房、收取租金。根据中介公司经办人韩×的证言，当时李×表示毕×同意卖房，但毕×年纪较大、文化水平较低，故没有出具授权委托书。另，本案证据显示，毕×之外孙汤×亦参与了联系卖房及代为收款事宜。结合上述情节，本院认为，鉴于李×在交易过程中作出毕×同意卖房、但因年事已高、文化水平低故未出具书面授权的陈述，段×、索×考虑到此项客观障碍未再坚持要求张×1、李×提交授权委托书，但段×、索×对毕×的身份情况及购房手续、毕×与张×1的母子关系、毕×与张×1和李×长期共同居住、张×1和李×负责打理1404号房屋的事实进行了核实，加之除张×1、李×之外，还有毕×的其他亲属参与卖房，故可以认定段×、索×在签约时有理由相信毕×同意出售1404号房屋，张×1、李×出售房屋的行为构成表见代理。毕×以张×1、李×无权代理为由起诉要求确认房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决驳回毕×的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由毕×负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 馨代理审判员 张 洁代理审判员 李俊晔二〇一三年十一月十九日书 记 员 张 璐 微信公众号“”