（2013）东民初字第09145号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-07-17
案件名称
蔡宝雨与徐秀军等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡宝雨,徐秀军,焦振强
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第09145号原告：蔡宝雨，男，1937年6月20日出生。委托代理人：吴志平，北京市江山律师事务所律师。被告：徐秀军，女，1970年5月7日出生。被告：焦振强，男，1966年4月20日出生。二被告委托代理人：李建成，北京李建成律师事务所律师。二被告委托代理人：王文萍，北京李建成律师事务所律师。原告蔡宝雨诉被告徐秀军、焦振强确认合同无效纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开��进行了审理。原告蔡宝雨的委托代理人吴志平，被告徐秀军、焦振强及二被告委托代理人李建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告蔡宝玉与被告徐秀军的母亲蔡秀荣系兄妹关系，被告徐秀军与被告焦振强系夫妻关系。1965年，原告购买本市东四四条×号房屋北房3间半，厢房1间。文革期间房屋被国家收回，文革后落实私房政策，房屋发还所有权人蔡宝玉。后该房屋经改扩建为北房4间，南房3间，产权登记为1号房、7号房，建筑面积84.41平方米（以下简称涉诉房屋）。1991年，原告退休后返回老家居住，将涉诉房屋产权证交由蔡秀荣保管。2008年，蔡秀荣病故。2011年3月，原告之女查询涉诉房屋档案，发现被告焦振强以原告蔡宝雨委托代理人的名义与被告徐秀军签订《房屋买卖协议书》，以506000元的价格出售给徐秀军。原告从未委托过焦振强出售房屋，亦未收到过涉诉房屋房款，授权委托书中的签字并非蔡宝雨本人所签。原告认为，焦振强代理原告与徐秀军签订的《房屋买卖协议书》侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，要求确认被告焦振强以原告蔡宝雨委托代理人的名义与被告徐秀军签订的《房屋买卖协议书》无效；诉讼费由被告负担。被告徐秀军、焦振强辩称：涉诉房屋是徐秀军的父亲徐平于1965年左右购买的，但因家庭原因，且当时蔡宝雨在房管部门工作，便以蔡宝雨的名义购买了涉诉房屋，登记在蔡宝雨名下。徐平一直与原告协商将涉诉房屋产权变更至徐平名下，后徐平与蔡宝雨签订《房屋买卖契约》，蔡宝雨将涉诉房屋卖与徐平，但双方并未实际办理过户。后徐平同意将涉诉房屋赠与徐秀军，蔡宝雨也表示同意。但基于简化程序，蔡宝雨将涉诉房屋产权证、身份证交与徐秀军家庭，同意徐秀军家���出具授权委托书办理涉诉房屋过户。《授权委托书》中蔡宝雨的签字及捺印并非蔡宝雨本人签字及捺印，应该是徐平签字及捺印，但蔡宝雨明知且认可。后焦振强以蔡宝雨委托代理人的身份与徐秀军签订《房屋买卖合同》，将涉诉房屋过户至徐秀军名下。涉诉房屋由原来的67.3平方米变更为84.41平方米，也是被告家庭扩建交纳行政罚款后变更的。原告从未在涉诉房屋中居住，一直是被告家庭在涉诉房屋中居住。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市东城区东四四条×号院1号房、7号房原登记在蔡宝雨名下，产权面积为67.3平方米。涉诉房屋由徐平家庭及徐秀军家庭长期居住。居住过程中，徐秀军将涉诉房屋进行扩建。2004年8月16日，徐秀军以蔡宝雨的名义交纳行政处罚款5133元。2005年1月28日，焦振强持有蔡宝雨签字的《授权委托书》与被告徐秀军签订《房屋买卖���议书》，约定蔡宝雨将涉诉房屋以506000元的价格卖与被告徐秀军。其中卖方处签字为蔡宝雨，受托人焦振强代，买方签字为徐秀军。《授权委托书》载明：“委托人：蔡宝雨，受托人：焦振强我委托焦振强为我的合法代理人，全权代表我办理涉诉房屋的买卖过户事宜，包括领取房屋所有权证，代理人在授权范围内所签署的一切有关文件我均予以承认，并承担法律责任。委托人：蔡宝雨”。庭审中，原、被告均认可《授权委托书》中蔡宝雨的签名及捺印并非其本人签名及捺印。2005年2月21日，徐秀军取得涉诉房屋所有权证，登记建筑面积为84.41平方米。被告为证明其主张，提供蔡宝雨与徐平签订的《房屋买卖契约》一份，契约载明：“卖房人蔡宝雨，因家中该房款项不足，今将北京市东城区东四四条×号北房四间（58.4平方米），西房一间（8.9平方米），亲托中间人说合，转卖给买房人徐平（姐夫）名下，永远为业。房款共计人民币一万两千元整，笔下交清，分角不欠。此契三面言明，两家情愿，各无反悔。恐后无凭，立字为证”。被告亦出示徐平出示的《声明》及《赠与协议》一份，证明徐平、蔡秀荣同意将涉诉房屋赠与徐秀军所有。原告认可证据的真实性，但对证明目的不予认可。上述事实，有原、被告当庭陈述及《房屋买卖协议书》，授权委托书，《房屋买卖契约》，行政处罚决定书等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本案查明的事实，被告徐秀军基于其与蔡宝雨的委托代理人焦振强签订的《房屋买卖协议书》，取得涉诉房屋产权。而被告焦振强所持蔡宝雨的授权委托书并非蔡宝雨本人书写，被告认为当时蔡宝雨知晓焦振强为其代理人向徐秀军售房，但未提供翔实、有效的证明予以证明。现蔡宝雨本人对焦振强的代理行为亦未进行追认，焦振强的行为属于无权代理，其以蔡宝雨委托代理人的名义与徐秀军就涉诉房屋签订的买卖合同对蔡宝雨不发生法律效力。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称蔡宝雨与徐平之间属于借名购房，属于蔡宝雨与徐平之间的法律关系，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理，可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：确认被告焦振强以原告蔡宝雨委托代理人的名义与被告徐秀军就本市东城区东四四条×号一号、七号房屋签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费70元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵世浩代理审判员 齐建卿人民陪审员 刘宗琦二〇一三年十一月十九日书 记 员 宋梦迪 微信公众号“”