（2013）金堂民初字第1823号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-11-19
案件名称
黄建与杨晓琴、黄彦松租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
金堂县人民法院
所属地区
金堂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建,杨晓琴,黄彦松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款
全文
四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2013）金堂民初字第1823号原告黄建。委托代理人张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。委托代理人陈静，四川蜀都金丰律师事务所实习律师。被告杨晓琴。被告黄彦松。原告黄建与被告杨晓琴、黄彦松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月30日受理后，于2012年11月5日作出（2012）金堂民初字第2170号民事判决书，黄建不服判决提起上诉。2013年4月24日四川省成都市中级人民法院以原审违反法定程序为由发回重审。本院于2013年8月1日受理后，依法组成合议庭于2013年10月8日公开开庭进行了审理。原告黄建及其委托代理人张龙、被告黄彦松到庭参加诉讼，被告杨晓琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建诉称，2011年6月，原告黄建与被告杨晓琴口头约定，被告杨晓琴将其向被告黄彦松承租的位于金堂县赵镇金龙路阳关苑1栋17号1楼商铺转让给原告黄建经营使用，房屋租金每季度支付给被告黄彦松，租用时间不受限制。2011年10月，原告黄建将房屋转让费85471元交于被告杨晓琴，被告杨晓琴2012年1月10日向原告黄建出具转让费收条。原告黄建按约定向被告黄彦松交付房屋租金至2012年4月20日。2012年3月15日，被告黄彦松以被告杨晓琴将该房屋转租给原告黄建未取得其同意为由收回该房屋。原告黄建认为，被告杨晓琴转租商铺并收取原告转让费用违反法律规定，应将不当利益返还原告。被告黄彦松存在一定过错，应当承担连带责任。请求判令被告杨晓琴返还原告黄建房屋转让费85471元；被告黄彦松承担连带责任；二被告承担全部诉讼费用。被告杨晓琴未作答辩。被告黄彦松辩称：一、被告黄彦松与原告黄建既没有任何口头约定也没有书面约定，只与被告杨晓琴签订有房屋租赁合同；二、该房屋系被告黄彦松私产，被告黄彦松收回该房屋是依据与被告杨晓琴房屋租赁合同第三条的约定，属正常履行合同条款；三、被告杨晓琴是在被告黄彦松完全不知情的情况下，与原告黄建达成转租房屋的口头约定，这是被告杨晓琴的个人行为，与被告黄彦松无关。被告黄彦松与被告杨晓琴解除合同，也与原告黄建无关。综上，被告黄彦松不承担任何责任。经审理查明：金堂县赵镇金龙路阳关苑1幢1层17号房屋属于被告黄彦松所有。黄彦松于2009年12月20日将房屋出租给杨晓琴使用，并签订了一份租赁合同。该合同约定合同有效期自2009年12月20日起至2012年12月20日止；杨晓琴在合同期内可转租，转租终止时间不得超过2012年12月20日，且必须提前一个月通知黄彦松，征得黄彦松同意，转租价格不得低于与黄彦松签订的转租价格，否则黄彦松有权终止本合同，收回房屋。2011年6月，杨晓琴在没有通知以及经得黄彦松同意的情况下与黄建达成口头协议，将其该所租房屋转租给黄建使用。2012年1月2日，杨晓琴向黄建邮寄说明一份，该说明主要内容为：本人自愿撤资与黄建合资经营的位于金堂赵镇滨江路一段32号天天向上门市。现将该门市经营权及其它所有权利转交黄建全权负责，该门市之后一切事宜概与本人无关。2012年1月10日，杨晓琴向黄建出具收到房屋转让费85471元的收据一份。之后，黄彦松发现杨晓琴将所租房屋转租黄建，其于2012年3月15日向黄建送达一份说明，并让黄建向杨晓琴转交该说明。主要内容：杨晓琴未经其同意而将房屋转租给黄建，要求终止其与杨晓琴签订的房屋租赁合同，并收回房屋等。截止2012年3月20日，黄建与杨晓琴、黄彦松均未签订书面合同。2012年3月21日，黄建与黄彦松签订一份租赁协议，约定黄彦松将其出租房租赁给黄建使用，租赁期限1个月，租金2400元。2012年4月20日，黄彦松收回了黄建租赁的房屋。审理中，黄建当庭放弃要求黄彦松承担连带责任的诉讼请求。以上事实，有房屋所有权证、租赁合同、转让费收条、杨晓琴说明、黄彦松说明、房屋租金收条以及当事人一致陈述等证据在案佐证。上述证据经庭审质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。本院认为，原告黄建与被告杨晓琴达成的口头转租协议，未经出租人黄彦松同意，该转租协议破坏了原有的出租人黄彦松与承租人杨晓琴的信任关系，减弱了出租人黄彦松对于出租房屋的控制，因此，承租人杨晓琴未经出租人黄彦松同意的转租行为无效。关于出租人黄彦松解除房屋租赁合同而致次承租人黄建不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担责任的问题。由于出租人黄彦松并未直接与次承租人黄建形成租赁关系，根据合同相对性原则，次承租人黄建只能向转租人杨晓琴主张违约责任或损害赔偿责任。本案中，原告黄建当庭放弃要求被告黄彦松承担连带责任的诉讼请求，对此，本院予以确认。同时，承租人杨晓琴将其在一定期限内使用、收益租赁物的权利又租赁给次承租人黄建，并由此获得利益即转让费85471元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告黄建在与被告杨晓琴订立合同之时不知道转租未取得出租人黄彦松的同意，为保护善意第三人的利益，应由承租人杨晓琴承担相应的责任。故对原告提出的被告杨晓琴返还房屋转让费85471元的主张，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内被告杨晓琴返还原告黄建房屋转让费85471元。本案案件受理费1937元，由被告杨晓琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 陈 晓代理审判员 金奕汐人民陪审员 孔祥云二〇一三年十一月十九日书 记 员 郑世艳 更多数据：